作者/龚丽欣
近期，地产行业迎来新一轮融资潮。
受益于房企境内发债政策松绑，越来越多开发商通过公司债、超短期融资券、中期票据等方式“储粮”。
据观点指数不完全统计，2月以来，包括碧桂园、万科、中海、绿城、金茂等多家房企接连披露发债计划，融资金额超300亿元。
最新消息透露，2月21日，万科企业股份有限公司披露2022年度第三期中期票据发行文件。
据了解，该中期票据注册金额20亿元，发行金额20亿元，发行期限3年，主承销商及管理人为中国农业银行股份有限公司，联席主承销商为平安银行股份有限公司。
这是万科年内发行的第三笔中期票据，三次发行涉及资金80亿元。
针对当下房企融资现状，有分析人士提到：“现信贷政策边际逐渐放宽，房企的合理资金需求得到满足，融资利率水平也在不断走低。”
不过，从发债端亦发现，目前成功发债的房企大多有地方或者国资背书，往往信用评级较高，整体融资闸口还未完全向民企开放。
80亿中票
2022年开年，万科无疑是房企融资“急先锋”，接连披露发债动态。
2月21日，万科发布2022年度第三期中期票据募资说明书，本次中期票据注册额度为20亿元，首期一次性发行，拟全部用于商品房项目建设。
据观点新媒体查阅，本期募集资金拟用于三个住宅项目的开发建设，包括万科雪山二期A11地块、沈阳翡翠观湖一分期项目、西安澜岸项目，预计总投资金额分别为15.26亿元、18.15亿元及33.50亿元。
事实上，万科于年内计划及完成发行的中期票据共计三笔，募资金额共计80亿元，且募集资金均用于商品房项目建设。
其中，第一期中期票据发行金额30亿元，主要用于重庆市永川万科城一期、二期以及佛山金域半岛一期、万科雪山二期A6地块建设项目、万科雪山二期A8地块建设项目等5个住宅项目建设开发。
而第二期中期票据发行金额为20亿元，投资对象则为山东济南万科雪山二期A13地块建设项目以及沈阳浑南新都心一期分期项目。
分析人士提到：“发债用途不是为了偿还旧债，而是用于商品房项目建设，充分说明房企的融资和项目开工等紧密结合。”
与此同时，根据市场消息透露，万科此前发行的第一期中票利率为2.95%，较其于2021年9月的3年期中票利率下降13bp。而第二期中票利率询价区间在2.50%-3.50%，成本保持在行业低位。
基于万科过往发债表现，有市场人士预测，“万科第三笔中票利率或许不超3%”。
对万科而言，一方面，年内多笔融资均明确投向项目建设方面，说明企业在“借新还旧”方面的需求有所减弱；另有数据显示，2022年首季度，万科并无公开债务到期，企业资金面较为从容，也形成了利率优势。
另一方面，在中国经济稳增长主题下，“保交楼”成为地产政策调控的核心要点，而万科这种明确用于商品房建设的融资需求，亦能够较好获得资金支持。
据了解，目前，万科共计完成四笔中期票据注册，总规模100亿元，而前三期募资金额为80亿元，后续仍有20亿元额度。
数据来源：公开报道、观点指数整理
不止是万科，据观点指数不完全统计，年内有超过十家房企通过发债融资为项目开发筹集资金，包括碧桂园、中海、美的、建发、首创、首开、金地等，募资资金近300亿元，实际投入项目建设的金额超200亿元。
储粮过冬
过去，偿还到期债券是房企发债的一个主要资金用途。
以万科为例，2019年公开发行的债券共计15笔，融资金额超200亿元；2020年，发债融资亦超200亿元；过去一年，据不完全统计，该公司共计发行五笔债券，发行金额仅105.56亿元。
就上述融资而言，补充流动资金、偿还存量债券是主要用途，分析人士表示：“以旧换新、偿还存量债是企业融资的重要目的，也是企业替换债务的重要途径。”
数据来源：公开报道、观点指数整理
不过，万科2021年一季末宣布顺利回归“绿档”。2021半年报披露，万科净负债率20.2%，持有货币资金1952.2亿元，相当于短期借款和一年到期有息负债总和的2.3倍，剔除预收账款的资产负债率为69.7%；综合融资成本仅为4.27%。
另外，根据广发证券发布的评级数据显示，2022年一季度，万科无公开债务到期，净融资规模将显著提升。
相对应的，中海于2021年中期资产负债率、净负债率分别为60.2%、33.8%，剔除预收款后资产负债率51.8%，现金短债比3.6倍，三道红线指标处于“绿档”。
据观点新媒体查阅，截至2022年2月21日，重点房企共计发行45笔债券，包括超短期融资券、中期票据、超短期融资券、ABS等，融资金额近800亿元。
其中，滨江集团、华发股份、华侨城、越秀集团、中海、绿城、万科等企业均计划及发行三笔债券，碧桂园、建发、首创及首开两笔。
房企密集发债，源于债务集中到期。据标普信评发布的研究报告，2022年，116家样本企业年内国内债券到期金额约2300亿元，如果考虑到海外美元债，房企面临的债务重压将更大，年内房企海外债到期余额为273.25亿美元，偿债压力集中于上半年。
此外，去年地产调控严峻，房企融资渠道紧缩，导致不少房企出现资金链断裂等情况，这也给一众房企敲响警钟。
可以观察到的是，2022年以来，房企境内融资环境持续改善，纷纷发债筹资，以备寒冬。
偿还到期债券仍是房企发债的另外一个主要资金用途，另外，大型国有房企还能利用资金支持其兼并收购。
数据显示，在开年以来发债数据当中，有八成发债用于以旧换新。
其中，1月6日，绿城集团发行3年期26亿元中期票据，用于偿还债务融资工具、置换用于赎回已到期债务融资工具的自有资金、偿还银行贷款及项目建设；1月12日，中海发行3年期18亿元中期票据，用于偿还项目贷款及项目建设……
值得一提的是，招商蛇口于1月24日成功发行的2022年度第一期中期票据（并购），这是国内首批房地产项目并购中期票据正式落地。其中，3年期6.45亿元一般中期票据，利率2.89%，5年期6.45亿元一般中期票据，利率3.3%。
