作者/林心林
一个月前许荣茂家族抵押香港中环中心物业寻求贷款时，市场尚以为是出于未雨绸缪。
如今，危险脚步声渐近，世茂在此时选择出售香港项目的目的十分明朗。
12月17日晚间，世茂集团公告将出售香港维港汇项目22.5%的股权和对应的销售贷款，总代价为20.86亿港元。交易完成后，世茂集团将不再持有该项目的股权。
世茂于公告中称，出售事项将为公司提供额外的营运资金，并改善公司现金流量；出售所得款项净额预期用于业务发展、偿还债务及用作集团一般企业用途。
同时，完成交易后，按代价与目标公司的现时账面值之间差额计算，世茂预期于截至2021年12月31日止财政年度就出售事项确认亏损约7.7亿港元。
不低的出售价与亏损价背后，则指向了一个不同寻常的项目。观点地产新媒体查阅获悉，目标公司所持有物业为位于香港新九龙内地段第6549号余段（即香港西南九龙荔盈街6号及荔盈街8号）上所建的物业发展项目，亦名为维港汇。
“维港汇”的项目名尚不算熟悉，但所处的地址信息则正是2014年世茂联合信和置业、会德丰、嘉华国际及爪哇控股以173亿港元揽下的彼时香港最贵宅地，即西九龙长沙湾兴华街西的临海住宅。
彼时高调风光入手，如今亏本落寞退局--兜兜转转，又是一家把香港地皮“归还”给港岛的开发商。
挥别地王项目
据观点地产新媒体获悉，该项目前身是“长沙湾副食品批发市场第二期”的一部分，座落在连翔道及兴华西街交界，用以发展作工业用途及货物装卸用途，整幅用地在城规会的《分区计划大纲图》均为“其他指定用途”注明，包括货物装卸区、批发市场及工业用地等。
长久以来，这幅用地工业味道浓厚，但随着市场对住宅需增加，香港规划署2013年部署进行改划，建议把该综合发展区的西面用地改划作住宅项目发展。
2017年11月，西面用地推出，是香港该财年规模最大的住宅官地，地块可建总楼面约98.78万平方呎，邻近新渡轮码头，步行前往西铁南昌站约需5至10分钟。
由于地皮为香港市区罕有的临海住宅地块，因此彼时招标反应热烈，共收到11份标书，吸引了众多香港和内地的发展商，包括新鸿基、长实、恒隆、龙光、中海等均有参与竞标。
最终香港地政总署公布，西九龙长沙湾兴华街西对出的临海住宅用地成功出让，作价172.88亿港元，从而打破当年2月由龙光地产与合景泰富投得鸭脷洲利南道临海住宅地造价约168.56亿港元的纪录。
172.88亿港元的总价，换算每呎楼面价为1.75万港元，未能打破鸭脷洲“地王”2.2万港元的楼面地价。但由于长沙湾地楼面面积较大，因此以总价计算仍成为全港最贵住宅土地。
竞得人则是大的联合体，包括信和置业、世茂房地产、会德丰地产、嘉华国际及爪哇控股，
当时市场普遍认为，牵头方是信和置业。
因此，时隔4年后的项目出售中，也均窥见了这些合作方的身影。世茂公告显示，买方为启怡、GAL及绍祥，三者分别为爪哇控股、会德丰、信和置业旗下公司，分别承担此次销售项目股份及销售贷款的20%、50%及30%。
这也就反映时至今日，项目仍具有吸引力。
事实上在当时以破纪录高价夺地之后，各家开发商均对外有所表露：会德丰地产主席梁志坚对外形容是以市价投地，因在开标前地皮估值已经高达170亿、180亿港元；世茂相关负责人彼时亦表示对购地价格满意。
信和置业副主席黄永光则在公司新闻稿中指出，该地块属罕有市区临海地，拥有维港景色，同时接通西九龙文化区及即将落成的西九龙高铁总站，尽享地利。
不过值得一提的是，当时西九龙同区二手同类型住宅近月实用面积的成交呎价，大约介乎1.58万至1.7万港元，新盘方面周边新鸿基楼盘“汇玺”每呎售价2.2万至2.5万港元，因此反馈到长沙湾宅地高达1.75万港元的呎价，似乎出现了“面粉比面包贵的情况”。
港媒亦有报道称，邻近的二手屋苑对新“地王”诞生的消息反应迅速，区内有部分业主直接封盘不售或即时加价，加价幅度最高达10%。
后也有多位测量师预料，到该长沙湾地王入市时，项目每呎售价会到3万甚至3.5万港元，相关收益价值可观。
随后，项目戴着“西九龙最后一个临海项目”的光环进入开发建设期。
直到2021年3月，该长沙湾地王级新盘维港汇项目第1期维港汇I亮相。据悉，取名维港汇是因项目前迎维多利亚港。整个项目获批将建11幢住宅大楼，每幢楼高29层内，提供不多于1400伙，并设近3.46万呎会所，其中一期将提供524伙。
不过据了解，该项目首批却低价面世：以项目提供最高20%折扣计算，折实平均呎价24628港元，较同区由新鸿基发展的南昌站上盖项目汇玺III于去年11月推出最后一张价单折实平均呎价28090港元低约12.3%，并重返一年半前，即2019年9月汇玺III开售时的定价水平。
直到出售时，项目已推出第三期。观点地产新媒体查阅成交信息获悉，项目最新于12月16日成交了一套维港汇III2座19楼房源，成交总价为1238万港元，折算呎价27563港元。
落寞香港往事
退出正值收获期的地王项目，显然不是一个容易的决定。
对于与香港这片土地有千丝万缕关系的许荣茂家族来说，更是如此。
事实上，世茂虽说属于“内房”但却与香港渊源颇深，这片狮子山下的土地可以说就是上世纪70年代许荣茂离家闯荡的第一站。
彼时年近而立的福建商人许荣茂只身前往香港寻求发展，做过药房，下过工厂，在这座城市没有任何背景的他慢慢完成了资金积累。
70年代末，许荣茂凭借敏锐的投资天分在香港经济飞速增长时赚得第一桶金；随后，其涉足金融、炒股，投资建立纺织厂做实业，将商业脚步开始迈到了内地，并最终进军房地产。
最初，许荣茂在香港房地产的布局更多是以个人或家族名义，如1997年，许荣茂以7800万港元买入香港山顶丰林阁C屋，最终以1.15亿元卖掉，转手赚了47%的利润；随后又在2001年以2.3亿港币抄底香港山顶豪宅“创世纪”，改造之后在2009年挂牌以7.2亿港元出售。
以公司名义的首次布局，严格上来说则要到2014年联手明发集团、英皇集团拿下位于香港寿臣山的一宗住宅地块，世茂、英皇和明发各占40%、40%、20%的权益。
同年10月，世茂与明发再度联合斥资18.3亿港元在东涌拿下了一个酒店项目，计划建造为香港最大酒店。
此后几年世茂零星摘得一些地块，包括以70.2亿港元独资投得香港九龙大窝坪豪宅项目，每呎楼面地价超过1.1万港元。
而于2017年起，世茂在香港逐渐走向高调风光。
除了上述提及的以173亿港元揽下香港最贵宅地，另一个标志性事件则是入股参与中环中心的出售。
在四年前--2017年11月1日那场香港最大规模的物业交易中，长实以402亿港元将中环中心售予“中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司”。
接盘方“中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司”为多方力量组成的联合体，主要股东包括中国国储能源化工集团，以及活跃于相关工商物业市场的“磁带大王”陈秉志、“小巴大王”马亚木、中国港澳台侨和平发展总会会长卢文瑞、蔡志忠、罗珠雄等。
但时隔三个月，2018年2月中旬，国储能源化工因故退出交易，转由世茂房地产主席许荣茂、金利丰集团朱李月华等接盘，据传出资额达160亿港元。
最终，香港中环中心75%股权主要由5位大股东所拥有，并对交易所得47层写字楼业权进行分配。其中许荣茂分得9层。
直至今日，世茂先后获取的这些香港物业不少已进入收成期，如正在第三期销售的维港汇地王项目，以及去年底终于开业的东涌世茂喜来登酒店开业。
即便是持有的办公物业中环中心，在“去中环化”的呼声中仍旧在香港占据不可取代的地位，世茂集团还于今年8月将其中62层作为旗下香港首个共享办公室The Center Space推出。
但随着这场流动性危机向世茂席卷而来，许荣茂的香港版图也开始出现了一个不小的缺角。
另悉，早前11月，许荣茂家族已将旗下3层中环中心物业抵押予星展银行香港，以获取14.05亿元贷款。
