今年以来，美罗城、新光天地、银泰购物中心、朝阳SOHO、万达广场等项目陆续入市，使得原本空置率高企的CBD商业供需矛盾进一步加剧。
9月7日，朝阳区统计局的一组数据显示，朝阳区商业空置面积同比大幅增长了73.3%，其中近七成位于CBD功能区，空置面积达到了38.1万平方米。而戴德梁行统计数据显示，未来CBD地区还将有众多商业地产项目陆续上市，可以预见，其空置率必将进一步加剧。
存量达77.7万平方米
今年一季度，新世界彩旋百货的开业，拉开了CBD商业开业高潮的序幕。紧随其后的包括百盛购物中心美罗城店、台湾“新光天地”百货、乐购TESCO，以及银泰购物中心、LG大厦购物中心等多家商业地产。而朝外SOHO、北京万达广场、北京国际中心、商业广场、世贸天阶、大成国际中心等重量级的商业地产项目陆续入市，使得原本空置率高企的CBD商业供需矛盾进一步加剧。据估计，今年CBD地区将新增至少25万平方米的百货面积，相当于12个现有赛特的营业面积。
根据高力国际二季度统计报告，京城各主要商业圈中，CBD区域以77.7万平方米的存量成为北京商业体量最大的区域。
业内专家认为，77.7万平方米的体量在短期内更像是一个包袱，根据数据统计，新开业的世贸天阶和大成国际中心两个项目，商铺出现了20%左右的闲置率，而且商场内的销售活跃程度并不理想。
但也有观点认为在这些项目中，很大一部分商铺是业主在市场运作中主动空置的，CBD巨体量商业符合潮流趋势。戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏认为，CBD消费者的需求变化推动着购物中心的发展，购物中心不仅更易于包容服装、餐饮、服务等丰富的业态，可“一站式”地满足人们的多元化需求，并且，购物中心的空间规划更易为顾客创造愉悦的游逛体验，因而受到消费者的广泛认同。
随着越来越多的开发商选择自己持有商业物业，购物中心模式更符合开发商的管理需求。此外，购物中心优越的展示功能也备受零售品牌的认可，而购物中心的发展在某种程度上也更有利于降低同质化及恶性价格竞争。
商业或成CBD“主流”
作为北京的商务中心区，CBD在规划伊始其主要作用是拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所，而商业则仅仅作为商务区的配套项目出现。
但目前的事实却是，CBD区域内涌现了大量的商业地产项目，而商业也并非仅仅作为商务区的配套项目出现。中国商业地产联盟秘书长王永平在接受《楼市》采访时说，从目前的发展趋势看，整个CBD区域内，无论是商业还是住宅都有想成为主流的“嫌疑”，大体量的商业项目比比皆是，这并不是一件好事。
目前，CBD区域内的商铺售价已经达到了2.5万～4万元/平方米，租金也高达30～45元/平方米/天。对此，王永平说，这么高的租金水平，将影响具体的商业业态的生存状况，在CBD，或许像华润超市这种销售进口产品居多的超市可能会生存下去，但如果让家乐福等利润额只有3%左右的大型超市进驻，恐怕要入不敷出。
项目招商受阻
“市场对于商铺的需求依然旺盛，CBD内的商铺出现空置，主要还是一些项目本身出现了问题。”戴德梁行的商铺部助理董事张家鹏说。
世贸天阶则是宁可空置，也要保持个性。“世贸天阶所标榜的个性化可能会在未来给其带来成功，我们宁可空置，也要保持个性。”世贸天阶市场部人士说。
离世贸天阶百米之遥的尚都国际中心，其底商也有不少尚未租出；与国贸隔街相望的建外SOHO，商业经营欠佳的状况从开业至今一直不见好转。
离国贸仅200多米距离的LG双子座的招商情况同样不容乐观。据记者现场调查，截至今年4月底，LG双子座地下一层的27个铺位，仍有14个没有租出；地上三层尚有300多平方米空置，其中一家30平方米左右的时尚服饰店，一个月销售收入约为3万元，而店面租金在4万元左右。
对于“CBD新入市商业租金过高是导致招商不利的原因之一”这一说法，北京中原房地产经纪有限公司商业部总监杨广安持反对意见。他指出，国贸商城目前的租金很高，但仍有商户在排队希望入驻。“衡量一个商业成功与否，主要看它能创造多少销售额。只要销售额够高，能保证商户盈利，即使租金水平再高也不会对招商有消极的影响。”
房地产顾问机构华高莱斯策划总监刘葳表示，新出现的商业项目和那些CBD内老牌的购物广场依然会有竞争，类似国贸等项目已经形成了自己的商业守卫度，新店要想分流消费人群并不容易。
投资回报率难达预期目标
此前，《楼市》曾接触过一个案例。去年8月，王小姐购买了CBD财富中心二层一处147平方米的商铺。当时她唯一的愿望，就是能尽快将铺子租出去。朋友告诉她在网上发布信息会更快见效，于是便在易铺网上发布了招租信息，并且把相关的利好通通列了上去，“不久将通地铁10号线财富站，靠近新央视、京广中心、嘉里中心、国贸、新城国际”，租金报价为每月45800元，即每天每平方米约10元。
然而，王小姐期望中“络绎不绝的商户求租电话”却一个也没有接到。于是她便隔三差五就上网发布新的帖子，这种状态一直维持了整整半年。直到2007年2月，王小姐才把商铺租了出去，而她在网上发布了超过200条的招租信息。
与王小姐相比，刘先生只能算刚开始。今年年初买下财富中心二楼110平方米的商铺，他每天绞尽脑汁地想怎么把商铺租出去。现在，他不得不把租金降到每月26400元，折合下来每天每平方米仅为8元。
现在刘先生同样不敢期待投资回报率能达到开发商当时的承诺，他只想尽快的把商铺租出去，而不是空置着。
类似的商业项目在CBD比比皆是。分析人士认为，商业地产应该强化管理，能提前成立一支商业管理团队做市场调研最好，并在商铺售出后协调与业主之间的关系，帮助他们度过一个培育期。
刘葳告诉记者，开发完成后一次性向外销售的项目，发展商将失去对商铺的控制权，从而难以把握未来入驻经营商户的档次，各个业主从自己的利益出发招商，整个商场不能形成清晰的定位，这对追求商业品质的CBD来说是致命的。
