作者/赖筠红
10月末，第3次港股上市申请因届满6个月自动失效之后，原中国文旅集团马不停蹄地向港交所递交第4版招股书，并更名为大湾区文旅康居股份有限公司。
通过对比大湾区文旅4版招股书，可以看到在优化债务情况、厘清与奥园的关系等方面作出的努力。
但是收入结构呈现出来的仍是以销售度假物业为主，文旅收入不足2成，对销售度假物业的依赖程度逐年加重。
此外，集团整体毛利率呈下滑趋势，大湾区文旅亦在风险提示中称可能无法维持过往的毛利率水平。
数据来源：大湾区文旅招股书，观点指数整理
※注：2021年数据仅统计至2021年5月31日
观点指数对大湾区文旅所持的文旅项目进行深入剖析，与市场上一些较为成熟的文旅企业相比，大湾区文旅并未形成具有影响力的文旅项目品牌，也没有具体、清晰的扩张规划，文旅产品市场竞争力尚未能跻身于行业前列。
大湾区文旅项目主要分布于大湾区，当前大湾区无论从经济还是文化上都处于飞速发展的阶段，大湾区文旅占了"天时"和"地利"。
但作为"不纯粹"的文旅商，大湾区文旅最终能否如愿上市并发展，仍是未知之数。
文旅版图未具雏形
从大湾区文旅招股书列示的项目版图可以看到，当前已竣工的项目分别位于广东省江门市、清远市以及中山市。其中，泉林欢乐世界以及英德巧克力王国为第三方持有项目，泉林黄金小镇则是大湾区文旅自持自营。
数据来源：大湾区文旅招股书，观点指数整理
细看泉林黄金小镇的业态构成，已竣工项目均为度假物业。按照大湾区文旅的发展思路，度假物业旨在通过文旅资源和可售物业的有机结合，达到协同发展的效果。
爱必侬泉林度假村嵌套于其中，由华侨公馆的一部分、悦湖湾的一部分、泉林酒店别墅区与水禾田泉世界、那金谷景区以及部分配套设施组成。泉林黄金小镇中文旅项目所占的比例并不大，销售度假物业仍是小镇主要的收入来源。
数据来源：大湾区文旅招股书，观点指数整理
从项目布局看，大湾区文旅现时并未形成系统的文旅布局，文旅项目以点状呈现，未见连成片区的趋势。
大湾区文旅在招股书中阐述，将立足大湾区，将成熟的经验套用到中国其他区域，继续发展文化旅游业务。但从现有项目储备情况来看，暂无充足的信息印证这一战略猜想。
反观业内其他的文旅商，华侨城早年通过大量圈地，现已扎根于全国一二三线城市，当前正继续深入二三线城市发展，形成了欢乐谷、欢乐海岸等颇具影响力的文旅品牌。
融创则是从收购万达13座文旅城起步，并以此作为后续引入其他文旅项目的敲门砖。
无论从项目发展、战略规划抑或是文旅品牌影响力上，大湾区文旅仍然有所欠缺。
项目潜力有待发掘
观察大湾区文旅所运营的两个主题乐园项目--英德巧克力王国以及泉林欢乐世界。
前者是中国奥园持有，大湾区文旅进行运营的项目。英德巧克力王国于2020年12月31日正式开业，正值全社会有条不紊地进行疫后恢复，旅游市场也重获生机与活力。
从游客资源上看，项目地处清远市，恰逢周边游热度上涨，英德巧克力王国的目标客群范围辐射到广东省及省内周边地区。
据项目开业时的消息，英德巧克力王国预计年接待游客量300万人次。从现有公开数据来看，2021年春节、五一、国庆分别实现入园游客7、8、10万人次。
虽然英德巧克力王国在区位上有着得天独厚的优势，但广东省内主题乐园领域却不乏"劲敌"。作为南部地区经济发达的沿海省份，广东是主题乐园运营商必争之地，长隆、融创、华侨城等均有在此布局。
泉林欢乐世界方面，该项目开业于1999年，是我国较早一批主题乐园。在游乐设施、乐园环境方面，对比长隆以及欢乐谷等大型主题乐园稍有落后。不过，泉林欢乐世界正积极调整，如在项目中加入VR等科技元素，以及加入更多的演艺内容。
总体来说，大湾区文旅现阶段营运的两个主题乐园在成长能力以及发展潜力上，未能达到行业前端水平，还需要更多的拓展与创新。
文旅盈利能力不足
从招股书披露的信息看，大湾区文旅将自己定义为文化旅游体验地点的度假物业的开发商。从各项数据来看，"文旅"似乎只是其开发物业的主要类型，与传统主力进行文旅物业开发并运营的文旅商之名并不符合。
从业绩表现来看，大湾区文旅的文旅业务营收从未超过整体收益的25%，收入主要依赖度假物业销售。
自2018年收购广东泉林，参与经营爱必侬泉林度假村之后，大湾区文旅的文旅业务分别实现营收0.68亿、1.42亿以及1.19亿元，而2021年截至5月31日的5个月录得0.41亿元营业收入。
数据来源：大湾区文旅招股书，观点指数整理
※注：2021年数据仅统计至2021年5月31日
据观点指数统计，2018至2020年间，大湾区文旅文旅业务实现20.82%的复合增长。同行业其他主题乐园运营商-融创文旅、华侨城以及华强方特则分别实现复合增长23.1%、29.99%以及-2.49%。
由此可见，大湾区文旅有较稳定的增长能力。但需注意，大湾区文旅文旅业务营收与同行相比略显单薄。
数据来源：各企业年报、大湾区文旅招股书，观点指数整理
细看大湾区文旅的文旅业务营收结构，可发现集团文旅收入主要来自景点咨询及管理业务以及酒店客房，据招股书对项目情况的介绍，景点咨询及管理业务是其管理运营两个第三方持有项目，即泉林欢乐世界和英德巧克力王国的收入。
此外，大湾区文旅项目收入比较单一，园区内未有搭建起比较密集的消费点，周边消费、二次消费等未能为景区造血。
数据来源：大湾区文旅招股书，观点指数整理
先不论大湾区文旅此次能否顺利通过IPO，单就主力文旅开发或运营的企业而言，大湾区文旅还有很多需要提升的地方。
