作者/曾树佳
未雨绸缪，是当下地产商生存的一项必备技能。连“并购王”孙宏斌，也开始反向卖卖卖，甚至不惜把到嘴里的一块“肥肉”吐出来。
元旦假期最后一天，融创服务发布终止收购第一服务32.22%股权事项的公告。终止交易背后的意图，不言而喻——在市场底还未到来之前，只有不断地回流资金、消弭负债、保存“弹药”，才可以防患于未然。
不仅是孙宏斌，连林中、丁祖昱甚至经济学家吴晓波，都形成了一个新共识：地产黄金时代真正过去了，青铜时代已来临。
2021年，百强房企全年业绩同比降低3.5%，这代表着规模房企出现了历史罕见的整体负增长。
同时，80%百强房企集体爽约，没完成年度业绩目标。事实上，年初各大房企目标制定已经很保守了，基本都只设定10-15%的增长率，但没想到结果仍不如人意。
在过去20多年的时间里，开发商通过银行贷款、夹层资金、商票、债券来和国家政策进行对赌，大规模囤地，并通过调控间歇松绑时大笔挣钱。
但去年以来，这一招彻底失灵，房地产原有的周期性调控规律也开始失效。不少大型房地产公司纷纷倒下，面临种种债务违约的暴雷风险。
眼下，不管是多方寻钱、降本增效，还是打折卖房等方式，只要能活下来、挺过去，房企都不遗余力地采取措施换取空间。因为他们不清楚，明天与意外，哪个先来。
多方寻钱
善于识别风向的孙宏斌，除了放弃收购第一服务之外，他还在近两个月，对旗下的项目及资产，展开了一系列的出售与处置，回笼资金规模超200亿元。
12月20日一早，有报道称，融创近日26.8亿元成功出售上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼等三个项目，
更早的11月初，孙宏斌以16.73亿元的价格，将杭州两宗地块的权益转手给滨江；此后又将商管公司出售予融创服务，收获了18亿元的款项，上演了一场左手到右手的腾挪戏码。此外，他还以无息借款的形式，将4.5亿美元的自有资金提供给融创使用。
这些动作，或许还不足以应对融创潜在的资金敞口，这才促使孙宏斌在贝壳股价持续震荡下跌的节点，毅然减持套现，祭出了“反常规”操作。
12月上旬，融创宣称，公司在39天内，累计出售约2671.3万股贝壳美国存托股票(ADS)，相当于约8014万股贝壳A类普通股，总代价约5.3亿美元。在此之前，该公司已有过一次出手，回笼了10.84亿美元。
按去年财报的账面价值计算，该部分股票造成了融创合计达83.5亿元的亏损额。外界猜测，融创后续还有可能继续减持贝壳的股票。
连向来精明的孙宏斌，也在资金变现的道路上不断探寻。他一直信奉的“销售负债比大于1就安全”规律，以前或许能屡试不爽，现在则不可同日而语了。房地产规模增速总体下降的趋势板上钉钉，确实不能过度犯险。
年末，行业融资已有稍微放松的迹象，龙湖、招商蛇口、保利发展、碧桂园等均有发行债券或中期票据的动态。他们的融资表现，并不能代表沉默的大多数。因为机会是留给部分国资，以及财务表现优异的民企。
更多的主体，只能在其他的方式上想办法。其中，有央企背景的远洋、中交地产，向股东伸出了求援之手，获得了帮助，而诸如富力、国瑞置业等中小房企，则仍要靠卖项目维持资金链条。
行至年关，远洋集团一纸公告宣布，其与大股东中国人寿订立金融框架协议，后者可根据投资需求，认购远洋发行的金融产品，上限为三年内150亿元或等值外币。截至目前，中国人寿持有远洋29.59%股份。
近来，大家人寿多次减持金地集团、金融街控股，泰康人寿减持保利发展、阳光城，君康人寿减持首开股份……调控之下，险资似乎有意在避开地产，唯独中国人寿反其道而行，为远洋输送炮弹。
在众多企业都渴望天降甘霖的时候，它给远洋的这一剂强心针，羡煞众人。
而中交地产的收获也不逊色。它计划在2022年内，向控股股东中交房地产集团新增借款，额度不超过100亿元，年利率不超过10%，单笔借款期限不超过60个月。换言之，它得到的将是5年期的长期借款。
若是没有金主靠山，那就只能靠卖项目筹钱了。比如，国瑞置业以3.39亿元，将旗下的万宁国瑞房地产转让了出去。资料显示，万宁国瑞城项目建面达36.88万平方米，定位为养老、旅游度假的大型综合社区。
张章笋割舍的无奈，字里行间尽显：出售事项将有利于专注于一、二线项目的开发建设，并降低负债率，以改善流动性及确保公司整体稳健发展。
此外，富力虽然被国际机构下调了评级，也就一笔美元债进行了要约收购和同意征求，但它名义上仍未暴雷。李思廉除了卖掉物管、自掏腰包输血富力之外，他日前已将广州国际机场富力综合物流园剩余的30%权益，全部清空换取现金。
2022年，利用多种多样的方式，寻求流动性改善，仍是房企维持生存的主基调。
降本增效
三年前，万科喊出“活下去”，给行业敲响了警钟。如今这位行业的“三好学生”又提出了“节衣缩食”，道出了地产界变阵、降本增效的心声。
2021年以来，万科开启了一系列组织架构调整。6月，它将原有的5个区域拆分为7个，分别为北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北区域，并装入开发经营本部。
年底，万科又对业绩最好的上海区域，展开了人事换防。张海不再兼任上海区域区首，但继续担任开发经营本部首席合伙人兼CEO；原万科上海区域第一副总、杭州公司总经理吴镝升任上海区首。同时，该区域内多个城市总经理，也进行了一轮调整。
万科直言，行业正面临巨大的挑战，需要充分发挥集团军优势，助力公司在管理红利时代健康稳健发展。因此，“一盘棋建设”“联合作战”的字眼，被它上升到了战略层面。
去年，旭辉、世茂、大发、龙湖、荣盛、中南、新城等房企，纷纷对自身架构进行“动刀”；而自2021年7月以来，已有8家品牌房企进行了不低于10次的组织架构调整，而诸如旭辉、绿城、龙湖等房企并非首次调整。
2021的最后一天，连“一哥”碧桂园也来了一次构架大调整，其在内部陆续发出数十个通知，对下辖的106个区域公司进行大调整，合并成65个。合并基本都是强区合并周边较弱区域，少数则是多个分散区域合并成一个新的大区域。
对于此番区域大合并，碧桂园方面回应称，是为了进一步适应行业变革和外部市场环境。而在不久前的碧桂园高管会议上，莫斌就曾指出，“要用归零的思维，检讨我们这个组织还有没有可以进一步提升效率的机会。”
与往年的规模扩张、区域裂变相比，“收缩”“聚焦”成为了眼下开发商求变的关键词。精简组织架构，缩短管理链条，合并部分区域、城市公司等，已是开发商“刀刃向内”“向管理要效益”的重要手段。
与此同时，一些开发商还通过停工缓建、降薪、裁员等方式偷摸“节衣缩食”。这些举措在短期内见效最快，但从公司持续发展的角度来看无疑是饮鸩止渴的方式。
2021上半年，房企的调整取得了一些成效，行业50家代表性房企的三费费用率均值为10.2%，较2020年同期下降了1.4个百分点；期内，大部分主体增强费用管控能力，已将该数值降至5%-10%之间。
但下半年暴雷声不断，市场上风声鹤唳，面对着大环境的压力，地产商深知攘外必先安内，只能保持自律与清醒，继续变阵，以应对时局。他们无法预料，下一个陷入流动性危机的主体，会不会是自己。
根据克而瑞监测的98家样本房企数据，2021年房企到期债务规模为约13.8万亿元，而明年仍有12.6万亿元的体量，处在近十年来的小高峰。其中，2022年1月到期债务规模约1793亿元，更是月度的小高峰，开发商压力不小。
随着调控的深化，房地产行业的逻辑已经有所改变，广撒网、四处铺排已成为过去式，唯有区域深耕一途，才足以谋取未来。所以陆续的战略“瘦身”，也促使着他们调整布局，为下一轮投拓蓄力。
打折卖房
无论从外面筹得多少现金、内部节省多少费用，如果内生运营动力不足，企业也难以为继。外界评价开发商实力如何，往往会关注其经营性现金流，而这项指标，很多情况下都取决于项目去化、销售进度。
在融资收紧的时期，房企将许多资金沉淀在项目上，是一件挺难受的事情，因此让资金早日回流、落袋为安才是上策。在这种情况下，打折卖房已成为了眼下地产圈一道奇异的风景线。
去年的金三银四、金九银十，各地就已出现了以价换量的花式营销方式，后来开发商手头拮据，打折卖房已不分时间节点，渐成常态。
恒大的营销力度向来较大，自2020年2月疫情影响以来，它便在全国范围内启动75折售房，后来又多次推出针对特定产品的阶段性促销措施。直至暴雷之后，其营销阵地才瞬时崩塌，打折于事无补。
近日有消息称，遇到流动性危机的佳兆业，部分住宅也在全国范围内大面积打折销售，其中包括了深圳、广州、成都、杭州等热门区域。
但总体来看，打折卖房并不是债务违约房企的专有表现，那些暂时没有暴雷的房企，也纷纷使出了这一招。
比如，为了回款，碧桂园出售车位、商业、公寓等滞重资产部分项目，打折力度达到5折、6折，而且审批流程不拖沓。而此前，许世坛曾直言，世茂在（2020年）7到9月，就已经开始进行促销。
此外，有消息称，正荣全国各地的项目，也有不少在打折，或者软降价。而荣盛的某个项目，甚至打出巨幅海报甩卖，上面写着：“地价9132元/平，房价9500元/平”，看着有种的悲凉之感。
目前平常的降价，已不足以概括开发商的资金渴求，近来出现的工抵房现象，也是一种变相的降价售房。
“工抵房”一般指房地产开发商用以抵扣工程建设费的房子，或因融资等需要向银行或相关行业抵押的房源。自9月以来，市场上的“工抵房”数量激增，有楼盘折扣突破九折，且未对楼层等作限制。
工抵房的出现，主要是由于市场转冷，房企去化不畅甚至库存积压，影响企业回款，但它隐藏着多大的风险，地产商心里是清楚的。从中生出来的纠纷，也迫使他们要分出精力应对，确是心力交瘁。
