写字楼:一线市场持续平稳 二三线市场机遇凸现

尽管市场放缓有所警示及中央政府对过热的房地产市场的调控举措已陆续实施，中国房地产市场在2007年第三季度仍然保持活跃、稳健的发展态势。一线主要城市延续平稳的上升态势，同时投资者及开发商依然看好正在兴起的二三线城市中呈现的机遇。对于美国次级债危机对中国市场产生的震荡，分析师所持看法不尽相同，但总体看来，对中国的影响甚微。可以预见的是未来对风险管理的关注将提高。 

一线城市:北京，上海，广州

北京

    2007年第三季度，北京房地产市场需求呈上升趋势。北京优质写字楼市场表现活跃，市场吸纳量达162,545平方米，较上季度上升了18.3％。同时，平均租金继续保持小幅上升，与上个季度相比上涨了1.6%，达到每月每平方米186元人民币（按建筑面积计算，不含管理费）。北京豪华住宅租赁市场较上半年更为活跃，尤其是酒店式服务公寓的租赁市场,大量外资企业在前三个月续约或签订新的租赁合同，也为本季带来了旺盛的需求。从而带动了酒店式服务公寓的平均租金较上季度上升了1.2％，达到每月每平方米216.4元人民币。大型零售商普遍看好未来北京商业市场的发展前景，纷纷加快进入步伐，优质零售物业需求强劲。受需求带动，市场整体租金继续保持平稳上升的势头。首层和第二层的商铺租金分别比上季度上涨了0.5%和3.3%，达到每天每平方米28.6元人民币和19.1元人民币。同时,工业物业的需求增长稳定,其平均租金报价为每月每平方米53元人民币，较上季度上涨了1.9％。工业用地价格则较上季度上升了1％，达到每平方米1,213元人民币。　

上海

    上海房地产市场各类物业在三季度均延续了上升势头，工业物业市场表现尤为出色。本季甲级写字楼租金环比上涨2.8%，而乙级写字楼涨幅为2.7%。市场空置率则继续下降0.9个百分点，创3.5%的历史新低。长宁区的长房国际广场和徐汇区的城开国际大厦为本季的新增供应，总建筑面积为63,667平方米。豪华住宅销售市场延续反弹行情。一手豪华住宅的月均成交套数达1,149个单元，比二季度销售旺季的成交量高出38%。豪华公寓和豪华别墅的售价于本季继续上涨。同时，豪华住宅租赁市场也呈现良好运行态势以及豪华别墅和酒店式服务公寓租金均有所上涨。在商业市场方面,优质首层商铺租金继续上涨1.6%，达每天每平方米41.2元人民币。而部分核心商圈的首层商铺租金由于受到来自二级商圈物业日益增加的竞争压力影响，租金有所下跌。政府对工业土地供应的持续紧缩致使三季度上海工业用地的价格大幅上涨了15.6%。新增用地的稀少导致部分企业转而采取租赁物业的策略，从而进一步刺激了租赁市场上对高质量工业物业的需求。三季度平均工业物业租金比上季度上升6.7%达到每月每平方米33.7元人民币。

广州

    广州房地产市场本季度表现活跃，优质写字楼市场租金、豪华住宅市场售价和优质商业物业租金均录得较大的涨幅。广州的优质写字楼市场在过去的三个月内表现强劲，平均租金上升6.4%，平均售价上升5.1%。香港的泰华房地产有限公司以10.9亿元人民币夺得珠江新城B1-3商务办公地块，楼面地价每平方米11,912元人民币，再创珠江新城及广州写字楼地价纪录。住宅市场方面，物业价格录得较大的升幅，豪华公寓比上季度上涨了10.8%，别墅价格也上升了11.8%。受来自国外及国内零售商对于优质商业物业强劲需求的影响，广州优质商业物业租金于季内平稳增长。首层商铺租金比上季度上升7.3%，达到每天每平方米47.3元人民币。整体空置率于季末下降了1.1个百分点至8.7％。工业物业市场方面，本季度租金基本与上一季度持平。随着科学城等园区工业用地的逐步紧张和需求的不断增加，开发区和工业园对企业的进驻要求逐步严格。

二线城市:大连，天津，杭州，成都，深圳，厦门

大连

    大连优质写字楼市场需求于这季度表现稳定，租金小幅增长，整体空置率继续走低。市场整体租金与上季度相比微长1%，达到每月每平方米63.6元人民币。由于本季度依然没有优质新增供应项目出现，空置率从上季度的20.6％下跌至今季度的20.1%。市场整体租赁交易较为平淡且主要集中在乙级写字间范围内。零售市场方面，本季度大连优质零售物业租金稳步上涨，首层商铺租金上涨1.1%至每天每平方米25.4元人民币。第二层商铺租金上涨幅度不大，平均租金达到每天每平方米16.9元人民币。季内零售物业市场没有新增供应出现，优质零售物业整体空置率较上季度下降0.5个百分点至2.2%。

天津

    2007年第三季度，天津优质物业市场总体呈现小幅稳步增长趋势。天津优质写字楼市场甲乙级写字楼平均月租金均小幅度增长，总体达到每月每平方米98.7元人民币，较上季度上升0.2%。由于本季度无新增优质写字楼上市，市场自然消化存量产品，使空置率下降1.4个百分点至17.7％。销售市场方面，目前市场在售项目很少，价格平稳运行，达到每平方米12,500元人民币，较上季度增长1%。优质零售物业市场方面，由于本季度部分重要项目处于停业整改或装修过程中，使总体空置率上升至14.4%。但租金方面仍录得稳步小幅增长，首层和二层分别增长0.4%及1.8%，达到每天每平方米16.7元人民币和9.8元人民币。

杭州

    杭州写字楼租金较上季度上涨1.6%，平均租金达到每月每平米107.3元人民币。优质写字楼售价方面，本季度出现了继续快速上涨的走势，平均售价环比大涨6.2%，达到每平方米15,788元人民币。由于三季度没有新的优质写字楼落成，市场总体空置率得以小幅下降0.9个百分点，至10.6%的水平。于2008年上半年，越多的钱江新城写字楼将进入销售阶段。交通银行整体收购了面积达43,229平方米的蓝鲸国际项目，收购价格大约在每平米15,000元人民币。受杭州对高端商业物业的需求一直非常旺盛以及没有新增供应的影响，杭州优质商业物业的空置率依然低企，约2.7%。租金方面，首层和二层优质商铺分别在第三季度上涨了4.2%和3.7%，分别达到每天每平方米19.8元人民币及16.1元人民币。

成都

    本季度成都优质写字楼的租金水平保持平稳，平均租金为每月每平方米89.9元人民币，比上月仅略微升0.6%，其中部分高入住率的甲级写字楼如汇日·央扩大厦、时代广场由于可租办公空间较少而提高租金，使甲级写字楼平均租金环比上升2%。部分写字楼推迟投入使用时间，令本季度没有新的优质写字楼供应。吸纳情况也较好，本季度共吸纳25,215平方米，比上季度有较大增长。由于本季度需求增加并且没有新增供应，使得优质写字楼的整体空置率水平下降3.9个百分点，达到28.4%。第三季度成都市优质商业市场保持平稳态势，租金缓慢上涨。由于位于骡马市商圈内部分优质百货空置面积的上升，以及新入市的美美力诚（天一店）入驻品牌还未完全进场，市场空置率由二季度的6%上升至三季度的6.4%。位于春熙路商圈的最大商业地块（红星路广场地块）在9月底挂牌成交。此地块位于锦江区大慈寺路以南、红星路步行街以东、江南馆街以北、纱帽街以西，地块面积达54,857平方米，规划整体容积率最高可达8.0，其中商业规划比例不得低于30％，该地块最终以楼面价约每平方米16,500元人民币被九龙仓竞得，创造了成都最高地价，未来将为春熙路商圈提供大量优质商业供应。

深圳

    深圳优质写字楼市场于本季度仍然活跃。写字楼用户继续在销售市场上吸纳优质写字楼空间，令优质写字楼平均销售价格上涨9.8%，达到每平方米17,817元人民币。甲级写字楼租金环比增长2%，而乙级写字楼则录得4.9%的适度增长。过去三个月，优质写字楼竣工面积为213,835平方米，其中包括两座甲级写字楼：深国投广场写字楼和荣超经贸中心。由于需求强劲，总体空置水平却从第二季度的15.9%下降到本季度的13.6%。除了位于罗湖区最高档的购物中心--万象城录得较大的租金涨幅以外，总体而言，深圳零售物业市场于三季度表现稳定。大型购物广场首层平均租金为每天每平方米23.8元人民币，环比下降0.8%；二楼租金上升2.3%，租金为每天每平方米12.8元人民币。45,180平方米的嘉信茂广场第二期（深国投广场商场部分）于九月竣工交付使用，一个社区型商圈在香蜜湖片区亦随之逐步形成。市场整体空置率本季末上升至8.2%。

厦门

    2007年第三季度，厦门优质写字楼市场和商业地产市场基本保持平稳发展。由于本季度没有新增的写字楼供应，优质写字楼市场供不应求的状况持续，价格略有上涨，而租金则基本保持稳定。未来厦门优质写字楼的供应主要集中在观音山商务区和五缘湾商务区，在观音山商务区启动区内已经有6座写字楼封顶，将于明年年初建成使用。瑞景商业广场于第三季度正式开业，这是厦门岛东部的第一个大型商业广场，将带动厦门岛东部莲前路和前埔一带商业的发展。季末全市优质商场总体空置率有所上升。