天津3季度商铺空置率降低 写字楼租金上涨1.74%

据房地产物业管理咨询机构仲量联行近日发布的天津商业地产调查报告显示：2007年第三季度，由于现有供应的空置率降低，租户普遍保持稳定，使得天津商铺物业总体租金水平与上季度相比基本持平。南京路上首层商铺的租金平均保持在450元至900元人民币/平方米/月之间，比上季度略有增长。和整个零售物业市场的平均租金相比，南京路和滨江道上商铺的租金依然保持相对较高的水平。　 
　　据悉，今年第三季度，天津商铺市场需求仍然保持强劲势头。众多国际品牌已在天津的顶级购物中心租下了店面，零售商们正加大在天津扩张的步伐，一些新的高档品牌首次进军天津市场。同时统计显示：天津写字楼市场的净吸纳量达到2704平方米，租户的写字楼平均租赁面积在150平方米至160平方米之间，平均租金上涨至138.6元人民币/平方米/月，比上一季度增长1.74%。

　　天津中心城区2007年第三季度地价指数发布

　　日前，市国土房管局发布中心城区2007年第三季度地价指数。

　　今年第三季度，中心城区地价呈现稳步上升趋势，地价涨幅同比上升。综合地价水平为1971元/ m2，比第二季度增长2.9%，与去年同期相比增长9.98%。其中商业、居住、工业用地地价水平分别为3762元/ m2、1535元/ m2和617元/m2，分别比第二季度增长2.70%、3.71%和2.43%。

　　商业地价水平普遍抬升，区域差异突出。商业各级别用地平均地价呈上涨态势。其中一、四、五、十级商业地价增幅高于平均水平。中心城区商业用地等级和功能分化进一步凸现。和平区商业平均地价仍居高位，分列第二至六位的是河西区、南开区、河北区、河东区和红桥区；环城四区中，东丽区、北辰区的地价水平高于西青区和津南区。与上季度末的商业地价水平相比，除北辰区、东丽区保持原有水平外，其他各区均有不同程度的上涨。

　　居住用地地价继续上涨，区域分布不均衡。居住用地地价呈现持续上涨的走势，环比增长率为3.71%，同比增8.15%。各级别平均地价环比涨幅均高于1%，其中三、四、七、九、十级地价涨幅较大。

　　工业用地地价持续上涨，涨幅提升。工业用地地价本季度继续呈现快速上涨趋势，涨幅较上季度上升2.43个百分点。从级别上看，各级别均有不同程序的上涨，除五、七、八级地地价涨幅低于平均水平外，其余各级均高于平均水平。

　　第三季度宏观经济数据点评 房产增速不降反升

　　07年3季度GDP的实际增速降为11.5％，略低于2季度的11.9％。主要源于第二产业增速的下滑，而一、三产业贡献的增长反而有所上升。展望第4季度，增长的主要源泉第二、三产业均难有亮丽表现，前者将继续受宏观调控的影响，而后者则受制于06年4季度的高基数。因此，年底经济的减速将是大势所趋。

　　从支出法的角度来看，3季度的经济增速也是全面回落：出口增速为26.2％，低于2季度的27.4％（进口增速为20.6％，而2季度时为18.3％）；社会消费品零售总额实际增速为11.5％，低于二季度的12.9％，且是05年以来首次低于12％；而工业增加值增速为18.5％，略低于2季度的18.7％。

　　工业增加值的下降印证了投资增速回落的趋势。我们注意到，3季度的房地产开发投资增速不降反升。即便如此，也无法逆转投资总额的回落态势。展望4季度，很可能会加强对房地产行业的调控力度，因而难以期待房地产行业能够保持目前的高速增长。

　　对企业而言，投资扩张的冲动来源于居高不下的利润率。我们注意到，截至8月份时的企业息税前资产利润率已经超过10％，高于目前7.83％的长期贷款利率，因而企业举债扩张的动力依然十分充足。然而，我们观察到工业企业利润总额的同比增速在5－8月份大幅回落至31％，远低于头5个月的43％。由于利润总额＝总资产×总资产利润率，在总资产增速保持稳定的情况下，利润总额的起伏主要由于资产利润率的波动所引起。

　　我们发现，虽然5－8月份的工业企业息税前利润率高达10.1％，但其同比增幅却小于2－5月份，由此也不难理解工业企业利润总额的回落。展望未来，由于目前工业企业的总资产息税前利润率已创下历史新高，其未来的提升空间将愈来愈小，因而从长期来看，目前的工业企业利润增速也很难维系。

　　再来看出口部门。目前中国的出口增速已经连续4个季度保持下降，如果未来人民币指数的升值加快，加之主要出口对象美国的经济减速，出口增速很可能会继续下滑。我们注意到，虽然中国出口美国商品价格开始了历史性的上升，而且势头还在持续，然而以人民币衡量的中国出口价格却一路下滑，表明中国的企业只能部分转嫁升值的影响。因而如果人民币升值加速，中国企业的出口价格乃至利润率将大受影响，这也势必会影响到企业的利润增加，从而减弱其投资的动力。

　　而3季度的社会消费品零售总额实际增幅只有11.5％，比2季度的12.9％大幅下降。我们注意到，虽然同期农村居民现金收入实际增幅还在不断增长，但是城镇居民可支配收入增速却连续两个季度下降，而后者对消费的影响无疑是决定性的。如果企业利润增速下滑，那么也很难期望城镇居民实际收入增幅会大幅提高，因而实际消费的大幅跃升也很难实现。

　　粮食方面，虽然今年的早稻和夏粮的产量均有所提升，但我们注意到两者的增量均极为有限，与前三年的大幅丰收不可同日而语。今年秋粮的新增播种面积大幅下降，即便秋粮如统计局所预料的获得丰收，也将远不如往年。加之全球粮价的飙升，中国的粮价仍存在上行的压力，增加目前结构性通胀的持续风险。