从资本觉醒到上市冲动 房地产进入资本时代

对话背景

　　从1992年万科上市,到2003年前,只有合生等极少数房企挂牌上市。从2003年前后开始,尤其是近几年,情况发生了变化。富力、世茂纷纷上市,并开始大展拳脚。今年继碧桂园、广州奥园成功上市后,恒大、中远、华远、龙湖等众多房企都传出计划上市的消息。是什么让这些习惯了传统开发模式和融资渠道的房企,忽然迷恋起资本市场来？在资本觉醒与上市冲动之间,还有多少问题值得关注？

　　如何看待上市热潮？

　　记者：以前,对一个上市公司往往会另眼相看,上市房企更让人"景仰"。毕竟罕见啦。现在,忽然四处都传来房企"我要上市"的声音,如何看待这种现象？

　　董苍山：拓展融资异常迫切

　　上市本身的直接作用就是融资,尤其是作为资金密集度很高的房地产行业,这是个很重要的原因。很多看起来发展得很好的房地产企业,当面对外面大量涌进巨头地产企业,才发现自己的实力很弱。生存还是死亡,已经是个问题。拥有更多的资金就成为众多房企的迫切要求。

　　另外,房地产行业的区域性非常强,在当地开发空间已有限的情况下,一些大型的房地产开发公司必然追求向外拓展,而在这个时候上市,一方面可以筹集资金,另一方面容易提高知名度,降低切入新市场的门槛。

　　王强：房产进入资本时代

　　衡量一个开发商的发展潜力,曾经看他拥有多少钱,现在要看他有多少地,手里没地什么都白搭。其实土地也是金钱的衍生,现在房地产已进入资本竞争时代,这是房产企业必须面对的。因此,要改变生存的现状就必须改变股权结构,同时寻求新的融资模式,而传统融资途径(即银行),门槛会进一步提高,应该说,上市是开发商在未来发展过程中融资有效途径之一。

　　张信良：获得资本主导市场

　　从房企本身来说,开辟一条稳定而宽阔的融资通道,自然是上市的第一目标。在房地产竞争进一步升级中,资本将是发展的基础性因素,它决定着房企在开发技术、经营模式及经营规模等方面的发展速度和程度。上市正是一种及时而直接介入资本市场的手段,能够获得充足的资本并迅速提升规模和实力的房企,无疑就是新市场格局的主动者。

　　徐凯：难遏个人财富冲动

　　近来,房产界流传的一句话：没地的赶快拿地、有地的慢慢开发,说的就是企业对资金的需求。这场汹涌而至的上市热潮,其宏观背景是两个联系紧密的环节。一是房地产原有自有资金、银行贷款、外资投资、预售款等融资渠道本身非常单一,更何况其中主要的资金来源银行信贷近两年还紧缩得厉害。二是房地产的规模化和产业化发展已成大势所趋,这些都需要大量的资本投入,也都要以大量的资金为后盾。而原来的融资已远不能满足要求,投奔资本市场也就是必然的了。

　　另外,奔向股市还存在一部分老板个人财富的冲动,通过股市来获取更大利益是他最真实的想法。

　　卢耀：大胆拿地稳健经营

　　资金和土地,对开发商来说是他们生存与发展的根本。当土地已成了稀缺品,许多地产企业一改"现金为王"的策略,大规模拿地、囤地。而上市公司又成为其中的主角。但上市公司也必须拿稳健的经营来回报股民。

　　重新整合产业链条

　　记者:一方面是对资金的饥渴,一方面是对发展的渴望。这一普遍困境,将对房地产企业带来怎样的影响？或者说,是否将催生新的趋势？

　　王强：开发投资分工合作

　　我要强调的还是企业修炼内功,让最为专业的公司来做最专业的事。在这方面,万科是一个典型的代表,近两年就有相当多的土地不通过公开的招拍挂,即通过并购或联合开发来获得的。很多有土地和资源的企业,都想和万科合作。香港信合和中海的合作也是如此,香港信合的融资能力和中海地产的开发能力是有目共睹的,两个企业各自的专业优势成为整个产业链条中共同成长的基因。

　　可以说,未来的趋势是开发商、投资商、运营商的分离。让自己的专业成为产业链条中的重要一环,是企业生存的最好状态。

　　徐凯：依托专业实现上市

　　对,很深刻。专业的团队做自己最专业的事,未来的整个产业一定会有一个更为精细的分工。事实上,专业的企业可以依托你的强势专业实现上市,再壮大发展。这也可以说是阶段性策略。