撰文：陈奇杰
11月18日，广州公共资源交易中心发布公告，黄埔南岗街南岗社区（南片）旧村改造项目公开引入合作企业。
公告显示，该项目东至新塘镇水南夏浦村，南至东江河，西至沙步社区，北至广州经济技术开发区，拆迁安置总投资额约147亿元，改造用地面积超180公顷，体量巨大。
实际上，本项目归属于黄埔南岗片区旧改，后者在黄埔66个旧村改造项目中规模位列第一，整个片区规划范围超440公顷，分为南、北两片进行改造。
据悉，北片目前由雪松集团介入相关工作，尚未正式招商。而南片项目如今也正式提上日程。
项目前后
南岗历史悠久，是黄埔区的千年重镇，其所处的黄埔港更拥有着悠久的历史底蕴，是广州海上“丝绸之路”始发港。
到今天，这里已成为广州第二CBD——黄埔临港经济区的组成部分，是广州东部连接莞深的城市门户节点。
随着城市化的发展，南岗的功能和形象与区域发展产生错位，迫切需要统筹改造，以补足功能短板、优化人居环境、改善居民生活质量。
按照规划，此次即将招标的南岗（南片）项目将以打造具有文化特色的都市休闲目的地与智慧产业总部经济中心为导向，构建“半城半水，蓝绿相伴”生态格局，组建TOD商务核、都市文旅核。
整个项目自确定以来进展较快，从2018年6月份通过改造表决后就一直顺利推进，在今年3月份正式启动签拆工作，仅用5个月，与村民的总签约数就超过3200栋，突破75%。
值得注意的是，这也是广州旧改政策加码之后，黄埔首个招商的旧改项目。
据观点地产新媒体此前报道，10月20日，广州住建局印发《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》，提出要注重保护、利用、传承好历史文化遗产，坚决杜绝防止大拆大建。
在城中村等城市连片旧区，广州不进行短时间、大规模拆迁，尊重居民安置意愿，稳步实施城中村改造，严格控制城市住房租金年度涨幅，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难。
可以看出，这无疑对该旧改未来的项目公司提出了更高要求，大拆大建的旧改方式已不可取，旧改将会成为一件“细活”。
对于拥有悠久历史的南岗片区而言更是如此，哪个企业将承接起这个大项目，也成为市场关注的焦点。
合景身影再现
据招标公告，南岗（南片）旧改项目招标要求包括：合作企业实缴注册资本金不低于20亿元，且具有与项目相匹配的自有资金及融资能力，自有资金比例不得低于项目总投资的30%；严格按要求导入产业、教育、医疗资源；接受联合体投标，成员不超过2个等。
总体来看，项目并没有明显的定向招商企业。
但坊间早有传闻，合景泰富正在介入该项目，且在去年12月18日的项目动工仪式上，也有合景泰富的相关人员出席。
此外，公众号“合景泰富城市更新”也有提到过，南岗南片未来将规划9大回迁区，分布在改造范围内各个地段。
消息称，回迁区将分布在如地铁口附近、商业区、村域中心、祠堂周边等区域，满足自住及出租便利的需求。同时，在原北街、中街、南街、南园、西约片区内都有分布，满足南岗村民在原址范围回迁的精神需求。
据观点地产新媒体了解，合景泰富在广州的旧改布局由来已久。早于2018年3月，公司就已签下广州8个城中村旧改。目前，合景泰富的旧改版图涉及天河（猎德村、吉山村）、黄埔（双沙村、南岗南片、红卫三四社）、增城（新塘石下村）等。
在上月底，合景泰富还与珠实集团旗下广州城市更新集团举行城市更新战略合作签约仪式，双方将在城市更新的多个领域进行深度合作，聚焦广州辐射大湾区的多个核心区位，发挥各自资源、技术与人才优势，彼此赋能助力，深化民企与国企的多元联动。
但就合景泰富而言，能否承担下如此规模的项目，或许还存在一些不确定性。
该企业在2021中期业绩发布会披露，合景泰富净负债率较2020年末下降7.6个百分点到54.1%，现金短债比提升到1.8倍，而资产负债率则录得71.8%，踩到红线。其公司高管坦言，目前最想做的事情就是降低负债率。
为达到监管要求，合景泰富做出了放缓拿地速度等让步举动。资料显示，其上半年仅通过招拍挂在广州、天津获取2个新项目，总土地款13亿元。另7月份斥资19.9亿元，拿下广州珠江新城一宗商业用地。除此之外拿地行为寥寥。
目前来看，合景泰富之前是否在积蓄力量，会不会利用招标条件寻求合作伙伴联手，这些都给市场留下了不小的猜想空间。
