作者/艳姐team
日前，刘銮雄旗下的华人置业，发布了公告进一步披露了私有化进展。
按照华人置业公布的退市时间表，预期股份于香港联交所买卖的最后一天为2021年12月20日，预期从联交所撤回上市地位的时间为2022年1月13日上午9时整。
这是今年以来，第二家将退市的上市房企，此前内房股首创置业已于9月30日完成私有化退市。
在行业调整的大势之中，除了频频炸响的雷声，还有不少上市房企苦苦挣扎在退市的边缘。
相较于港股，去年A股重磅推出退市新规意见稿之后，房地产企业瞬间沦为退市“重灾区”，按照新规细则，共有7家房企处于退市边缘，如果新规实施，这些房企退市已无悬念。
从扎堆上市，到被迫退市，是中国房地产行业经历的激荡二十年。
而如今的境遇也刷新了不少人的认知，原来财大气粗的房企也会有退市的那一天，原来庞然大物倒下的那一刻竟然就在眼前。
01
华人置业私有化
19亿港元买下25%股份
根据23日晚间华人置业披露的私有化进展，公司将于2021年12月17日举行股东特别大会，相关决议内容涉及公司私有化。
早在10月6日晚间，在停牌了4个交易日后，华人置业（0127.HK）以公告的形式抛出了一份私有化计划。
按照这份计划，将按照每股4港元的注销价格，回购公开市场约25%的公众持股，总代价约19.08亿港元。完成私有化后，华人置业将从港股退市。
值得一提的是，每股4港元的注销价格，相较华人置业停牌前收市价的每股2.9港元溢价约37.9%；但相较截至今年上半年每股净资产12.99港元折价约69.2%。
之所以是这个价格，华人置业在公告中也给出了解释，其提到，注销价考虑了(其中包括)该公司所身处充满挑战、不确定性与困难的营商环境、股份近期及过往的成交价等因素，并参考相关在联交所上市的公司近年的其他类似私有化交易后厘定。
这个价格是否公允，从10月7日复牌后市场的表现就可以看出。华人置业复牌当天，华人置业迎来大涨，盘中一度涨超30%，最终收盘报3.82港元，涨幅达31.72%。
华人置业这次的退市因从何起？
此次提出私有化建议的要约人，是一家名为Solar Bright Ltd的企业。公开资料显示，其由Sino Omen Holdings Limited直接全资控股，而这家企业则是由陈凯韵(作为其未成年子女的信托人)持有，要约人的主要资产为其持有的股份，要约人的董事为陈凯韵及陈诗韵。
华人置业私有化后，将由要约人拥有约62.92%股份，由Century Frontier及JLLH Investments(各自为要约人一致行动人士)分别拥有约24.97%股份及约12.11%股份。
而对于私有化退市的原因，华人置业在公告中表示，除牌将减少维持该公司在联交所上市及其公开上市地位相关的成本及管理资源。
此外，如果华人置业变为私人拥有，将可更灵活地制定及实行其长远业务策略或寻求其他商机，而不用专注于短期市场反应或因作为联交所上市公司而受到的监管限制及合规责任。
但外界更为关心的是，作为恒大的“铁粉”，当之无愧的“好兄弟”，在恒大深陷漩涡之时，岸上的华人置业此时选择私有化退市，实在是个耐人寻味的举动。
不仅如此，在公布私有化最新进度的当晚，华人置业还发布了另一份公告，称将要清仓中国恒大。
公告披露，8月30日-9月21日，华人置业通过港交所合共出售1.09亿股中国恒大股份，总代价约2.47亿港元。公告中还提到，公司可能会出售所持余下7.51亿股中国恒大股份，预计将亏损95亿港元。
按照华人置业公告中的数据，2017年-2018年，公司合计买入中国恒大8.6亿股股份，总成本135.96亿港元，平均成本15.8港元/股。
但如果按照相关条件，以2.78港元/股出售，合计出售中国恒大8.6亿股股份，预计公司将亏损105.58亿港元。
华人置业与恒大一系列错综复杂的关系，是否是酿成此次退市背后的原因，引发了更多人探究的欲望。
02
华人置业与恒大
究竟缘从何来？
不说不知道，此次私有化退市的华人置业，实际上创立已近百年！
追溯历史，华人置业最早由冯平山和李冠春两大家族创立于1922年，两家族掌权至20世纪80年代，素有“股市狙击手”称号的刘銮雄，趁华人置业内部纷争之际，在二级市场大举扫货，从李、冯两家族手中夺下了控制权，并最终于1987年成功控制了华人置业。
至此，华人置业成为了刘銮雄旗下重要的资产平台，在地产收并购市场和股票投资市场上大举腾挪，鼎盛时期，华人置业坐拥皇室大厦、夏悫大厦、美国万通大厦（原海军大厦）、新港中心、铜锣湾地带等多处香港物业，堪称刘銮雄商业帝国的旗舰。
除了地产物业投资之外，华人置业在金融市场上的动作也相当高调，这其中很大一部分都与恒大有关。
在资本市场上，刘銮雄称得上是许家印“最铁的兄弟”，每每恒大遇到危难之时，总有刘銮雄出来“为友谊充值”。
早在2009年恒大IPO之际，刘銮雄就认购了恒大5000万美元的原始股，成为基石投资者。
而在其后的时间里，刘銮雄也多次为许老板慷慨解囊：2010年国内地产行业新政下，地产股遭遇普跌，刘銮雄拿出6亿美元为恒大“输血”；2017年，恒大遭空头机构狙击，刘銮雄再度增持。
2018年高峰时，刘銮雄家族在恒大持股占比达到9%，仅次于许家印，是最大的外部股东，而且这个身份一直保持到今年。
不仅是对恒大的坚定支持，恒大系股票中同样有华人置业的身影。
去年恒大物业赴港上市前夕，刘銮雄家族还斥资45亿港元，认购了5.37%股份；今年1月，恒大汽车定增260亿港元融资中，陈凯韵鼎力支持认购30亿港元。
无独有偶，2016年，恒大因监管要求向华人置业转让了5.77亿股盛京银行（2066.HK），次年，这笔股份再度由华人置业转让给刘銮雄家族，让后者成为盛京银行H股最大股东。
面对华人置业的慷慨，恒大同样也投桃报李，多次接盘华人置业旗下项目。2015年7月和10月，华人置业将旗下位于四川和重庆的项目分别以65亿港元和70亿港元出售给恒大。
2015年11月，恒大又买下香港地标性写字楼美国万通大厦，交易价格达102亿元，刷新香港当时写字楼整体收购纪录，这栋楼后成为恒大的香港总部。这栋大楼于今年传出出售的消息，接盘方为谁，至今仍无定论。
在这一系列你来我往的交易之中，华人置业的命运也和恒大休戚相关，荣辱与共了。
2021年，恒大深陷漩涡之中，恒大系股票坐上了“过山车”，截至11月24日，中国恒大股价不足2.8港元/股，年内股价跌幅高达82.5%，千亿市值仅剩下不到380亿港元。
而在此期间，曾出现过刘銮雄两次默默减仓恒大股票的事件。一次发生在8月26日，陈凯韵、刘銮雄减持了631万股恒大股票；另一次在9月10日，陈凯韵、刘銮雄减持了中国恒大2443.6万股。
恒大的这场重感冒，让华人置业连打喷嚏。
财报显示，今年上半年，华人置业来自股息收入、债券及结构性产品的利息收入以及持有股票投资收入约5.3亿港元，而2020年同期约为17.15亿港元。
而投资炒股之外，华人置业另一大主营业务“收租”同样遭遇疫情影响下滑明显，今年上半年租金收入约1.61亿港元，较2020年同期的2.12亿港元大幅减少0.51亿港元。
两厢冲击之下，华人置业今年上半年由盈转亏，亏损3700万港元。
这也是为什么华人置业在公告中敲下了那句话：“本集团本已处于充满挑战及不确定性的营商环境中，上述问题更令本集团百上加斤。”
或许，恒大事件的导火索，成为了压垮华人置业艰难局面的最后一根稻草。而如何处置手上握着的近6亿股恒大股票及相关证券资产，仍将是退市后的难题之一。
但从市场的表现来看，华人置业的动作并不慢，今天（11月25日）有消息称中国恒大总计3亿股股票通过大宗交易以每股2.23港元的价格成交，总价6.69亿元。
而在两天前，华人置业刚公告授权出售其于2021年9月23日持有的中国恒大全部或部分约7.51亿股授权股份。授权股份占中国恒大于2021年10月31日已发行股本的5.67%，出售授权将自2021年9月23日起至2022年9月22日止的12个月期间有效。
03
退市背后
刘銮雄打了什么算盘
事实上，退市并非意味着这家企业将不复存在，只是大股东从公众手中买回了这家企业的股权，华人置业集团这家主体还在。
在国内地产行业发展史上，华人置业并非第一例退市的地产股，此前也先后有多家在港或在内地上市的房企私有化退市。
比如，中国内地首家退出香港市场的上市房企——复地集团。
2004年上市的上海复地，作为最早登陆港股的内地民营房企之一，其销售规模曾杀入前十。但因为高企的负债率发展受阻，而其海外融资能力也有限。
加之母公司复兴国际受制于上市公司关联交易相关规定无法施以援手，最终在2011年5月由其母公司复兴国际以22亿元将其私有化退市。
退市后的复地又于2018年重组豫园股份，希望借道A股重返房企一线阵营，但这条路走得并不顺畅，如今地产五十强之中已不见复地身影。
另一例退市案例就发生在近期，今年9月30日，首创置业正式从H股退市，由首创集团全资子公司以每股2.8港元将其私有化吸收合并，总代价为52.9亿港元。
首创置业早在2003年就在港上市，但18年来股价与市值一直表现平平，今年以来其股价长期徘徊在1港元附近，而多次回A的尝试，也因为各种原因未能如愿。
前两天，首创集团以发布会的形式向外界展示了首创置业退市后整合而成的新品牌首创城发，在发布会上也详细解释了首创置业退市的原因：一是股权结构的缺陷，导致大股东再无增资空间；二是股价长期低迷，已经失去股权融资功能，而维系上市运营的成本较高，对集团来说不划算。
而重组后的首创城发将汇聚4家子公司优势资源，有意实现从“地产综合运营商”’向“引领城市发展的综合运营商”转型。根据公告显示，截至2020年12月31日，首创集团向首创城发资产注入标的总资产账面值达到了231.9亿元。
回到华人置业的这次退市来说，选择退市，从公众手中回购华人置业的股票，自然要选择股价相对低位的时候。当前节点对应的股价正好处于绝对低位，是华人置业私有化的好时机。这对于纵横资本市场多年的刘銮雄来说，是一笔划算的买卖。
而刘銮雄用于维持华人置业股价的成本也相对较高，此时从上市平台抽身，也有助于减轻刘銮雄家族背负在身上的恒大事件压力。
