6月28日，万科2021年股东大会在深圳万科中心举办，作为行业龙头房企，万科管理层的言论广受关注。
从“活下去”到“收敛聚焦”再到“黑铁时代”，万科似乎扮演了“预言家”的角色，其“耸人听闻”言论却一次次精准预测了行业趋势。
此次股东大会，万科董事长郁亮却一改往常悲观的态度，用“短期市场触底”、“市场恢复”、“业绩止跌回稳”等词汇传递了对房地产市场的信心、对前景的看好。行业需要信心，这个时候但凡有一丝微光就当是光明所在往前走，郁亮的乐观中透露出一丝对艰难时局的不屈。
一、
传递信心
短期看市场已回暖 恢复仍需时间
提问一：请问管理层怎么样看待现在的市场形势，尤其是对下半年的形势发展有什么样的预判？现在的市场情况会变得更差吗？接下来会出现明显的反弹和恢复？现在大家对房地产的预期比较悲观，房企要走出困境最关键的是要靠什么？
郁亮：从短期来看市场已经触底，但恢复是一个缓慢和温和的过程，这是我表达对市场的主要观点。
从目前的情况来看，6月份市场销售环比可能会有比较明显的提升。二手房市场从6月份开始也出现了一些起色，比如一二线城市二手房挂牌价格有的涨有的跌，但涨的城市个数已经达到50%。
从这些情况来看大概可以判断市场已经触底。
原因在于：首先从中央政府到地方政府，为了房地产行业健康发展调整了一些政策，这个调整政策或长或短、或大或小会对行业带来积极影响。
第二，可以看到因为被疫情所延误的需求在6月份得到一些回补。
第三，大家知道房地产行业每年有两个高峰，一个是6月份，一个是12月份，12月份是结算高峰，6月份对上半年销售业绩很重要，通常习惯上也会加大力度，当然也包括季节因素。最后还有一个因素是5月份的基数环比来看比较低，这几个原因使得6月份从环比来看有比较明显的提升。
短期市场已经触底，但我没有用反弹的说法，而是说恢复，恢复仍然需要时间。前面提到的上升因素里面，除了政策是一个中期的因素，其他很多因素是短期作用，比如疫情所延迟需求的回补。6月份有起色体现在环比上，同比来看降幅虽然在收窄，但预计还是会有不小的跌幅，从底部慢慢往上走需要时间。
还有一个很大的不同，目前的人口状况、人口结构、收入水平，以及国家对行业的指导原则发生了非常大的变化，行业要进入新的发展阶段。所以我们不能够再沿着过去的逻辑，期待回到过去高峰时的数据和规模。
二、
美的悲观&万科乐观
有一丝微光都要往前走
提问二：美的董事长方洪波认为多周期叠加，对市场比较悲观一点，万科管理层比较乐观的判断依据是什么？
郁亮：2018年喊出“活下去”，今年年初在说“黑铁时代”的时候，也有人说我悲观。对同一个事情，大家有的时候看的角度是有差异的。
今天行业需要信心，需要熬着往前走。这时候但凡有一丝微光就当是光明所在往前走，这时候要更多挖掘它好的一面。美的是万科学习的榜样，万科跟美的交流比较多，我们是相互尊重的企业，我们的目标是一致的，都是把企业做得更好。
三、
万科的应对之策：
到市场和前线中寻找机会
提问三：行业的日子很难过，万科怎么办？
郁亮：这是我从业以来压力最大的一段时间，现在比331业绩发布会的时候好一点点，那个时候市场压力是非常大的。
在新发展阶段新的能力需要摸索，万科选择到市场、到前线去看看。过去一段时间我到省内受影响最大的惠州、江门去看了看，看了之后我还有点信心。
以惠州来说，惠州很多客户来自深圳的外溢需求，深圳市场调整后，惠州卖房也变得很难。万科的售楼员都跑到深圳城中村去卖房子，他们发现有一个独特的客群，有些客户，两口子在深圳打拼，住在城中村，在孩子要读小学的那一刻面临非常大的选择，是把孩子送回老家交给爷爷奶奶带，还是放在身边能够家庭不分离。他们的积蓄大概有30万人民币，在惠州大概支付一个首付。惠州是非常重视教育的一个地方，教育设施配套都不错。
万科长租公寓有相当部分在深圳城中村的，知道哪些客户有孩子要读书，重点去跟踪，所以这个市场还是在的，惠州至少能活下去，房子还能卖。
前线的观察给了我非常大的信心。只要一个企业能够做好自己最主要的客户，做出好产品和好服务来，我们还是可以熬过去的。房地产行业很艰难，但如果放在社会中去，行业一定不是最艰难的一个，所以没有任何理由躺平。
房地产行业有两大优点，第一大优点是10万亿级的市场，虽然行业进入新的发展阶段之后，规模可能有所回落，但是仍然是一个10万亿级别的市场。第二个是我们行业有千年的历史，常做常新、常做常有。面向未来，这10万亿的市场里面，我们一定可以找到能够做的事情，靠出色的产品和服务还是能够找到新的市场机会。
四、
目标实现：
兑现今年业绩止跌企稳的承诺
提问四：今年3月份公司业绩发布之后，万科提到公司今年的业绩目标是企稳回升，但是从今年上半年这几个月房地产行业数据来看，可能会导致整个行业的部分项目都有所延期。这种情况下在年初的时候公司有没有预想到？会不会影响到公司整年业绩的实现？如果再往后看2-3年的话，公司对于整个业绩的预期是怎样的？
祝九胜：我们在年初或3月份时对于市场下行有预估，但没想过这么严重。相对于百强的表现，万科1-5月份的销售下降41%左右，稍微强一点，但行业中也有表现更好的企业。这确实会带来更大的挑战。好在万科一直是相对稳健的，把困难都想到前面，提前做了一些铺排和布置。从今天的情况来看只是增加了工作难度，我们会用更积极的销售、更具体的应对来兑现今年实现业绩止跌企稳的承诺。
如果看得更长远一点，从两三年的时间跨度来看，万科大体上是想实现三个效果或三个目标，第一，业绩一定要止跌回稳，把这种跌势给止住；第二，开发要继续维持在第一阵营的行业地位；第三，在这个行业里，我们还是想能够率先从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重。
从开发业务来看，万科进行了组织结构、管理方式的调整，成立了开发经营本部对7个区域BG的开发业务拉通拉平管理，开发经营本部成立以后也实现了一系列的转变。
第一，投资标准，万科在投资机制方面做了进一步优化，前5个月万科投了13块地，其中9块地今年就能够面世，6块地的现金流今年就能够回正，投资标的提升对万科未来的业绩还是会起到比较好的支撑作用。
第二，产品和能力方面的拉通，通过再次产策把产品做得更对客户的口味，也看到了初步的效果。
第三，在销售方面找到了一些方法，以前万科做销售的思路是为房子去找客户，越来越觉得应该是为客户去找房子，客户到底有什么诉求，万科用什么样的产品方案、哪个项目去满足他。在销售上万科根据市场的挑战做了统一的部署和安排，全集团也开了销售动员大会。
五、
业务价值衡量标准：
在于市场价值而非收入规模
提问五：万科开发经营服务板块结构今后会有什么改变？
郁亮：应该不会有大的改变，比如万物云做到今天为止不到300亿收入，指望它收入达到几千亿，可能所在行业并不支持，服务行业应是一个普通盈利水平的行业。物流行业毫无疑问跟泊寓一样属于热门行业，很受欢迎，但是市场规模没那么大。未来经营服务板块如果要在营业收入及利润上占到很大比重，我觉得是有难度的。
谈谈我关于市场价值的看法，海天酱油收入和利润都低于万科，但市值比万科大得多。所以一个业务的市场价值可能跟利润、跟收入是有关联，但不是唯一关联，也跟它的稀缺程度、社会所需要的程度有关系。这些结合在一起，我觉得衡量万科业务上能不能转型成功可能是需要用一些新的概念，比如市场化价值来衡量，而不是仅用收入占比来衡量。
六、
分红比例：
未来将稳定在35%-40%之间
提问六：公司今年的分红比例是50%，这是一个长期的安排还是短期的安排？公司会在未来继续提高分红比例吗？
朱旭：万科长期以来坚持稳健的现金派息政策，万科已经连续现金分红30年，历史的平均分红比例为33%，近年万科的分红比例稳定在35%左右。2021年度由于公司的权益净利润下降超过40%，为了能够使股东的分红降幅有所缓解，董事会特别提议把今年的分红比例提高到50%。未来万科的分红政策还是会综合考虑公司长远发展需要和股东权益维护的平衡，股息分红比例稳定在35%-40%之间，这样有利于长期投资万科的投资者规划好现金流回报。
七、
股票回购：
如果股价满足条件 会尽力去做回购
提问七：请问管理层，关于股份回购，我们看到截至目前回购了12.9亿，万科的下限目标是20亿，接下来这个额度会怎么安排？公司在市值修复方面还有什么具体的措施吗？
朱旭：关于回购的问题，万科这次回购总的时间只有3个月，其中定期报告前1个月是不能回购的，事实上能够回购的天数只有40多天，中间还有一些交易日因为价格在回购限价之上，也不能回购。此外回购还有一些时点的限制，比如集合竞价的时候不能参与，在收市前半小时也不能参与，所以导致目前万科的回购是12.9亿。
接下来如果股价满足条件，万科会尽力去做回购，如果没有满足条件的话万科会向董事会作报告，也会向监管部门作说明。
关于市值修复的措施，市值受到资本市场很多因素影响，首先是公司自身的业绩，还有资本市场对这个行业的预期，以及市场情绪的影响。刚刚也介绍了目前市场有一些回暖的情绪，作为公司而言，万科还是当好农民种好地，照顾好客户，通过好产品好服务和有现金流的利润为股东创造真实的价值，让资本市场看到公司真实的价值，进而能实现市值的恢复。
END
