作者/杨宏彬
在珠海重组落户的第8个月，珠海万达商管要正式亮相了。
11月17日，世荣兆业(SZ:002016)发布公告称，公司计划投资约 15 亿元于珠海市斗门区建成商业综合体，并拟将其中的大型商业物业整体出租给珠海万达商管。合作大商业暂定名称为“珠海斗门万达广场”。
这一商业广场对于两家公司来说，都有特别的意义。其不仅是万达商管于珠海的首次亮相，同时也是世荣兆业第一个重资产投入的商业综合体项目。
合作方式上，世荣兆业承担项目地块全部投资，而珠海万达商管则负责提供商业策划、规划设计和建设管理咨询服务。收益方面则是珠海万达商管与世荣兆业三七分成。
据了解，珠海斗门万达广场预计将于 2022 年初动工、2024 年实现满铺开业。项目以珠海万达商管运营的第四代万达广场为核心，建设完成后，将是周边区域目前最大体量、最高品质、业态最丰富、品牌最齐全的城市综合体。
世荣兆业的小心思
世荣兆业欲打造商业综合体的地块，位于广东省珠海市斗门区井岸镇，土地使用权面积为 77,524.23 平方米，用地性质为商业/商务/体育场馆用地+社会停车场用地，其中商业用地土地使用年限为 40 年。
其中，与珠海万达商管合作的商业项目规划总建筑面积约24万平方米，地上建筑面积约14万平方米、地下建筑面积约10万平方米。包括了室外商业街、写字楼等经营业态。
由于是首次涉猎，世荣兆业缺乏可借鉴的开发和运营经验，而珠海万达商管则具有丰富的城市综合体招商运营经验与商业资源，同时还具有“万达广场”的品牌影响力。引入万达商管，可以弥补世荣兆业商业运营的缺陷。
然而，除了希望弥补自身在商业运营方面的不足外，世荣兆业还有其他的心思。
作为一家本土开发商，世荣兆业与格力地产、华发股份并称“珠海地产三剑客”。早在2006年，世荣地产开启了珠海尖峰南片区的的造城运动。目前，世荣兆业在斗门区珠峰大道南（尖峰南片区）的待开发土地计容面积约为173 万㎡，预计未开发住宅货值超过 300 亿元。
在珠海万达广场顺利建成后，外部性集聚效应将使得世荣兆业这一片区的住房项目价值提升。保守估算，约可形成 1500元/㎡的溢价，合计约可为待入市住宅提供 26 亿元的溢价。
在引入万达成熟的运营经验发展商业的同时，还提升集团住宅产品的价值。世荣兆业可谓一举两得。
实际上，配套万达广场或能提升产品附加值，世荣兆业也并不是个例。
早在2016年，碧桂园与万达之间就开始了类似的合作。彼时双方将在汕尾联合开发商业项目“万达商业广场”。拟将项目打造为集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮等功能于一体的大型地标性商业综合体。
今年年初，双方再次牵手于佛山市顺德区陈村站TOD综合开发项目，投资超100亿元，项目购物中心部分，计划落地为三龙汇·万达广场。
从行业来看，在当下行业利润率及杠杆率持续下降的背景下，地产商的重资产模式不再是长久发展之计，房地产企业都相继提出“轻资产”发展模式。
“押注”万达广场
从2020年开始，世荣兆业的业绩表现便不尽人意。当年营收29.48亿元，同比增长7.07%，净利润却下滑5.39%至8.34亿元，处于增收不增利的窘境。
2021上半年，世荣兆业营业收入达6.6亿元，同比下降42.03%；实现归属于上市公司股东的净利润2.41亿元，同比下降39.59%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润2.29亿元，同比下降40.44%。多个核心数据出现明显下滑。
对于房企而言，土储是利润增长的基石。自2020年上半年开始，世荣兆业的土地储备均位于珠海市斗门区，拥有土地储备79万平方米，总建筑面积173万平方米。直至2021年上半年，世荣兆业的土储情况仍未发生任何变化。
换言之，珠海斗门万达广场周边的项目，是目前世荣兆业提升业绩的核心筹码。
世荣兆业在公告中表示，本次商业综合体开发项目投资约15亿元，投资成本高且建设周期长，在未来较长的时间内将形成一定的资金占用，预计资金占用峰值将达8亿元。
根据公司2021年第三季度的财务报告显示，公司所持的货币资金为20.64亿元，同比下降7.94%， 经营现金流为11.52亿元，同比下滑34.2%。
