作者/李奕和
针对房地产行业的并购融资，正在迎来全面“开闸”。
1月26日，华润置地官微披露，前一日，华润置地及所属万象生活分别与招商银行签署《并购融资战略合作协议》，各方将就并购融资建立深度合作伙伴关系。
据此，招商银行将全力支持华润置地（01109. HK）、华润万象生活（01209. HK）并购业务发展，将分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度。
该融资额度专用于华润置地和华润万象生活并购业务，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化、以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。
此前，针对房企的并购融资，仅少有招商蛇口、建发地产等房企发行的并购票据开了一道口子，但发行量并不太大，渠道也更为单一。
这个层面讲，华润置地与招商银行的合作似乎给了并购融资领域更大的想象空间。
华润置地称，此次合作协议的签署将支持其把握市场机会参与房地产项目并购，有利于发挥并购在防范化解行业风险、推动行业健康发展和良性循环中的积极作用。
市场下行、行业艰难，房企忙找钱，“不缺钱”的华润置地又一次成为了人们眼中“别人家的孩子”。
国资忙并购
进入2022年，房地产行业延续了去年以来的“不景气”，房企为保住现金流，偿还到期债务，开年来便开启了“卖卖卖”模式。
今年1月以来不足一个月的时间里，包括奥园、世茂、融创、雅居乐等一众头部房企也纷纷将旗下多个项目摆上了货架。这些待售资产中，不乏商业地标等优质资产。市场满是“捡漏”的机会。
此前1月10日，雅居乐披露其2021年下半年出售资产情况，其已就14项非核心物业出售事宜签订认购书或买卖合同，售价合计约28亿元。这些资产包括酒店及酒店用地、商场、售楼部、公寓等。1月24日，雅居乐再以18.43亿元价格出售广州亚运城26.66%的股权。
开年以来，同样忙于出售项目回笼资金的还有世茂。甚至，相比雅居乐出售的非核心物业，世茂货架上的资产要优质许多。同于1月24日，世茂在广州亚运城的26.67%股权，被以18.44亿元卖出。
据了解，世茂已将位于上海、北京、大湾区、长三角（除上海）等地的36个项目纳入待售资产包，总价值超771亿元。这些项目大多是一二线城市的核心资产，当中不乏深圳世茂深港国际中心、杭州世茂智慧之门B塔、世茂深坑洲际酒店、上海世茂广场等优质地标建筑。
随着市场上卖资产的房企越来越多，一些手上资金宽裕的房企，尤其一些国企央企已经开始进场。
如接盘上述雅居乐、世茂广州亚运城股权的是中海。据了解，此前，广州亚运城由雅居乐、中海、碧桂园及世茂拥有约26.66%、20%、26.67%及26.67%股权。两项收购完成后，中海在其中的持股，上升至73.33%。
除此以外，对一些开发周期长、资金沉淀量大的文旅项目，国资也纷纷出手。1月18日，武汉城建接盘融创武地长江文旅35%股权；去年底，珠海国企华发以14亿元交易价，收购昆明融创文旅城二期40%股权。
更早前，恒大多地的文旅项目也被国资接盘。而为化解债务危机，其已引入粤海控股、中国信达、越秀集团、国信证券等国资成立风险化解委员会。1月23日，信达香港董事长梁森林进入恒大董事会，债务重组进入实质性阶段。
此次获得招商银行200亿元并购融资额度的华润置地，目前看，仍少有其参与收并购的身影。但这次合作的另一位主角——华润万象生活，在物业并购市场已多有动作。
1月5日，该公司以不高于10.6亿元收购禹洲物业服务。十五天后的1月20日，华润万象生活再次出手，以不超过22.6亿元的总代价，将中南服务收入囊中。
对于新签的30亿元并购融资额度，其称，合作将助力华润万象生活中长期业务发展需要，为华润万象生活在物业、商业、数字化等各类业务拓展上提供金融支持。
并购融资“开闸”
值得一提的是，华润置地此次获得的200亿并购融资额度，是目前市场上公开报道的唯一一笔同类型的融资授信。因金额较大，自然引发外界关注。
事实上，随着偿债高峰到来，违约与债务暴雷的房企越来越多，市场、官方层面针对出险企业的收并购此前已多有政策出台。
去年12月底，《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》发布。为稳定房地产市场、维护行业健康发展，一些优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，获得政策上的支持。
而随着“针对出险企业项目的承债式收购，并购贷款不再计入房企融资三道红线”，行业针对出险房企的收并购融资迎来“破冰”。
1月12日，招商蛇口30亿元并购票据完成注册，首期发行25.8亿元，当中的12.9亿元计划用于收购住宅项目公司股权。据最新发行结果，招商蛇口12.9亿元并购中期票据，最低利率2.89%。
1月20日，建发地产拟发行10亿元中票。据发行文件，该中票拟安排4.6亿元用于并购2个标的项目公司股权，4.6亿元用于项目建设，0.8亿元用于偿还到期债务融资工具。
1月21日，浦发银行簿记发行房地产项目并购主题债券（22浦发银行02），债券规模50亿元，期限为3年，票息2.69%。这也是金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。据了解，募资将重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目。
据了解，招商银行授予华润置地及华润万象生活的230亿并购融资额度，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化、以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。
也就是说，紧随双方合作的完成，银行层面针对房企收并购的并购贷款等融资迎来全面“开闸”。
不仅是收并购，金融机构在住房租赁等领域的资金支持也更多倾向优质的国企央企。
同于1月26日，保利集团与建设银行签署《发展保障性租赁住房战略合作协议》。据悉，双方拟共同搭建住房租赁金融合作平台，通过私募股权投资基金方式支持保障性租赁住房建设。
过往的高杠杆发展，成为如今许多房企的“阿喀琉斯之踵”。据行业统计数据，2022年房企到期的海外债约3560亿元，其中上半年到期的规模为1967亿元，占比超过55%。
克而瑞此前披露报告，据不完全统计，100家典型房企2022年的境外债权融资到期主要集中在上半年，3月、4月、6月、7月均为境外债权融资的偿债小高峰。
伴随着偿债高峰到来，一部分存在资金压力的房企着手出售旗下资产仍将是未来一段时间的趋势。
这一背景下，未来，获得多方资金支持的优质房企尤其是国企央企，对出险企业项目的收并购也将得以持续。
去年高光夺地
1月25日，德银发表报告指出，鉴于房价下跌而地价相对坚挺，将华润置地2022至2023财年的物业发展毛利率预测再下调2至3个百分点，并预计期间将保持稳定在20%。
该行指出，华润置地利用市场低迷的时机在2021年补充土地储备，为2022年之后提高市场份额和销售铺路，预料目前杠杆率较低的国企，如华润置地等未来将有更多收购机会。
此前数据显示，2021年华润置地合同销售3158亿元，实现10.81%的同比增长。其2021上半年，综合借贷额1944亿元，现金及银行结存949亿元，净有息负债股东权益（包括少数股东权益）比率37.4%。
在所有的有息负债总额中，约22%的有息负债将于一年内到期，而其余为长期有息负债，平均债务年期维持在4.8年。
负债严控在安全边界，背靠央企，华润置地在过去一年的土地市场收获不菲。2021年以来，华润置地可谓是各地土拍市场的常客，其屡次出手的，均是各城市热门板块的热门地块。
4月9日，佛山顺德区陈村TOD临江地块出让，被华润置地以溢价107%、总价64.5亿斩获。随后于5月8日、5月20日，华润置地还先后以总价111.61亿元、70.6亿元拿下杭州未来科技城综合体项目地块以及南京两桥中央商务区地块。
根据半年报，华润置地上半年新增土地中，一二线城市投资占比86%，并重点在杭州、南京、长沙、郑州等城市获取多个城市级TOD商业综合体项目。
进入下半年，华润置地的拿地风格得以延续，其在东莞、无锡、青岛多地布局。
最具代表性的一次，华润置地8月在东莞以56.08亿元，斩获东莞CBD商住综合体地块。该地块还一举创下东莞第二高地价的记录。
一个月前的12月22日，华润置地再次插旗杭州，以总成交价94.33亿元夺得备受瞩目的华丰造纸厂综合体地块。据悉，不久的未来，申花板块的首座万象城将在此拔地而起。
据克而瑞最新数据，2021年1-12月，华润置地以1375.3亿元的新增土地价值排名第6位，新增土地建筑面积1201.4万平方米。
2021上半年，华润置地以总地价915.2亿元，增持了33宗土地储备，新增的土地总计容建筑面积838万平方米。其上半年付出的总拿地款，比上一年同期的588.8亿元增长了55.43%，新增土地面积比去年同期的495.1万平方米，增长了69.26%。
