作者/李奕和
年中业绩会称“会适当加大内地投资”四个月之后，瑞安房地产落地了一笔超百亿的土地投资。
12月21日，冬至，北半球白昼最短的一天，武汉土地市场却有一丝回暖的迹象。当天，武汉共推33宗地，虽然大部分仍低价成交，但全部土地成功出让，没有流拍。
瑞安房地产联合武汉城建，以170.31亿元的高价夺得武船搬迁改造打包的3宗地块，更搅动了这场冬至日土拍的一池春水。
拿下该三地块的是一家刚成立不久的公司，全称为“武汉城建瑞臻房地产开发有限公司”。
该公司成立于2021年12月15日，目前注册资本1亿元，由武汉臻瑞房地产有限公司和武汉地产集团有限责任公司各自拥有50%股权。
武汉臻瑞正是瑞安房地产旗下全资附属公司，而武汉地产由武汉城建100%持有，实控人为武汉国资委。
武汉第三个“天地”项目
双方拿下地块由A、B、C三幅地块组成，总占地面积33.24万平方米。其中，地块A（武船厂区一期A包）占地面积20.48万平方米；地块B（武船厂区一期B包）占地面积10.27万平方米；地块C（天工二期A地块）占地面积2.49万平方米。
三幅地块总土地价170.31亿元，涉及住宅、商业服务及教育用途。其中，地块A、地块B及地块C各自对价（包括税款）分别为85.44亿元、82.51亿元及2.36亿元。
据了解，早在去年6月，瑞安房地产与武汉城建的这笔合作已有苗头。当时，瑞安房地产与武昌区商务局签约“武昌湾”项目，该项目计划被瑞安房地产打造为其在武汉的第三个新天地项目。
瑞安房地产同于12月21日的公告确认了该消息。对于此次拿下的地块，其称，项目为城市中心的高密度住宅总体规划的发展商机，符合“天地”业务模式。地块规划为包括住宅、办公楼、商业楼宇及国际学校以及其他公用设施的综合房地产项目。
早于2005年进入武汉的瑞安房地产，已在武汉开发了武汉天地和光谷创新天地两个项目。当中，武汉天地集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等于一体，总建筑面积158万平方米，住宅部分最早在2007年已经陆续开始出售及交付。今年上半年，确认的收入为41亿元。
武汉光谷创新天地则是瑞安房地产在2017年所拿下，同样为大型综合体，总建筑面积128万平方米。项目第二期（第R5号地块）可供销售建筑面积11.1万平方米，于2021年上半年推出新一批为数127个单位进行预售，上半年录得合约销售8亿元。
上半年，瑞安房地产在上海、佛山、武汉、重庆、南京等地有总土地储备840万平方米，当中包括610万平方米发展为可供出租及可供销售面积，230万平方米为会所、停车位和其他设施。基于其提出的商业轻资产转型，土地储备有所下降。
在8月份举行的中期业绩会上，罗康瑞就曾表示，因为大形势和国际环境复杂，瑞安房地产过去两三年比较保守，投资也比较谨慎。基于内地经济发展的稳健，他称，将会在适当的机会加大在内地的投资。
此次拿地的总对价，将由合作双方按持股比例出资，即瑞安房地产一方将就对价出资85.15亿元。另外，未来合资公司的注册资本预期将达70亿元，武汉臻瑞及武汉地产将各自认缴35亿元。
拍地之前，合资公司已于12月20日支付竞价保证金33.05亿元，该部分资金将用作偿付部分对价。而为满足用于认缴合资公司注册资本、土地对价以及开发及经营该项目的资金，武汉臻瑞及武汉地产将向合资公司承诺出资143亿元，武汉臻瑞将予出资71.50亿元。
据此计算，在这笔投资中，瑞安房地产一方将按股权比例的总出资额为88.03亿元左右。瑞安房地产称，武汉臻瑞将透过集团内部资源拨付出资。
一边高价拿地，一边“退地”
值得注意的一个问题是，瑞安房地产是否有能力顺利推进该笔投资。毕竟，其近段时间以来，一方面在高价拿地，另一方面也在通过“退地”进行变现。
今年7月9日，瑞安房地产旗下2家全资子公司佛山瑞房、佛山瑞康天地，向佛山禅城区归还岭南天地项目7号及8号土地，为此获得现金补偿26.53亿元。
佛山岭南天地项目，是瑞安房地产在2007年以75.1亿元拿下，总建筑面积达150万平方米，是当时广东规模最大旧城改造项目。项目分五期开发，计划总投资超过200亿元。经过14年的开发，至目前，该项目已基本开发完毕。
而剩余未开发的7号及8号地，建筑面积规划38.7万平方米，业态包括写字楼和公寓，并规划两栋430米和265米高的地标。当时有消息称，瑞安房地产交还土地，是因为两块地均是商业用地，开发意愿不大。交还土地，有利于其快速变现。
不仅如此，在上海开发多年，最令其骄傲的太平桥项目，瑞房地产也选择了也引入上海地方国资的助力。
6月7日，瑞安房地产旗下公司乐基与上海黄浦国资委订立增资协议，双方对太平桥项目进行增资。完成后，双方各持有合营公司50%股权，且合营公司将不再为瑞安房地产附属公司，不再并表入账。
太平桥项目是瑞安房地产过去20年一直发展的整个太平桥总体规划的重要组成部分，其旗舰购物中心上海新天地就在此地。拉来上海黄浦国资委合作出表的合营公司，主要涉及仍未开发的122-1地块、122-2地块及122-3地块，总建筑面积9.96万平方米。
对于这起合作，瑞安房地产当时称，交易将改善合营公司资本效益并加强其财务状况且亦符合集团轻资产策略；同时使集团能够进一步扩大在太平桥总体规划社区的发展版图。但此举却被外界解读为瑞安房地产是对回报过慢旧改项目的出表。
据了解，2021年上半年，瑞安房地产合约物业销售121.15亿元，同比增长95%。财务上，经历2020年的亏损后，该公司上半年也获得了不错的增长，前六月实现收入119.77亿元，同比增长726%；股东应占溢利10.82亿元，较去年同期也有大幅回升。
现金及负债方面，瑞安房地产上半年的净资产负债率45%，维持与2020年底相同水平。现金及银行存款143.67亿元，除去受限制银行存款44.49亿元，手中能灵活运用的现金99.18亿元。此外，该集团有未提取的银行融资总额86.97亿元。
按此看来，瑞安房地产要支付与武汉城建合作的这笔投资，似乎问题不大。对于土地的收购，该公司称，监于地块的位置以及相关发展计划的重大规模，预期集团可在该项目赚取可观回报，大幅补充住宅土地储备并加强其财务状况。
