作者/程孟瑶
在6个月的等待后，宝龙商业房地产投资信托基金（简称“宝龙房托基金”）于2021年8月27日提交的招股书失效。宝龙地产（01238.HK）对此回应称，公司决定延迟宝龙房托基金的上市时间表。
分析人士指出，在房地产现金流紧缺大背景下，不排除宝龙房托基金会出现投资人认购不足的可能性，因此延迟上市也是当下比较合适的选择。
据了解，宝龙地产于去年8月宣布分拆宝龙房托基金，将8个宝龙广场的租金收益作为核心资产装近宝龙房托基金，并提交了招股书。按照预期，待建议分拆及上市完成后，宝龙地产将拥有宝龙房托基金单位50%以下。
此前宝龙地产已经拆分宝龙商业（09909.HK），将宝龙集团商业运营服务板块送进资本市场。而成立宝龙房托基金，则意在将宝龙商业板块下商业物业的租金收益资本化。
有知情人士表示，宝龙房托基金上市一直为宝龙集团整体发展战略的重要一环，上市相关工作仍在持续进行中。公司将密切留意市况，等待合适的窗口，以更好的价格回报股东。
注入8个购物中心
据招股书，宝龙房托基金的物业组合包括8项房托基金物业，除了原本持有的杭州临安宝龙广场、盐城宝龙广场、泉州安溪宝龙广场、宿迁宝龙广场及青岛胶州宝龙广场；宝龙还通过成立新项目公司，将新乡宝龙广场、洛阳宝龙广场及上海奉贤宝龙广场注入了宝龙房托基金。
8项房托基金物业分别对应8个项目公司，分别为临安项目公司，盐城项目公司、安溪项目公司、宿迁项目公司、胶州项目公司、新乡项目公司、洛阳项目公司及奉贤项目公司。
据悉，重组之前，上述8个项目开发公司持有的物业包括由住宅物业组成的商品房，而且从事物业开发活动；重组之后，宝龙将对应项目公司的重资产进行剥离和转让，并且对非房托基金物业进行出售。例如临安项目公司持有的一套住宅物业，估值240万元；及两个样板房，估计总价值310万元。
股权转让前，房托基金物业项目公司一部分属于宝龙地产，一部分宝龙商业，股权转让完成后，8个项目公司成为宝龙房托基金的成员公司，由一家目标公司间接全资拥有，而目标公司为宝龙地产（01238.HK）的间接全资子公司，被放在宝能房托基金下，也就是说8项房托基金物业直接属于宝龙地产。
平均出租率96.5%
截至2021年6月30日，宝龙地产持有及管理购物中心共有51个，但此次被装入信托资产包的只有8个宝龙广场。
据宝龙商业2021中期报告，宝龙商业项目整体出租率可达92.3%，而这8个宝龙广场平均租用率约96.5%，其中，奉贤、临安、安溪、新乡四个宝龙广场出租率更达100%，是宝龙商业旗下绝对的优质资产。
从营业年限来看，除去杭州临安宝龙广场以外，其他项目开业年限均超6年。其中，泉州安溪宝龙广场开业时间最长，达11年之久。
而在租金模式上，房托基金物业租金模式分为基础租金、营业额租金和混合模式三种。其中混合模式以39.7%的租赁面积收取52.9%的租金收益，单位面积租赁收益更高。
截至2021年6月30日，房托基金物业总楼面面积达74.06万方，可租赁总面积约为45.35万方，评估价值约82.31亿元，有1161个租户，其中五大租户（按每月租赁收益总额计）租赁收益贡献约占14.3%。
从财务数据看，宝龙房托基金于2018年、2019年、2020年及2021年上半年分别录得收益约3.24亿元、3.36亿元、3.58亿元及2.04亿元；同期录得利润及全面收益总额约7.46亿元、4.8亿元、2.23亿元及1.16亿元。
租管分离
如果说宝龙商业做的是物业管理生意，那么宝龙房托基金做的是收租生意。
宝龙地产在公告中称，宝龙房托基金的主要目标是通过拥有并投资于来自中国商业及零售物业的优质经常性租金收入，为基金单位持有人提供稳定的分派和长期可持续的分派增长，以及提升商业及零售物业的价值。
2021年9月2日，宝龙地产公布，其子公司PowerLong REIT Management Limited（简称“PowerLong REIT”）作为宝龙商业房托管理人，向香港证监会递交房托认可申请，联席上市代理人为中信证券和中银国际。PowerLong REIT成立于2021年4月16日，将对基金提供管理服务。
宝龙商业将作为运营及管理人员为房托基金物业提供商业运营服务，包括租赁、营销服务及物业管理服务，并将向宝龙房托基金集团收取营运管理费。宝能地产间接持有宝能商业62.89%的股权。
据2021中报，截至6月底，宝龙商业在管建筑面积700万平方米，较2019年同期640万平方米增加60万平方米；在管项目数51个，较2019年同期45个新增6个；合约建筑面积990万平方米，较2019年同期750万平方米增加240万平方米。
宝龙商业透露，未来五年宝龙商业将实现新增100个商业项目的目标，届时宝龙的主战场长三角地区将达到150家购物中心。
2022年，宝龙预计将有11个商业项目开业，分布于浙江杭州、宁波、金华、绍兴、台州、温州；江苏南京、徐州等区域，包括宝龙广场、宝龙天地、宝龙城项目。
