作者/林心林
高开低走，峰回路转，广州2021年土拍终于收官落定，全年出让78宗涉宅地，总成交金额超1777亿元。
串联起这一年羊城的土拍脉络，正是4月、9月、12月三场集中供地。
4月，首轮集中供地中，市场与房企对这种新奇的土拍规则还有着极大的热情，热门地块甚至引来32家房企组成的上百个马甲报名，光是保证金就收了1300亿元。
火爆竞拍中，首轮广州土拍收金906亿，不少外地房企譬如正荣、上坤借此实现首入广州。
9月，仍旧高温的广州，却迎来与首轮土拍完全反转的局面。与第一轮高溢价、高配建、转摇号的景象不同，在细则调整与房企资金量考虑下，底价及流拍成了主旋律。最终收金569亿元，流拍25宗，成交率为48%，平均溢价率1.5%，大体量地块的主力军为越秀、粤海、中海、珠实等央企国企。
12月，与前两轮相比，此次供地数量、金额甚至拍地天数都有所缩减，仅在12月2日早中午两场后便落下帷幕。
在“意料之中”“符合预期”的声音中，广州最后一场集中供地以收金302亿、成交率76%的成绩单收官。
意料之中
扫描第三轮参拍土地情况，整体供地数量缩小至17宗，前两轮供地则拿出了48宗地块。
此次供地地块覆盖海珠、白云、番禺、黄埔、南沙，以及少数位于从化、增城。整体来看，相比上轮集中供地扎堆增城的情况有所改变；不过一些年初供地计划中颇为吸引开发商的地块，例如燕塘地块三、梅花铝厂（南厂区）地块、荔湾广钢新城等，并没有如期出现。
颇有意思的是，在17宗地块中，有多达7宗都是此前流拍地块，包括番禺飘峰地块一、二以及利丰北侧地块，白云上官苑及太和镇地块，增城朱村地块等。
同时，这些地块中有4宗相比之前都有所折价，例如白云沙亭北路南侧地块，起拍价从第二批挂牌的25.28亿元降至20亿元，降幅超过20%，折算楼面价下降1234元/平方米。
另外，此前第二轮土拍中新增的诸多限制要求，包括严查资金、限制马甲、限15%上限溢价、限售价及限销售对象等规则仍在持续，不过部分区域和地块有细微调整放松，例如南沙不再设置对销售对象的限制条件，番禺、白云回炉地块地价支付调整为分两期支付，此前则是为一个月内一次性付清。
可以看出，经过第二轮遇冷之后，鼓励房企拿地的意愿有所加大。不过截至起拍前一晚（12月1日），17宗地仅有13宗获得企业报名，4宗无人问津；即便是13宗报名地块，也只有一个房企报名。
从最终拍地成果看，13宗地块底价成交，4宗流拍，总揽金302亿，溢价率0%。
流拍地块中稍显意外的是黄埔黄陂地块，即广汕路以北、惠联路以东HBPQ-D1-2地块。该宗地块性质为二类居住用地，出让面积46927平方米，计容建筑面积150166.4平方米，成交楼面价24000元/平方米，位于融创祥龙广府壹号附近。
前两轮集中供地中，黄陂地块都是争抢十分激烈的区域。如第一次土拍中，同样位于广汕公路以北的黄陂HBPQ-A-6在未竞价前便有万科、中海、平安、保利、龙湖、越秀、雅居乐、华发、中交、时代、金茂等34家房企报名；若算上各马甲，该宗地有超过320组竞买人报名。
最终该地块则仅用了30秒时间就封顶转为摇号，楼面价为27274元/平方米，为黄埔地价“天花板”。
第二轮普遍底价成交的供地中，黄陂地块仍较为突出，最终溢价率10%。
因此此次流拍略有些令人意外，对此广州中原地产项目部总经理黄韬表示，流拍地块主要还是有一些土地自身问题，此轮供地的黄陂地块本身质素一般，周围缺乏配套，同时周边在售项目有一定回落，导致开发商预期改变。
此外，流拍地块中的两宗番禺大石飘峰地块，除了地块周边环境原因，也反映了当前土拍市场遇冷的背后原因，即开发商钱袋子紧张。
据悉，两宗大石回炉地块此前要求开发商需要在一个月内一次性付清地块总价，这次虽然总价分别下调了5.5亿和7.9个亿，且付款方式也可以采取两次分期，门槛降低，但单块40亿以上的起拍价，还是扛不住房企们紧张的现金预算。
“广州目前市场比较理性务实，房企即便有信心也不会随便拿地，而是实事求是地做判断，不像以前一味追高。”黄韬说道。
保利、星河回归
没有惊喜、意料之中，大概是对第三轮广州土拍的精准概括。
不过回到房企层面，除了广州市属、区属国企譬如知识城集团、广州南投、南沙开建外，传统房企里面仍是有些“惊喜”面孔。
最大手笔的是广州本地房企保利。
此轮土拍中，保利以底价38.36亿得海珠区华洲路地块，楼面价44372元/平方米，为目前广州地块成交价第八，这也是此前竞拍地块中最受关注的城区地块。
此外，以底价38.35亿元夺得番禺利丰北回炉地，楼面价13090元/平方米；以底价20.54元落子增城朱村街朱村大道西A21035号，楼面价9060元/平方米。
按此计算，保利此次共以97.25亿元摘得三宗地块，实现大本营补仓。
除了今年1月确认成为广州海珠红卫村合作企业外，若回想今年前两次供地情况，保利几乎可以说是“缺席”了。
在全国首轮集中供地中，虽然保利是最积极的房企之一，拿地总量达24宗，但其中归属广州的却一宗都没有。
当然，这也有一些运气与区域选择原因。
广州首轮集中供地保利参与报名的地块达9块，但基本都是热门地块，如白云金沙洲地块、黄埔知识城、黄埔黄陂地块、番禺创新城地块、南沙庆盛地块等，这些地块毫无意外都引来了数十家房企争抢，且多数都因竞拍到达上限价转为摇号。
相比“竞争选手”越秀有些逊色，广州首轮集中供地越秀地产拿地6宗，总金额达107.75亿元；二轮集中供地中，虽比不上逆势回归的中海，但同样拿下番禺创新城两宗宅地，成交总价接近103亿元。
保利在大本营广州扎根超过28年，截至去年已经连续十年蝉联广州销冠。而越秀地产过去两年借助第二大股东广州地铁获得数个TOD轨交项目，并迅速推出市场、反响良好。可以说，如今广州头部市场，就看保利、越秀如何表现了。
从今年监测的销售情况看，保利与越秀十分接近。
值得一提的是，11月30日保利发展公告称，提升公司自持物业的运营效率，探索创新型资产运作，保利发展拟发行租赁住房资产支持证券化产品，拟发行规模不超过100亿元。
就在一周前，保利发展宣布拟发行的公司债券规模为不超过98亿元，仅11月，保利披露的新增融资金额包括额度共计443亿元。
除了保利，拿地房企里还出现了星河。
上一次星河在广州公开市场夺地是一年前，以24.34亿元拿下广州荔湾金桥地块，折合楼面价约33613元/平方米，溢价率约26%。
星河对广州这座城市并不陌生，自2006年就已进军，围绕南沙先后开发了星河丹堤、星河山海湾、星河盛世、星河壹号公馆等项目。更为重要的是，星河自2013年起开始通过旧改接触更广阔的广州市场。
2015年，星河在广州的城市更新公司挂牌成立；2019年12月，星河正式拿下南沙东涌镇珠宝文化旅游小镇连片更新改造项目（南涌村、鱼窝头村），体量约832公顷，面积为1.3倍珠江新城，改造总成本约102.82亿元，在当时也是广州旧改公开招商以来，少有的大体量旧改项目。
今年，星河已拿下广州三个旧村，最新于10月19日正式拿下广州南沙珠宝文旅小镇二期（天益村、大稳村）旧改——该项目为南沙有史以来“最贵”的旧改项目，改造投资额高达110.28亿元。
截至目前，星河已经在广州拿下了7个旧村改造项目，改造面积超2100公顷，改造投资额超488亿元。
