商业地产如何“浪里淘金”

四川新闻网-乐山日报讯
　　市场需求是促进商业地产新模式产生的关键原因。随着中国加入世贸组织，零售业、餐饮业、服务业等行业对外开放的步伐越来越快，许多跨国零售企业，餐饮、娱乐及房地产开发商等纷纷进军商业市场。他们借助房地产商的力量和新的商业业态，大举扩张新的商业圈，促进了与之要求相适应的新型商业物业的产生和发展。比如，大型购物中心的兴起，使购物、娱乐消费者受惠不少，消费者亦越来越接受在购物中心的消费方式，这种现象反过来又刺激了市场对购物中心的需求。

　　房地产商的主要利润来源就是这些中小商业机构的租金，商业巨头的进驻可以使部分物业以较高的价格出售、出租。项目建成、完成整体招商和销售之后的试营业期比较关键，如有若干家知名的商业企业入驻，房地产商可利用其品牌效应，吸引大量的中小店或投资者，加快招商或铺位的再销售速度；商业巨头提供的租金虽然很低，但他们可以在日后营运中吸引大量的顾客，吸引其他商业机构的入驻，从而影响了项目租赁给其他商业机构的租金水平。有些购物中心将一楼设计成步行街，房地产商通过较高的价格出售步行街的铺位，以期收回项目的大部分投资。

　　有关人士认为，商业地产的成功不是单纯的房地产商与商业企业之间的双向选择，而是房地产商、商业企业、市场与消费者之间的多向选择，除了地段、停车环境、营业面积、空间等自有条件需要特定的要求外，还对项目所在区域内消费者的流动性、城市规划、交通、人口分布等因素进行观察、归类，从而确定商圈，再对商圈内的人口规模及特征、消费习性、经济情况、竞争对手、市场空当、地方法规等多种因素进行调查和分析。根据准确的商圈分析，确定项目的最终服务对象，并设计出针对此类消费群的业态组合。比如，郑州目前兴建的大型商业项目一般由大型百货公司、大型超市、大型特色餐饮、娱乐场所等主力商店群和其他各类业态的中小店组成联合体，在进行业态组合时，要主动掌握招商进度，配合规划、相互促进、建设和营运管理的顺利进行。同时也有利于制定合理的经营策略，提高竞争能力，并针对目标消费群制定营销策略，提高销售能力和资金周转速度。

　　项目的商圈是发展变化的，项目建设期一般都需要两三年甚至更长的时间，在此期间难免出现不可控制的情况对项目产生的不可预测的影响；当项目建成后，商圈内的商业业态结构可能已发生变化，原有的业态组合面临重新调整；房地产商和商业企业在操作此模式过程中，需注意了解项目所在城市中长期规划，并分析在建工程和可能的改造工程，建立危机处理方案，随时了解市场各种商业业态的变化及其发展趋势，了解自身商业营运模式的优缺点，在操作过程中扬长避短，达到事半功倍的效果。