作者/程孟瑶
2022年开局，地产行业风声鹤唳。有房企拆东墙补西墙，在暴雷边缘徘徊；有房企发生实质债务违约，正展开积极自救；也有房企，通过权威渠道主动披露信息，向市场、投资者传递着信心。
2月24日晚间，10家沪市房企债券发行人陆续主动公开披露了企业的经营状况，包括销售情况、债券发行情况、偿债能力、公司整体战略与下一步应对安排等。
10家公司涵盖国企、民企，包括保利发展、龙湖集团、金地集团、新城控股、旭辉集团、首开股份、华发股份、碧桂园、中国金茂、以及新希望。
克而瑞研究中心总经理林波认为，开发商主动在公开透明的权威渠道中诚恳发声，回应市场关切，有助于重建投资者对地产企业的信心，推动地产债二级市场价格和一级市场发行陆续恢复正常。
到期债务成信披重点
就已披露的信息来看，在行业整体下行过程中，依然有不少房企的经营数据向好，表现出了较强的发展韧性；同时债务结构及融资能力均保持稳健，获得了国际评级机构的认可，维持着较为积极正面的评价。
比如首开股份，2021年整体销售去化及销售回款好于往年，各季度的销售业绩比较均衡，全年签约金额突破1149亿元，同比增长7%。
这十份信披文件里，财务数据及偿债计划成为各家房企的披露重点。
以2022年1月31日为节点，首开股份在未来3个月内到期债务规模85.40 亿元，其中公司债与资产支持证券10亿元；一年内到期债务规模198.06亿元，其中公司债与资产支持证券16.00亿元；存续境内公司债及资产支持证券余额193.38 亿元。
华发股份2021年企业有息债务结构明显优化，全面实现“三道红线”达标转绿，年末在交易所市场存续境内公司债及资产支持证券余额173.64亿元；其中在2022年内到期的公司债与资产支持证券规模为15.99亿元。
新希望“三道红线”已连续4年保持绿档，截止2022年1月31日，存续境内公司债及资产支持证券余额61.95亿元，公司不存在境外债兑付需求；其财务数据显示，一年内到期债务规模108.66亿元，目前可用银行授信余额234亿元。
除此之外，部分房企近期有提前赎回债券的动作。
比如旭辉控股集团，于2022年1月19日，提前回购了规模2000万元、今年4月到期，票面利率为6.7%的境外人民币优先票据；后于2月8日至24日，回购并注销2900万元该优先票据，目前合共回购注销4900万元。
1月24日，旭辉控股发布公告称，已赎回2022年1月23日到期、票面利率5.5%、本金及利息合共约2.47亿美元的优先票据。
积极回购、按时赎回，旭辉控股给民营房企树立了榜样。CFO杨欣表示：“2022年，旭辉需要刚性兑付的到期债券一共两笔，一笔是4月份到期的16亿境外人民币债券，已陆续回购了4900万；另一笔是3月下旬到期的8亿境内人民币债券，后续的兑付我们已做妥善安排，用实际行动降杠杆、稳预期！”
旭辉之外，新城控股也表示已做好提前赎回债券的安排，比如子公司在境外发行的总额2亿美元、票面利率7.5%、3月20日到期的无抵押固定美元债券。
获取更多融资额度
去年四季度，地产行业发债出现回暖迹象，在主动信批的10家企业中，首开股份、龙湖集团、旭辉控股集团、中国金茂、保利发展也在近期有融资动作，或已获得新的融资额度，以保证企业的长期发展。
2022年1月10日，旭辉控股集团完成额外增发1.5亿美元绿色优先票据，并与2021年5月发行3.5亿美元4.45%绿色优先票据合并为一笔，该笔绿色优先票据将于2026年到期；2月11日，又首次获得中国银行间市场交易商协会50亿中期票据的接受注册通知书。
2022年1月12日，龙湖集团完成28亿公募公司债券的发行，其中3+3年期品种发行规模20亿元，票面利率3.49%；5+3年期品种发行规模8亿元，票面利率3.95%，募集资金用于偿还到期的公司债券产品；2月14日龙湖集团又取得中国银行间市场交易商协会接受注册通知书，注册规模50亿元。
还有金茂，2022年2月16日，于上交所完成向专业投资者发行本金为18亿元的公司债券，期限为5年，票面利率为3.20%，并附以在第3年末，发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。
首开股份在2022年也已经通过发行不超过45亿元定向债务融资工具的议案，将于近期进行申报；另外其2021年申请注册发行的123亿元中期票据，余额还剩约57.7亿元，也将于近期完成发行；其去年底面向专业投资者公开发行不超过 60 亿元公司债券的议案，目前已经完成申报，将根据审核结果于近期择机发行。
2022年2月25日，保利发展2022年面向专业投资者公开发行公司债券项目状态更新为“已受理”，该支债券规模不超过98亿元，承销商/管理人包括中信证券、中国国际金融、广发证券、华泰联合、中信建投。
据克而瑞不完全统计，2022年1月100家典型房企发债475亿元，环比上升50.3%，较2021年第四季度月均水平上涨90.2%。从新发债主体看，仍以国资队为主，辅以少部分优秀民营房企。2022年1月国资队发债占比达到49.6%，较2021年第四季度约70%及以上的占比有所下降。
中信建投研究发展部副总裁高庆勇表示，地产债的市场价格受消息面影响较大，但从总体上来说，地产市场的权威信息来源确实比较有限，也在一定程度上造成了投资依靠小道消息的被动局面，应当要及时予以扭转。推动建立企业权威可信的信息披露机制，是充分利用证券市场规律来解决信息不对称的一条可行且必经路径。
