中关村告别“IT”单行道
《北京青年报》报道，作为北京的核心商圈之一，中关村并不缺乏人气和消费能力。但与北京其它商圈相比，IT成了中关村的代名词。去年，以中关村广场购物中心为代表的诸多商业项目在这一区域蓬勃兴起，开始引领着中关村走出消费模式的“单行道”，并展现出未曾被释放的潜质和活力。
中关村地区很早就以全国的电子产品集散地而全国闻名，电子市场几乎“霸占”了中关村的商业地产。就是这个单调得几乎没有其它商业形式的中关村，却聚集着近5000家中小经销商，平均每天要接纳来自全国各地近10万人的客流量。但是，也正是因为这样独特的定位，导致该商圈能供居民日常消费的综合性商业极度匮乏，“有钱没地儿花”成了中关村地区多年来的真实写照。
现在众多的广告霓虹、川流不息的时尚青年和众多的商业实体，都在向人们传递着一个信息：一个全新的中关村商圈正在成形。
中关村广场购物中心：这个20万平方米的商业航母，涵盖了家乐福亚洲旗舰店、精品购物区、高档影院、商业步行街以及运动名品城五大商业业态，为人们提供了“一站式”购物及休闲场所，给附近办公和居住人群提供了极大便利。这一大型商业项目的出现，很大程度上改变了中关村的商业面貌。
第三极文化主题商场：集娱乐、图书、健体、旅游、教育、商务六大本营于一体。地下1层为排档美食街，超过4000平米就餐面积，满足西区白领及商场客源卫生、便捷的就餐需求。
三里屯上演“变形记”
长期以来，三里屯地区以其优越的地理位置及浓郁的人文气息，形成了特有的商业氛围。区域的商业形态大多体现在餐饮、酒吧上，而一直缺乏大型的商业综合体建筑。但是面对周边众多时尚与外来的消费人群，完善三里屯的商业环境显得尤为突出。
在今年太古、世贸、SOHO中国这三家地产商相继落户三里屯后，传递给人们的不仅是未来三里屯“国际化商务核心”和“24小时娱乐中心”定位的蓝图，三个商业综合体的破土动工更感观地告诉人们这个地区正在发生的变化。这种整体功能完善的蜕变，使三里屯的羽翼更加的完整。
然而，长达10多年形成的酒吧文化是否会因商业地产项目的入驻而得到改变；购物中心、酒店等多种业态聚集是否会引起人们购物的兴趣等问题在今天看来仍充满变数。不过可以肯定的是，三里屯区域从自发形成的单一业态演变成涵盖多种业态。一场对区域的商业改造势必会引发一系列的变故，而对身处其中的开发商、投资者以及消费者而言，各自都面临一个全新的选择。
三里屯SOHO：项目总建筑规模达47万平方米，包含商业、写字楼和高档公寓，将在2008、2009年陆续完成全部项目的建设，其中近12万平方米的商业部分计划于2008年底前建成。
三里屯Village：太古商业地产项目紧邻使馆区，共占地17.5万平方米，其中包括11.5万平方米的商业零售区和一个拥有100间客房的个性化精品酒店，被3·3服装大厦分隔为南北两个区域。北区定位为高端，分布国际一二线品牌旗舰店和特色酒店；南区则定位为年轻时尚客户群体，包含了大量餐饮和星级酒店。
世茂地产：世茂地产将对这块占地面积3万平方米，总建筑面积为21万平方米的地块投入30亿元来进行开发。
转变是趋势平衡最重要
“区域发展日趋完善，这个转变是一个地区发展的必然趋势。”北京博智行商业地产研究院首席专家周平衡先生表示，“这些地区从闲散集市或单一的业态逐渐发展到现在的规模，就是经过不断的转变才越来越有人气。政府和市场都寄希望于其继续发挥文化核心的作用，今年涌现出来的商业项目向大体量、多元化业态布局、高档的定位发展都是一种必然的过程。”
周平衡说，商业地产和住宅不一样，商业地产的功能是经营零售百货、商务、餐饮、娱乐、休闲，住宅只是住。所以，商业地产是不是失衡，还要看它在某一种功能或者业态方面的定位是不是合理。如果我们设想，即使北京2006年商业地产面积没有500万平方米，只有200万平方米，或者100万平方米，而100万平方米都集中在零售百货方面，大家说没有500万只有100万是不是不失衡呢？不一定，因为它集中在同一种业态，它同样会导致失衡。所以，失衡不失衡还要从它的业态角度来考虑。如果大家都来做写字楼、商务，100万平方米同样会出现失衡。假如都做餐饮、娱乐，即使总量再少五倍，它都有可能出现失衡。例如，在北京我们把商业地产项目都集中在中关村或者都集中在国贸这一块，那很可能就会失衡。要避免失衡关键就是注意各个区域的均衡发展，也就是缺什么补什么。
从今年商业放量分布区域来看，将会在传统商圈以外逐级发展形成更多新商圈，这些新商圈所在区域均有相当大量的居住人口存在，具备较强的消费能力，但因历史原因而一直缺乏相应的商业场所，新商业项目的建成可有效满足其消费需求，提供生活便利。以望京为例，在望京国际商业中心、嘉茂购物中心的基础上，随着深国投购物中心、新世界、家乐福等项目的陆续开业，其作为独立商圈的地位将得到有效确立。而亚运村、北苑等区域板块亦将形成多个总面积超过60万平方米的新商业中心，同时，南三环，南四环及东五环等区域，均有相当数量的大体量购物中心项目在前期运作。
开发商的承诺套住买铺人
“某某评比推荐楼盘”、“百分之几的回报率”、“买商铺、赠商铺”、“买住宅送花园、送露台”等内容的房地产广告被叫停的消息见诸报端不是少数。近一段时间，市建委再次下发通知，要求对房地产企业承诺投资回报的行为进行专项执法检查，并给予相关惩罚。
据了解，此次的执法检查范围包括：目前在售商业及配套项目中销售单元较小的项目和曾经被投诉销售中承诺有“投资回报”的企业和项目。很多开发商也都针对此次检查开出了自己的药方，真是上有政策，下有对策。开发商对消费者的承诺到底有多少是可信的呢？
现状：诱惑性投资广告比比皆是
百子湾附近的一家20万平米的大型商业项目，招商不足一半，开业的几家店铺也十分冷清，一家店主解释，“本来选择这个商业就是冲着他们招商时说的‘紧靠大卖场，不愁不赚钱’、‘有大型餐饮街，坐享百万客流’、‘回报在10%左右不成问题’等等，现在才知道，这些都是空头承诺。大卖场开业有水有电有客流，我们开业没有水没有人；不到半数商铺的招商，强行开业照收物业费；餐饮街还是一片泥泞，就更不用说什么回报了，每天都要干赔本。”
从业主的口中我们不难听出些门道。招商时诱惑性的广告真是说得天花乱坠，真正落到实处的没有几个。中原地产总经理李文杰称，通常商务区周边的商务住宅和一些小户型产品爱打投资回报概念，商业投资的回报更是热门。这些项目计算出来的投资回报率往往会在8%以上，甚至达到10%。实际上目前北京房地产市场投资回报率普遍只有5%到8%。
开发商接招投资回报真实性难保障
国家虽然屡次禁止开发商利用诱惑性的广告进行宣传，但却是屡禁不止。开发商之所以打出诱惑性宣传，完全是为了取悦购房者想获取高额回报的投资心理，这对投资知识相对匮缺的购房者来说具有“致命的诱惑”。所以，很多开发商都企图打擦边球逃脱，或是变相操作。
此次市建委重点检查内容有：销售广告及宣传材料中是否承诺固定升值或者投资回报；是否采用售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房；是否采用返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；商品房分割销售单元是否符合具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）永久性建筑的测绘要求；是否在预售合同中或另外委托经营投资公司与购房者签订经营合同中承诺统一经营和定期回报；是否按预售合同约定及时为购房人办理预售登记和产权登记，按期交房。
据某项目知情人说，开发商在得知对承诺回报进行检查时，大都赶快修改楼书应对检查，但是售楼员口头式的宣传回报率还是很常见的，挂羊头卖狗肉的办法也只适合应对检查。对于消费者而言，还是要擦亮眼睛，仔细甄别。
专家：承诺回报只能吸引外行人
回报率高的项目资金来源渠道很多，一般不会缺资金，所以也没有必要大肆宣传，吸引投资。所以考察开发商信誉十分重要，对于如何考察开发商的信誉，专家表示要看准两点：其一，看开发商的信誉是口头上的，还是行动上的。要给自己留一些时间，静观其变，等确认开发商的信誉后再“出手”；其二，看开发商是短期行为，还是立足长远。成功的房地产开发商，都具有长远发展观，消费者不妨从入住业主的反馈、开发商的社会表现等方面综合分析，为自己的置业计划多做些了解。
专家认为，无论是承诺高回报、返本销售，还是大肆宣传稳赚不赔的噱头，羊毛出在羊身上的法则是可想而知的。表面上看似清楚的赚钱账单，其实很多是开发商给投资客预支的美好未来，即使用了很明确的公式清算回报，也没有考虑时间成本、升值贬值影响等一系列的因素。可见，真正的回报不是用公式就能预期的。专业的商铺投资者是非常理智的，根本不在意这样的承诺。开发商的承诺即使能实现，也只保证了最低的回报，限制了更多的回报。总之，投资商业不能看重承诺或测算，关键是有商业头脑和能力、经验，选择好的项目。
