作者/程孟瑶
25天的时间，佳兆业集团（01638.HK 简称：佳兆业）和债权人们经历了第一轮“交锋”。
11月25日，佳兆业针对12月7日到期的优先票据向债权人发起要约交换与同意征求，计划用新债置换现存的4亿美元优先票据，并展期18个月。
债权人们却不按常理出牌，委托财务顾问公司Lazard向佳兆业提出了多个融资方案，代价是索取更高的收益率。
双方有来有往，接下来，轮到佳兆业“出牌”了。12月20日，佳兆业公告称，启动全面债务重组计划，结束了为期25天的第一轮“交锋”。
据披露，佳兆业未能如期偿还的债务，包括2021年12月7日到期的6.5%优先票据本息共计4.129亿美元；以及分别于11月12日、11月11日需兑付利息共计8837.63万美元，两笔利息分别来自2023年到期11.95%优先票据、2025年到期11.7%优先票据，佳兆业在理财产品兑付问题尚未解决的情况下，又构成实质性债务违约。
在确定佳兆业未能偿还4亿美元债后，惠誉警示称，这触发了该公司其他美元票据的违约事件，导致如果其他美元票据至少25%债券本金总额的债券受托人或持有人要求，债券应立即到期和偿还。
截止12月20日，佳兆业优先票据的未偿还本金额约为117.8亿美元，另外佳兆业将12月1日应支付的2026年到期11.65%优先票据的1747.5万美元利息，申请了30天宽限期支付利息，目前剩下的天数也已不多。
在债务危机引发停牌近两周后，佳兆业股票已于20日上午九时正起复牌。
债务重组计划
公告称，佳兆业已经委任华利安诺基(中国)有限公司作为其财务顾问以评估集团的资本结构、衡量该集团的流动性并探讨一切可行的解决方案，以尽快缓解当前的流动性问题并为所有持份者达成最佳解决方案。
公告显示，此次尚未支付的优先票据主要涉及四笔，均在新加坡证券交易所有限公司上市，分别为本金总额为4亿美元的2021年12月7日到期、利率6.5%优先票据，以及应付利息约1292.78万美元；2023年到期11.95%优先票据，应于2021年11月12日支付2987.5万美元利息；2025年到期11.7%优先票据，应于2021年11月12日支付5850.13万美元利息；2026年到期11.65%优先票据，应于2021年12月1日支付1747.5万美元利息。
上述票据本息一共5.19亿美元，此前佳兆业曾申请了30天宽限期支付利息，其中已经有三笔利息宽限期已届满，另外一笔利息如果不能在12月31日支付，也将违约。
按照相关条款，境外债权人可提起“交叉违约”，即佳兆业的所有存续美元债立即到期及应付。
根据wind数据，佳兆业是地产美元债规模超过百亿美元的三家房企之一。20日早间，佳兆业公布了优先票据的未偿还本金额约为117.8亿美元。目前，佳兆业流通中的离岸债券共计17只，平均利率约10.48%；其中一年内到期债券约6只，到期规模33.97亿美元，最快到期的是明年4月份一笔5.5亿美元的票据。
面对117.8亿美元债务，佳兆业在公告中表示，公司一直与其优先票据持有人的代表商讨，就尚未支付的优先票据制定全面债务重组计划。
优先兑付境内债
佳兆业的流动性危机最早引爆于11月初，旗下锦恒财富127亿元的兑付问题，当时在与投资者的交流现场，就有人质疑，佳兆业将用于兑付理财产品的资金是否被挪用去偿还12月7日到期的一笔4亿美元优先票据。对此，行政总裁麦帆表示了否定。
11月8日佳兆业集团控股公众号发出《声明》，表示受资金流动性困难影响，由深圳锦恒财富管理有限公司发行、佳兆业集团（深圳）有限公司担保的财富产品出现兑付逾期，给各位投资人带来困扰，并表达歉意。其表示正采取多项措施，全力以赴解决问题：1、广泛征求投资人意见，拿出更为可行的兑付方案；2、加快深圳、上海等地优质资产处置，回笼资金用于兑付财富产品；3、梳理可抵押资产，为财富产品提供兑付保障；4、加快在售地产项目销售，实现快速回款。
《声明》称，目前佳兆业总体资产价值大于负债，有足够可供处理的优质资产，为投资人提供财富产品的后续兑付。为尽快制定出更为可行的兑付方案，恳请投资人给予佳兆业多一点时间和耐心。
此后的11月22日，佳兆业公布了《锦恒财富产品兑付方案》，其中提及锦恒财富产品将按照到期的时间顺序，采用分期兑付的方式，陆续兑付本金及利息。据投资人反馈称，2021年10月、11月已到期产品，已按兑付方案于11月22日完成兑付。
公开的信息显示，佳兆业近段时间处置的资产范围仍以香港为主，回笼资金仅20.7亿港元；此前佳兆业表示将处置以深圳商业地产项目为主的18项资产，权益货值818.25亿元，但进展缓慢；另外佳兆业11月公布的权益销售额仅10.06亿元，环比下跌88%。
10月中旬以来，三大评级机构陆续下调对佳兆业的信用评级，其中穆迪在半个月内连续下调两次。11月25日佳兆业公告称，评级下调及随后的撤回加剧了公司获得融资的难度，加上目前面临的短期流动性问题，导致发生若干贷款协议下的若干触发事件。
12月15日，佳兆业在与投资人的小型会议上提出，会处置旗下以深圳商业地产项目为主的18项资产，以补充锦恒财富资金，满足投资人的兑付权利。
主管融资管理工作的佳兆业高级副总裁孙明尧表示，“在债务处理上，公司优先境内债，因为资产全部在国内，理财产品的处理问题是在公司是排第一的。”
债权人“自救”
在理财产品面临兑付压力的同时，佳兆业的美元债也已经出现实质性违约。
11月25日，佳兆业针对12月7日到期的优先票据向债权人发起要约交换与同意征求。上述方案的主要条款包括：计划用新债置换现存的4亿优先票据，票息仍为6.5%，并延期18个月至2023年6月到期，同时该方案的通过需要至少95%的债券人的同意。但该交换邀约于12月3日宣告失效。
不过在佳兆业出台方案后不久，有媒体报道，佳兆业的部分债权人行动了起来，委托财务顾问公司Lazard Asia （Hong Kong） Limited（简称：Lazard）频繁对外发声，呼吁佳兆业要有所作为，并给予佳兆业数个融资方案，表示愿意陪其渡过当前的难关。
11月23日，Lazard向佳兆业提出了约为20亿美元的融资方案，包含了境内以及境外、有担保及无担保的融资方案。
11月30日，Lazard又向郭英成提议了新的重组方案。该方案不仅同意为佳兆业债务展期，还额外提供最多36亿美元资金支持旧改业务，但索取高达25%至30%收益率，并以佳兆业美好、星岛集团等资产作为抵押。但是佳兆业未对此作出公开的回应。
佳兆业体系的境内核心，包括佳兆业及其100%控股的佳兆业集团（深圳）、佳兆业商业集团。其中，佳兆业集团（深圳）囊括了核心资产，而债务则主要由其它主体承担。截至2020年底，佳兆业集团（深圳）的总资产为2005.08亿元，是佳兆业的64.70%。而佳兆业集团（深圳）的带息债务仅为352.74亿元，是佳兆业的29.04%。
截至2021年6月30日，佳兆业的总土地储备约3114万平方米，总货值约7347亿元，其中城市更新有213个，贡献土储货值占比约为47%。
同期，佳兆业净资产负债比率为93.7%、现金短债比为1.53、剔除预收账款的资产负债率为69.9%，“三道红线”属于“绿档”。
