作者/艳姐team
十几天前，物企圈发生了今年第一单大型收并购事件：
1月5日晚，华润旗下华润万象生活收购某TOP50房企的物业公司，收购代价不高于人民币10.6亿元。
在行业的深度调整阶段，收并购已经成为去年物管圈的关键词。
可以预见的是，今年物企圈收并购事件仍将持续发生。
回首看2021年的物管圈，最让艳姐意外的事有三件，都和收并购相关：
第一件就是曾自带光环的物业上市第一股彩生活，出售核心资产邻里乐控股集团100%股权予碧桂园服务，代价33亿；
第二件则是在2020年在物业并购圈十分活跃的蓝光嘉宝，将约64.62%的股份转让给碧桂园服务，代价49.64亿；
第三件则是碧桂园服务与富力物业签订股权转让协议，拟以不超过100亿收购富力物业全资子公司富良环球，该金额刷新了物业并购案金额纪录。
这几个并购案有几个共性：
① 收购方都为碧桂园的物业公司，并且收购金额都不算小；
② 这几家物业公司在业界都大有名气；
③这几家物业公司所属的房企或多或少都面临着流动性危机，出售物业也是为了纾困债务等问题。
在2021年之前，物业圈的并购游戏模式大多是大鱼吃小鱼，而到了2021年，物业圈直接开启了大鱼吃大鱼的游戏模式，并购气势异常凶猛。
这只是2021风起云涌的物业圈的一个切面，排队上市、上市折戟、资本新玩法也成为了2021物业圈的关键词。
01
失色
在物业圈，2021年逃不开的话题就是彩生活出售核心资产。
时间倒回到2014年6月30日，彩生活在香港主板上市，成为物业上市第一股，一时风光无限。
“上市之前，大家都认为老潘在吹牛，没有人相信物企也能上市，但我们屌丝逆袭了”，彼时潘军在接受媒体采访时自我调侃道。
其后几年间，潘军退居幕后的局面一直维持。
6年后的2020年，彩生活已然成为了物管圈的头部企业，截至2020年12月31日，彩生活的合约管理总建筑面积为5.63亿平方米。
然而到了2021年，彩生活却遭遇了上市以来最大的黑天鹅，它成为了2021年变卖资产阵列中的一员。
2021年9月29日，彩生活与花样年短暂停止买卖。
10月26日晚，花样年和彩生活发布联合公告，称因未按时偿还贷款，彩生活核心资产邻里乐控股集团100%股权已转给碧桂园服务，总代价33亿元。
10月27日，彩生活恢复了买卖，而它迎来的却是当头棒喝。开盘股价即大幅低开，较上一交易日收盘价最大跌幅40.71%，一度跌至1.50港元/股。
彩生活对于此次变卖资产的目的进行了阐述，说话漂亮，态度正确：
“本次资产以超过市值的价格进行交易，有助于降低彩生活负债水平，提高竞争能力；本次交易后，彩生活亦不再对外出售资产，将以潜心笃行之态，持续输出高质量的服务。”
物业圈巨头出售部分资产，很大一部分原因在于其母公司遭遇的信用危机，出售物业公司在一定程度上也能缓解困境。
这几年，彩生活发展也是遇到了瓶颈：
自2018年底彩生活合约面积首次突破5.5亿平方米之后，此后几年合约面积一直徘徊在5.5亿平方米左右。由于缺乏成长性，彩生活股价长期低迷。
事实上，其上市之初，手里还握着两张王牌：
一张是9150万平方米的在管面积，这个面积在当时是名列前茅的；
一张是“互联网思维改造传统物业”的创新思想。
彩生活当时开发出彩之云APP及相关平台，通过互联网化的方式提升基础物业管理各模块，吸引服务商入驻平台，为社区居民提供产品或服务，从而获得收入分成。
彩生活在当时能够成功突围，很大程度靠的就是互联网思维。
然而如今物业行业经过7年多的发展，显然互联网思维已经成为几乎每个物企的必备能力，甚至竞争程度可以用内卷来形容；
此外，类似碧桂园服务、万物云、雅生活规模的超越彩生活，其规模光环也逐渐减弱。
说实话，如果没有信用危机事件，彩生活或许还是那个彩生活，然而出售资产的动作触发后，彩生活在很多人眼中可能就褪去了那个光环。
02
终结
彩生活还算幸运，只是割了部分的“肉”，但有些物业公司，则没有这么幸运了，典型的案例就是：
蓝光嘉宝和富力物业
2020年是蓝光嘉宝的高光时刻，当年蓝光嘉宝引入了中民物业董事长总裁孙哲峰作为副董事长，在2020年进行了近20起物企并购。
但让人没想到的是，这个曾经在并购市场上十分活跃的企业，在2021年被收购了。
2021年3月，碧桂园服务发布公告，其拟以54.32亿元的代价，现金收购蓝光嘉宝1.27亿股股份（包括75万股内资股及1.26亿股H股），占蓝光嘉宝总股份的71.17%。
8月19日，蓝光嘉宝正式从港交所退市，54.15港元/股，是蓝光嘉宝服务停留在港交所的最终价格。
此前嘉宝服务已经历了常规董事会“清洗”，剔除了蓝光系背景的董事，由碧桂园服务的人接管董事会。
蓝光嘉宝的出售，很大一部分原因在于蓝光发展偿债压力大，资金链紧张，业绩放缓，不得不通过出售物业来“回款”。
另一家变卖几乎全部家当的物企，则是富力物业。
2021年9月末，碧桂园服务发布公告，拟以不超过100亿元代价收购富力物业旗下唯一子公司富良环球。收购完成后，碧桂园服务将持有富良环球100%的股权，并间接收购富良环球所持有的各个目标公司100%的股权，其业绩、资产及负债也将同时与碧桂园服务并表。
本次对富力物业的并购是碧桂园又一次大手笔收购，这宗百亿并购案例也再次刷新了物管行业的并购纪录。
从去年典型的并购案可以看出，去年物业并购案的金额远超过往几年，到了30、40亿乃至100亿。
之前几年比较典型的并购案都在十几亿，顶多上20亿左右。
近3年并购金额超过10亿的物业并购案
并购金额高，很大原因就在于这些物企的规模和品牌知名度都较以往物企高，而去年又到了不得不将它们摆上货架的地步。
纵观2021年，碧桂园成为了物管并购圈的最大赢家。
据不完全统计，碧桂园服务已先后收购蓝光嘉宝、富力物业、彩生活邻里乐、诚和物业、苏宁银河物业等7家物业公司部分或全部股权，总计斥资约193亿元，增加在管面积约2.8亿平方米。
据传，碧桂园服务还曾与恒大物业接洽，但并购最终未达成。
如今，房地产市场进入深水期，不可否认的是，未来仍会出现一些知名房企变卖物业公司的案例，而类似碧桂园这些物管圈的“王者”，或许仍将继续买买买的模式。
03
上市与放弃
2021年，物企圈的另一个关键词，还是离不开上市。
去年上半年，大批中小型物企密集递表，上半年递表物企达到21家，已超2020全年17家上市物企数量，很多人以为物企的春天来了。
然而到了去年下半年，受到房地产行情影响，物企上市的步伐明显放缓。
截至去年12月17日，成功赴港上市的物企包括：
新希望服务、德信服务、朗诗绿色服务、中骏商管、领悦服务、康桥悦生活、融信服务、京城佳业、德商产投服务、荣万家、宋都服务、华发物业、越秀服务、星盛商业。
去年成功上市物企
从上表中可以看到，成功上市的物企大多为中小型公司，也不乏星盛商业、中骏商管等“小而美”的特色商管物业公司。
然而到了去年下半年，受到市场监管趋严，以及房企信用事件频发、商品房销售承压等影响，与之关联度极大的物业板块也受到了波及。
下半年开始，港股物业及管理板块有近40家物业股股价呈下调趋势，有超10家物业股跌幅高达50%。
虽然很多物企递表，但到了下半年，很多物企上市进度缓慢，甚至折戟港股。甚至是曾经被看好的规模较大的物企，其上市历程也不太顺利。
2021年申请上市、面积超过5000万平米的物企有三家：
世纪金源服务、富力物业和长城物业
去年1月20日，世纪金源服务递表，到2021年7月20日失效，就成为了年内首家冲击IPO失败的物企。
而长城物业提交申请时还曾引起热议，没上市时，一直打造的品牌形象是“物企top10”，“最大的独立第三方”。
在长城物业递交招股书后，碧桂园服务也参股了，很多人都以为上市是板上钉钉的事。
然而出乎意料的是，2021年12月16日，长城物业在港交所递交的上市申请材料失效。
而富力物业也因为其地产公司的资金问题，而不得不折戟港股。
也就是说，2021年规模最大的三家，都没有成功在港股上市。
来看下这张去年典型物企上市进度情况，有的是二次递表、有的是招股书二次失效、有的决议暂缓上市、有的则是终止上市......
其中主动决定不上市的物企包括富力物业、阳光智博服务以及祥生活服务。
祥生活服务的上市之路走得还比较顺利，首度递表就成功拿到了入场券。
然而，让人万万没想到的是，一只脚踏进港交所之后，祥生活服务选择撤了回来。
2021年12月13日，据港交所披露信息显示，祥生活服务方面此前提交聆讯后资料集呈失效状态。就此，祥生活服务方面回应，其欲寻更好时机，因而决议暂缓上市。
2021年6月，阳光智博向港交所提交了招股书，然而2021年8月5日晚间，阳光城发布公告称：阳光智博与万物云以换股的方式进行合作，前者以100%股份战略投资万物云，获取万物云4.8%股份。
至此，阳光智博也终止了上市之路。
一些物企选择主动退场，也和目前整个行业形势和物业生态有关：
在房地产行业下行、物业板块高同质化的局面下，市场对于物企上市的态度也已发生转变。进入2021年，雪湖资本、高瓴资本等原本是物业股市场上活跃的机构投资方在去年新上市的物企中消失了。
市场对于物业股的热情下降，物业股估值回落已成趋势。让人大跌眼镜的例子就是2021年上市的首家物企宋都服务，上市首日大跌36%。
纵览已经上市的物企，规模较小、缺乏特色业务线、发展前景不确定……大多中小型物企除了上市之初获得一笔募集资金外，上市之后的融资之路基本都被堵死。
更多处于“腰部位”的物管企业也在考虑上市是否值得，物业板块抗周期化的内生特质，已重新面临考验。
未来对于小型物企来说，其上市之路也会越来越艰难：
2021年5月，港交所公布了有关主板上市盈利要求的新规，决定将主板的盈利规定上调60%，并规定最近一个财务年度盈利不低于3500万港币及前两个财务年度不低于4500万港币。
同时，港交所表示该标准将于2022年1月1日起生效，这也意味着，后续物管企业上市门槛将提升。
04
新玩法
去年7月以来，物业股价也急转直下，已经上市物企，不少在母公司拖累下，待价而沽。
与此同时，也出现了一些之前比较少见的资本玩法。
下半年在一片萧瑟中，最让人振奋的消息莫过于行业巨头万物云拟赴港上市官宣。
而在此之前，阳光智博与万物云以换股的方式进行合作，前者以100%股份战略投资万物云，获取万物云4.8%股份。
也因为这个合作，阳光智博也终止了上市，但如果仔细计算的话，或许还是一个划算的局面：
以年内上市的12家物企，首发当日的市盈率约为28倍计算，阳光智博独立上市的总市值预计在48亿元左右。而申银万国此前对万物云估值约为2300亿。以此推算，阳光智博换来万物云4.8%股权价值约110.4亿元。
而且按照当时的约定，阳光城此后还可以继续以公允价格投资增持万物云，将持股比例提升至5%以上。
阳光智博接下来只需等待万物云成功上市就可获得收益。
阳光城的这种“以股易股”的创新打法，或许可以给到一些中小型物企资本化一些借鉴。在物业板块估值下行的行情下，这或许是一个优选项。
当很多物企通过变卖资产来救母公司或兄弟公司的时候，世茂服务又在去年年底发布关联交易公告：
12月13日，世茂股份曾宣布计划以约16.5亿元的代价出售旗下物业管理业务给关联方世茂服务。
根据公告，这笔钱世茂服务用于购买世茂股份旗下的物业管理服务业务及相关增值服务。
如果这一卖真的成功，世茂股份至少新增了笔不错的收入，可缓解短期内流动性压力。
这可以说是一个双赢的局面：
对于世茂股份来说，可借此剥离了非主营业务，商业物业管理服务在收入占比中本就不及5%。
而对于世茂服务来说，其用16.5亿元买下商业物业管理服务的赛道，还买了个赛道，对于其未来增长也是大有裨益。
要知道，商业物管公司受资本青睐，其物业费也比住宅物业费高。
当然，这一切还停留在计划方面，世茂股份也公告中也指出：该交易仍然存在不确定性，尚需经世茂股份与世茂服务双方股东大会审议通过后方可生效。
在今年1月5日，世茂服务对外发布公告称，就此前有关收购世茂股份物管资产事项的通函寄发，由于该公司需要额外时间编制及落实将加载该通函的若干数据，预期该通函寄发日期将延至2022年3月31日或之前。
但通过这个案例，也让很多人见识到物业公司还可以有这种操作。
上述这两个典型案例真的是刷新了艳姐对于物企资本玩法的认知。
05
未来赛道
总结来看，2021年的物业板块，有兴奋、有喜悦、有悲伤、也有无奈，五味杂陈，各中滋味或许只有物业人自己清楚。
当然，在这样一个寒冬，我们也不必太多迷茫和彷徨，因为物业行业或是未来最有发展前景的产业之一，只会越来越好。
从数据来看，据克而瑞测算，2021年年末，物管行业在管面积或约为351亿㎡，行业总营收超1.3万亿元，近5年复合增长率分别为9.2%和14.5%。
到2025年，物业管理行业在管面积预计将达430亿㎡，行业总营收突破2万亿元。
从政策面来看，不同于经常被调控的地产行业，物业行业是受到政策扶持。去年以来，住建部和各个地方政府都出台了诸多支持物业公司做好质价相符，以及鼓励物业公司探索各类增值服务的文件。
此外，伴随着人们物质生活已经十分丰富，人们必然会追求精神和服务方面的高级享受，物业服务也成为购房者以及业主非常注重的一环。
可以肯定的是，未来在政策面上仍会获得诸多支持和鼓励，而非打压。
当然，目前摆在物业公司的课题是：
如何在发展物业管理这一主业的同时，在社区增值服务、城市管理服务、商业管理服务这些多元赛道发力，乃至开辟新的业务赛道，打开新的业务增长空间。
城市服务是众多企业追逐的风口之一。万物云、保利物业、雅生活服务等头部物企，通过拓展、收并购等方面介入城市公共服务领域，服务半径从小区到城市扩围。
再比如中海等房企和华为合作，引入了智慧社区体系，除了降本增效外，还提升了项目溢价。
未来的时代也一定是从增量市场向存量市场转变的时代，当母公司输血不可持续，物业公司的价值差异或许会真正体现出来。
最后以南方周末的新年献词作为总结，艳姐觉得和现在的物业管理板块很搭：
旧的一页悄然翻篇，没有正式道别。
新的世界加速拼图，不会友情提示。
历史正在流淌、奔腾、冲刷，淘荡出新的河床，镌刻出新的走向。
参考资料
1、祥生活上市暂缓，释放了一个“冷”信号，乐居财经
2、熙说物业丨碧桂园服务并购蓝光嘉宝的猜想，中物研协
3、从沪深主板4家上市物业公司窥探行业发展缩影，澎湃新闻
4、物业板块：无“雷”的2021年？，智通财经网
