作者/徐酒眠 邓鑫妮
龙湖分拆物业上市，这个传言不新鲜，但每次一出，总能掀起不小的风浪。
近两天，这个传言又来了。这一次，可信度似乎比之前的更高些，对接的机构，募资的数额都传得有鼻子有眼睛。
11月23日下午，有消息称，龙湖集团(00960.HK)考虑让物业管理子公司进行至多10亿美元的IPO。
这则消息的可信度颇高，不仅披露了龙湖智慧服务可能募资的金额，还指出，龙湖集团正与中金公司、汇丰、摩根大通等投行商讨上市事宜。同时，知情人士表示，该上市事宜仍在讨论中，时间、募资规模或有变量。
消息发布后，龙湖集团、中金公司、汇丰、摩根大通不予置评。不过晚些时候，龙湖方面回复乐居财经表示，经核查市场传言，无真实依据。
事实上，外界对龙湖集团分拆物业IPO的猜想从未停止。
一方面，在物业上市潮中，曾经咬定不会分拆物业上市的企业，从万科、融创，再到阳光城等，都“食言”了；另一方面，龙湖智慧服务往上穿透的股权架构中，早有一家成立于香港的公司，这在多年前就曾被解读为“正在搭建上市框架”。
此外，今年以来，龙湖智慧服务在收并购方面动作频频，这也一再被看作是其为冲击资本市场储蓄力量。
大举收并购
随着上市浪潮的推进，步入资本市场的物企数量显著增加。不过，每每问到龙湖智慧服务的上市问题，吴亚军和龙湖高管的统一口径都是：没有分拆上市计划。
“不分拆”物业上市的态度，吴亚军一直没有松软。不过，尽管行走在资本市场之外，但是在物业江湖，从跑马圈地到抢滩赛道，龙湖智慧服务的身影一直都十分活跃。
尤其是今年以来的收并购战场，龙湖智慧服务一路大刀阔斧挺进，先后收购了美好幸福物业、亿达服务、楷林商服、九龙仓集团旗下的内地物管资产等至少4家物业企业。
而对于这几笔的收并购，龙湖智慧服务考量不只是在于规模的增进，还是为了弥补了其本身发展较弱的写字楼、产业园、公建等业态。
今年2月12日，龙湖嘉悦物业服务有限公司（简称“龙湖嘉悦物业”）便进入美好幸福物业，成为最大股东，持股占比60%；8月底，龙湖嘉悦物业与美好生活投资正式签约，完成对美好幸福物业100%股权的收购交易。
相关资料显示，美好幸福物业管理面积达600余万平方米。
一个月后，3月4日，龙湖智慧服务再次斥资12.73亿、以超14倍的收购PE拿下了亿达服务。
而为谋亿达服务在产业园区、公建领域的业务与规模，交易之前，龙湖智慧服务与亿达中国达成协议，对亿达服务进行了部分业务剥离，最终保留了其住宅、商用及产业园区三大主营业务。
收购亿达服务，龙湖智慧服务增获了1663.6万平方米的管理面积。
8月初，龙湖智慧服务收并购再下一城，中部最大的写字楼服务——商楷林商务服务集团有限公司的全部股权也划进了龙湖嘉悦服务名下。
9月中旬，九龙仓集团的内地物管资产也成了龙湖智慧服务的囊中物。这笔收购是龙湖智慧服务少有的一笔纯住宅收并购。根据交易内容，龙湖智慧服务新添管理面积近900万平方米的中高端住宅项目，其中九成位于长三角。
在管面积逾2亿方
受益于龙湖集团的发展，龙湖智慧服务的在管规模与营收体量在物管行业地位也一直是举足轻重。
龙湖集团最新半年报披露，截至2021年6月30日，其已在北京、重庆、成都、西安、上海等百余个城市开展了规范化的物业服务工作，实际管理面积2.05亿平方米，基本完成一、二线核心城市及三四线潜力城市的布局。而截至今年上半年，上市物企中在管规模突破2亿平方米的物企仅有7家。
同期，龙湖智慧服务的合约管理面积约4.4亿平方米。龙湖集团CEO邵明晓在业绩会上透露，预计龙湖智慧服务合约管理面积全年有望超过5亿平方米。
营收方面，2021年上半年，龙湖智慧服务实现全口径营业收入52亿元。而同期上市物企中，营收规模在此之上的仅有4家物企。
回顾龙湖智慧服务的发展历史，周洪斌是绕不开的一个重要符号。
龙湖智慧服务成立于1997年，而周洪斌1999年加入龙湖集团，先后历经了地产、商业、物业三个板块业务管理，历任龙湖地产财务主管，龙湖商业经营管理公司副总经理，龙湖物业总经理兼董事长等职务。
2007年，周洪斌带领龙湖物业开始向其他城市扩张；2008年，龙湖提出C1（住宅开发）、C2（商业运营）、C3（租赁住房）、C4（智慧服务）四个主航道业务并驾齐驱，共同作为主业发展。不过，直到2009年龙湖地产成功上市，龙湖的物业规模还是很小，也不够稳定。
在周洪斌的带领下，龙湖智慧服务的发展速度很快。数据显示，2013年、2014年、2015年，龙湖提供物业管理服务所产生的收入分别为6.52亿元、8.26亿元、10.15亿元，分别占龙湖地产总收入的1.57%、1.62%、2.14%。尤为特别的是在2015年，龙湖营收下降7%，龙湖物业营收却上涨近23%。
但在龙湖的物业发展壮大中，2016年，周洪斌选择了告别吴亚军和龙湖。此后不久他追随林中，正式加入旭辉永升服务。
周洪斌离开后，现任中国海外发展有限公司董事局主席、行政总裁颜建国曾短暂接手龙湖智慧服务董事长职位，2016年12月初，颜建国离开龙湖，王光建晋升龙湖集团副总裁的同时接棒龙湖智慧服务董事长，直到今年2月初，曾益明从龙湖智慧服务的董事调整为董事长。
内外之变
对于IPO，龙湖智慧服务可以说是万事俱备，只待一纸招股书呈请港交所。而从市场透露的最新风向来看，现在或许只在时间早晚了。
早在2018年，就有消息传出龙湖集团可能分拆物业上市，彼时，一家名为龙湖智慧服务的香港公司横空出世，释放出了强有力的信号。
这个带有“智慧服务”字样的公司名称显然是有先见之明的。之后，不少物企向“智慧”、“科技”靠拢，例如世茂物业更名为世茂服务、融创物业更名为融创服务等，掀起了改名的热潮。
然而，当大众以为这是龙湖智慧服务在为上市铺垫的时候，“不上市”的回答再次从高管口中说出。
目前，龙湖智慧服务的运营主体是龙湖物业，其通过龙湖悦享智慧服务持有龙湖物业100%股权；而龙湖智慧服务香港有175家间接持股企业，其中为经营状态“存续”或“在业”的有160家，注册资本从30万元到3亿元不等。
“我不认为物业公司现有的模式未来会是一个非常赚钱的模式，我觉得它的问题还是蛮多的。”时间往回推五年，吴亚军对物业公司模式并“不看好”，她担心的其中一个大问题，是传统物业的人力成本过高。
或许也是因为如此，这些年来她对物业分拆上市的态度一直保持冷静。
不过也是意识到这个问题，龙湖集团较早就对物业板块的业务发起了变革——用科技提高效率，从而减少人力成本。
2014年，吴亚军就开始播撒科技的种子。当年，吴亚军成立了一家名为北京千丁互联科技有限公司的企业，并持股100%；2018年，吴亚军透露道：“过去三年龙湖物业花了很多时间，龙湖物业建立的高科技系统在行业里具有领先意义。”
“科技物业”、“智慧服务”，悄然成为龙湖物业服务集团的新标签。2018年8月8日，龙湖集团25周年之际正式进行品牌升级，启用新品牌名称——龙湖智慧服务。
近两年，龙湖智慧服务更是将毛利率较高的社区增值服务整合升级为九大业务，其中包括提供一站式房产经纪服务的塘鹅租售、提供装修装饰一站式平台业务的“珑龙点睛”、覆盖老房翻新及精装房优化服务的“焕代大师”、一站式精品搬家服务“愚公搬家”……
“上市是手段，但不是目的，做公司的目的绝对不是为了多敲一次钟。”可以说，吴亚军从来没有“轻看”过物业的发展；不松口上市，或许是她还在等待那个真的需要使用这个手段的最佳时机。
