作者/杨宏彬
自启德项目后，佳兆业再次选择出售香港物业，缓解集团面临的流动性危机。
12月5日，山高金融（0412.HK)发布公告称，将以最高不超过1.86亿港元的价格收购佳兆业集团(1638.HK)旗下公司愉昇的全部已发行股本及待售贷款。
根据公告，本次交易由山高金融的全资子公司中国山东高速资本（香港）有限公司（下称“山高香港”）以及佳兆业全资子公司佳兆业创投进行，佳兆业创投持有愉昇的全部股权，愉昇则间接持有香港皇后大道中99号中环中心38楼全部的权益。
山高金融之所以收购愉昇，与两年前的一笔贷款有关。2019年12月18日，山高金融与佳兆业签订协议，前者通过山高香港向佳兆业全资子公司盛帆提供1.25亿美元（相当于9.8亿港元）的贷款融资，期限为一年，年利率为7.5%。
截止公告日，佳兆业这笔9.8亿港元贷款尚未偿还，故而将愉昇出售予山高金融，抵偿上述的部分贷款。
山高金融表示，此次交易是参考了佳兆业集团及盛帆近期财务状况及还款能力，同时其认为愉昇所持物业具有投资潜力，符合公司的整体利益。
同时，公告中也提到，这笔出售可能是“暂时”的，当佳兆业被视为有能力回购时，山高金融有权利把愉昇向其售出。
债务展期的代价
据了解，愉昇所持有的中环中心38楼是于今年7月份收购的，在此之前，愉昇及其附属公司并未有任何收益。截止2021年11月31日，公司录得净亏损703.73万港元，净负债为4234.19万港元。
虽然愉昇目前还处于亏损，但由于中环中心物业具备一定的价值，市场对愉昇估值约为7.5亿港元，同时，愉昇还持有货币资金770万港元，在扣减掉公司未偿还的贷款5.7亿元及153万港元利息后，便得出了山高金融此番的收购价。
将愉昇出售抵债，但也只能抵消掉上述贷款中的部分金额，剩下的贷款，佳兆业选择与山高金融协商展期。
根据公告，佳兆业与山高金融已经签订协议，将盛帆的还款期限延长至2022年10月2日，利率上升至14%。
实际上，这并不是佳兆业与山高金融之间的唯一的借款交易。
在今年10月初，山高金融将通过全资子公司Safe Castle，认购佳兆业全资子公司叶昌发行本金总额最多1.2亿美元（相当于约9.408亿港元）的票据，以现金分两批支付，第一批票据为8000万美元，于10月4日或前后发行；第二批为酌情购买的4000万元票据。票据期限为1年，年利率每年11.5%。
这是一笔有抵押的票据交易。据了解，叶昌持有佳兆业美好（2168.HK)1.04亿股股份，约占总股本的67.18%，这一部分股权因认购票据一事被全数抵押予山高金融。
截止2021年12月6日，佳兆业美好收13港元/股，其抵押的1.04亿股对应市值约为13.52亿港元。
伴随着盛帆借款的延期，意味着佳兆业需要在明年10月初偿还上述两笔贷款。山高金融在公告中表示，若上述两笔借款其一发生违约，其有权根据融资协议采取强制执行行动。
山东高速的地产生意
向佳兆业贷款的山高金融是何来头？官网显示，山高金融是国有资本投资公司山东高速集团旗下的上市平台，山东高速持有其43.42%的股权。
目前，山高金融在香港持有放债人牌照，在中国拥有国内QFLP、融资租赁、商业保理和金融资产交易平台等牌照。其主要从事债务业务，包括资产管理、金融资产撮合交易业务、融资租赁和保理业务以及股权投资业务等。
实际上，山高金融仅是山东高速集团旗下的上市平台之一，除山高金融外，山东高速集团还持有山东高速（600350.SH）、山东路桥（000498.SZ）、齐鲁高速（1576.HK）、威海银行（9677.HK）4家上市公司。
除了山高金融与佳兆业的交易外，山东高速集团与地产的交集还有很多，最为典型的还是其对恒大的战投。
2017年恒大引进战略投资者，山东高速集团对恒大投资了230亿元，占恒大5.66%股权。其中，山东高速通过畅赢金程投资50亿元认缴恒大地产新增资本。
去年12月，山东高速集团将所持有恒大地产4.7038%的股权出让予深圳市人才安居集团，出让价格为200亿元，占其2019年末合并报表净资产的9.54%。而在前一个月，山东高速也将持有的恒大地产1.1759%股权以50亿元的价格转让予深圳人才安居集团。
而在更早期，山东高速集团通过山东高速开展的地产业务还有很多。包括2013年向利嘉实业(福建)集团有限公司收购摩尔城项目44.9%的股权，以及向济南紫宸实业集团有限公司收购漳浦县前亭镇火山岛项目51%的股权等。
据了解，山东高速集团旗下原本有独立的地产业务公司，其全资持有的山东高速资源开发管理集团有限公司，原名为山东高速地产集团有限公司，于2019年更名，虽然名字中已经去了地产二字，但该公司控制的47家企业中，仍有14家为房地产业公司。
