作者/彭莹琛
2021年是越秀服务的上市元年，老牌物管企业与资本新兵，背靠TOD模式开启了独特的物管发展之路。
3月3日，越秀服务发布了上市之后的第一份年度成绩单，同时也是首份内地物业股年报。
观点新媒体查阅获悉，去年越秀服务实现营业收入19.18亿元，同比增长64.2%；毛利率为35.0%，同比上升0.5个百分点；公司拥有人应占盈利约为3.6亿元，同比增长80.6%；净利率为18.7%，同比上升1.7个百分点。
其中，非商业物业管理及增值服务毛利率同比有所下降2.4个百分点至34.7%，商业物业管理及运营服务的毛利率同比提升5个百分点至35.8%，两者均处于行业较高位水平；同时，在行业毛利率整体走低的情况下，商业毛利率仍保持增长。
非执行董事兼董事会主席林峰表示，上市时提过三年之内要向1亿平方米在管面积努力，实际上这个目标还在坚持。
1亿平方米“小目标”
上市的第一年，站在新的起点上，越秀服务规模在稳步提升。
截至2021年12月31日，越秀服务总在管面积3890万平方米，同比增长19.1%，合约面积5840万平方米，同比增长17%，在管项目251个，合约管理项目315个，覆盖大湾区、华东、华中、北方和西南五大区域的26个城市及香港。
在未来区域布局上，大湾区将会占70%，华东占10%、华中占10%、北方占8%、西南占2%；业态上，住宅占77%，TOD占10%，商业占9%，城市服务占4%，而且越秀服务大部分的项目都是在一二线城市，其约占94%。一二线城市的经济相对发达，对物管业务的发展是有着较大的支撑。
细分业态上，报告期内，越秀服务非商业物业管理及增值服务所得收入为14.25亿元，同比增长75.7%；商业物业管理及运营服务的收入为4.93亿元，同比增长38.2%。非商运管业务增长迅猛，商业运管保持稳定增长。
其中，商业在管面积327万平方米，合约面积526万平方米，新增合约面积166万平方米，主要是高端写字楼项目。
据悉，越秀服务进一步外拓新增广州粤传媒大厦、广州创维科学城总部大楼及广州云享经济生态园等项目。
全年越秀服务新签约的项目71个，新增合约建筑面积1020万平方米，其中，400万平方米是关联方提供的，600万平方米是来自外拓，第三方外拓的占比达到了60% 。
林峰表示，2022年外拓面积预计要比2021年的600万平方米翻倍增长，采取两条腿走路的方式，也就是收并购和外拓两种方式，以达到增长目标。
2021年物管行业并购金额再创新高，物管企业上市热潮与大宗股权并购齐行，同时，物管公司上市募资所得款项大部分用于战略性收并购。
越秀服务招股书中有这么一句话：“展望将来，我们拟透过战略性收购或投资扩大业务规模。”IPO拟集资总额为18.04-24.1亿港元，其中拟将集资所得款项的约60%用于策略收购和投资提供资金。
林峰指出，希望抓住一些好的收并购的机会，但不是盲目扩张。不过近期物服的估值、标的的价格应该比去年上半年有一定幅度的回落，所以也在积极地对接有意向的企业或标的，争取拿到一些项目。
“除了考虑规模之外，越秀服务将非常注重质量，特别是收并购标的所处的区域和位置，标的所处的城市居民的消费潜力、管理的楼盘质量，包括楼盘安全生产方面的质量、后续维护投入等。”
规模增长之余，越秀服务社区增值服务在2021年表现也可圈可点。
据了解，越秀服务社区增值服务往年表现不及预期，而在不断升级及根据客户的生活诉求拓展新业务后，年内收入4.42亿元，同比大幅增长228.8%，其收入占非商收入的23%。
社区增值服务不仅带来收入增长，对于整体毛利率表现也有很大贡献。数据显示，越秀服务毛利率三年时间由33%升至46.1%。
2021年的业绩表现，让管理层对社区增值服务的未来充满了期待，其称预期在2022年该板块还会有比较大的增幅，公司将持续发力于资产经营、美居业务，以及家居生活服务业务。
值得一提的是，2021年社区增值服务收入贡献主力的美居业务，以“硬装+软装+一步到家+焕新改造”四大业务为主，当年录得1.39亿元营收。
TOD助力
因TOD物业管理的独特模式，市场显然很关注越秀服务的经营成色及未来发展。
数据显示，报告期内，越秀服务TOD物业管理所得收入为人民币2.38亿元，占总收入的12.4%；毛利率23.4%。
截止2021年12月31日，越秀服务TOD在管面积565万平方米，总合约面积612万平方米，年内新增合约面积114万平方米，包含在管地铁站98个、车辆段和停车场有24个，合约面积则录得612万平方米。
独特的模式为越秀服务在规模上有着区别于其他物企的发展路径，但必须看到的是，目前越秀服务的TOD业务以承接广州地铁项目为主，而广州地铁和越秀集团均为广州国资委旗下平台，在接管广州地铁物业方面，越秀服务有着天然的优势。
这种优势让越秀服务有了TOD业务的基础，在原有的积累上，越秀服务开始在TOD上探索更多的可能。据越秀服务管理层的表态，主要为两方面，一是继续提升广州市场的份额，另一个则是以自身成熟的经验，为其他城市轨道交通服务。
据林峰表示，TOD有一定的行业服务壁垒，越秀服务首先希望把TOD特色做优做强，进而提升广州市的市场份额。
林峰以广州地铁举例称：“越秀服务管理规模占到广州地铁运营里程的1/3，这就意味着还有2/3的规模可以继续扩展。”即市场还存在巨大的发展空间，未来等到这些合同到期之后，越秀服务会积极参与招标争取更大的市场份额。
而广州之外，越秀服务也在关注几个重要的城市，包括重庆、长沙、昆明、南宁、青岛等，且已和这些城市地铁单位接洽并建立了联系，积极推进战略合作。
“今年年初成功中标福州地铁2号线保洁项目，加之2021年底与青岛地铁物业达成了战略合作，这无疑给越秀服务TOD外拓之路打了一剂强心剂。”中标福州地铁项目的意义，是越秀服务首次实现走出广州。
业绩公告显示，福州地铁2号线横跨福州东西方向，是连接重点商业区、高新区、大学城的一重要交通走廊。此次成功中标福州地铁2号线项目，是越秀服务TOD综合物管走向全国、承接大湾区以外的第一条地铁线路服务项目，同时有利于TOD综合物管模式在大交通服务领域的全国化发展。
越秀服务管理层紧盯着TOD这一潜力市场。
并且，TOD并非局限于地铁物业，越秀服务管理层亦阐述了该板块的想象空间：“目前国内有四十余个城市是有地铁运营，还有很多城市开通了城轨、高铁，包括还有机场服务等等。”
“积极拓展TOD物管业务，希望把TOD业务再做一个延伸，拓展到机场、高铁等交通枢纽，形成一个大交通的业态。”越秀服务管理层如是称。
不过，越秀服务管理层同时亦承认该业务目前增长速度肯定不如其他业务板块。据执行董事兼常务副总裁毛良敏表示，目前TOD业务的业绩占比是16%，但是因为其他板块空间更大，增速亦比较快，未来TOD的业绩贡献占比可能会降低。
但是TOD作为特色业务，越秀服务始终希望其有着比较好看的业绩贡献，所以他们给TOD业务设下了一个目标：未来在总体收入中的占比里面不低于10%。
以下为越秀服务集团有限公司2021年全年业绩发布会问答环节实录：
现场提问：越秀服务是以独特的TOD综合物管的形式区别于同行，2022年有什么计划？预估市场容量有多大？
毛良敏（执行董事兼常务副总裁）：TOD业态是越秀服务的特色，希望借助跟广州地铁的成功合作，能把TOD业务进一步做深。越秀服务持续拜访了国内很多地铁开发和运营的合作伙伴，包括青岛、长沙、福州、重庆、成都等，也建立了比较好的联系。从年初越秀服务中标福州地铁2号线，标志着正式迈开了走出广州、迈向全国的脚步，今年会持续加大在这方面的努力，希望能给更多的城市地铁提供服务。
目前国内有40几个城市是有地铁运营，还有更多的城市开通了城轨、高铁，包括机场服务等等，总体来说轨道交通的发展是比较大的。因为越秀服务把它作为一个特色，希望这个业务的增长会有一个比较好的比例，目前占比是16%，希望未来总体收入占比里面不低于10%，因为其它几个板块的空间更大一点，增速更快一点。
现场提问：当下是否是一个好的物业收并购的时机？今年是否有收并购的计划安排？是否与出过风险的房地产企业旗下的物管公司洽谈收购？
林峰（非执行董事兼董事会主席）：现在可以看到，物服的估值、标的的价格应该比去年上半年有的一定幅度的回落，所以公司也在积极地对接有意向的企业或标的，争取拿到一些项目。
除了考虑规模之外，越秀服务还非常注重质量，特别是收并购标的所处的区域和位置，标的所处的城市居民的消费潜力、管理的楼盘质量，包括这个楼盘安全生产方面的质量、后续维护投入等。越秀服务希望抓住一些好的收并购的机会，但是也不是盲目扩张，一定是选好标的。另外，通过收并购和规模扩张，能够给公司创造更好的规模效益，越秀服务也会充分地把握好这方面的机会。
最近出现的一些地产企业流动性的问题，对于这些企业的物管公司收并购的机会，越秀服务目前有三四家在接触，但是目前还没有确定的标的。如果有合适的标的或有确定的意向，越秀服务会及时的跟市场进行披露。
2021年全年的新增合约面积是1021万平方米，其中400万平方米是关联方提供的，600万平方米是外拓，第三方外拓的占比达到了60%。越秀服务上市的时候提过，三年之内要向1亿平方米在管面积努力，实际上这个目标还是坚持的。
2022年外拓的面积预计要比2021年的600万平方米翻倍增长，采取两条腿走路的方式，也就是收并购和外拓两种方式，来达到越秀服务的增长目标。
现场提问：如何看待商业业务的发展？除了商业业务之外，有没有考虑过其他新的非住宅业务的发展？
林峰：越秀服务坚持四大业态住宅、商业、大交通、城市服务。2021年越秀服务拓展了100多万平方米优质商业，主要还是高端的写字楼项目；社区商业，社区增值服务达到了4.4亿元，增长了228%。
TOD也是越秀服务的特色，TOD有一定的行业服务壁垒，希望把TOD的特色做优做强，提升广州市的市场份额。现在越秀服务管理规模占到广州地铁运营里程的1/3，广州地铁还有2/3的规模可以继续扩展，等到这些合同到期之后，越秀服务会积极参与招标，争取更大的市场份额。增量方面，广州地铁现在在建的里程是293公里，有11条线，148个地铁站，13个车辆段。
另外，城市服务，越秀服务在无锡的扬名花园街道提升服务，包含商业运营、街道的城市卫生、街道的城市服务。
现场提问：越秀服务定位城市服务运营商，能介绍在城市服务布局吗？盈利水平怎样？
毛良敏：在城市服务方面，越秀服务有几个核心的业态：第一个是类似无锡老旧城区改管一体化，已迈出了比较好的步伐，而且也取得了居民和政府等等各方的认可。从去年开始试点以来，越秀服务在这块的业务快速增长，预计到今年还会有一个比较大的增长。
第二个是在城市公共建设方面的PPP运营。比如在湖北当阳，越秀服务获取了一个河道治理和环境维护的项目，总合同金额达到1亿多，这种业态是未来重点布局的方向。因为随着国家对城市服务的专业化和市场化，空间会越来越大，比如越秀服务在2月份中标的广州新文化馆。
因为城市服务业态比较多，包含公建、PPP服务、改管一体化等，不同的业态利润水平相差较大，总体来说毛利水平会达到20%多。
现场提问：疫情对物管业务的平均物业费和收缴率有什么冲击？在2022年越秀服务将如何提升这一块的表现？
毛良敏：过去这一年，越秀服务在基础物管方面毛利率进一步上升到22%，住宅平均单价也进一步提升到2.8元，写字楼保持了比较高的毛利水平。
同时我认为疫情对物业管理的影响是相对正面的，因为通过疫情让大家更好地重新认识了这个行业的价值，疫情之后越秀服务满意度普遍都在提高、收缴率也在提升，去年的收缴率住宅板块已经达到96%以上，商业板块达到了99%以上。
现场提问：如何看待和规划未来增值服务的发展？
林峰：社区增值服务涉及到很多方面，比如买菜、买水、二手中介、居民的消费等等。越秀服务在增值服务的抓手是社区商业，是重点打造的板块，预期在2022年还会有比较大的增幅。
毛良敏：2022年，社区增值服务方面聚焦资产经营、美居业务，以及家居生活服务业务；同时，在商业B端客户的增值服务方面也会加大力度，给更多的B端客户提供服务，在提升客户满意度时也能给企业带来一定的盈利。
现场提问：对当下的物管市场格局是怎么看的？今年在业务布局上有何调整？在提升利润方面将做哪些努力？
毛良敏：截止目前为止，我认为行业应该还是比较分散的，有较大的整合空间。
从去年下半年以来，受上游的影响，行业里面出现了一些比较好的合作的标的，越秀服务会持续的加强关注，相信2022年会有一个比较好的结果。
业务布局方面，越秀服务会保持一定的战略定力，坚持战略布局，聚焦大湾区，深耕长三角、华中、长江经济带，以及成渝经济带等等比较具有经济活力的城市和片区，做深做厚城市的密度。
同时，业态方面，越秀服务也会聚焦住宅、商业、TOD以及城市服务这几个核心业态，进一步把核心业态做强。
