深商铺投资日趋理性 大型综合性商业物业成主流

       中小投资者风险意识加强，多撤离商铺市场，大型综合性商业物业成市场主流 

       商铺投资日趋理性

      今年是商业物业市场从“冲动期”向“成熟期”转变的一年。

      政府供应商业用地逐年下降；而商铺市场并没有因供地的减少而价格大幅上涨，相反商铺的投资愈趋理性，市场成交价格和成交量都没有大起大落。这一切都反映商业物业市场已日趋成熟。

      市场越来越成熟

      今年深圳商业地产变得成熟理性了。从供地方面来看，截止到10月商业用地的供应量较之2006年同期下降了40％左右。从成交价格指数来看，今年第三季度一手商业用房价格指数波动较大，全市商业用房价格指数下跌了31.2％，其中特区内商业用房价格指数下跌了33.8％，特区外也下跌了29.1％；从行政区域来看，除了福田区保持上涨之外，其他五个行政区下跌幅度均在10％以上，尤其是南山区环比下跌33.5％，这是因为南山区第三季度成交的商业物业绝大部分为中低档物业拉低了指数。

      商业用房价格指数下降，一方面是因为新近开发的高档商业项目基本由开发商自己经营，因此市场销售的更多的是住宅底商，从而拉低整个商业用房价格指数；另一方面，受银行贷款额度用完，国家宏观调控的影响，商业成交出现萎缩，其中三季度又出现个别项目大面积铺位整体转让，销售价格较低，从而拉低了整个商业用房的价格。第三，从投资的角度来看，因为高档的纯商业物业只租不售，从而避免了中小投资的跟风炒作，促使商铺投资更加理性；同时也让社区街铺和商场成为今年的市场亮点。

      高端市场发展迅速

      目前商业地产开发正处在一个重要开发转型期。从市场特征来看，由原来的市场饥渴期，转变为产品消化期；从投资的角度来看，中小资本逐步离场，而国内外其他行业资本渐渐介入，促使商业地产的开发理念逐渐成熟。随着专门的商业地产开发机构和商业地产运营机构的成立，商业地产的开发方向，由原来的住宅底商或办公楼底商的开发转变为纯商业物业的开发和运营。例如福田中心区，由于产业结构的调整、人员的迁出，经济增长必须依靠更多地现代服务业来实现。一是以大型的购物广场为功能定位，加大沿线商业功能调整力度，推进周边街区非商业用房置换，进一步凸现商圈的国际影响力；二是依托现有岗厦、购物中心等商圈的影响，加大整体的辐射力度，使其成为一个融高档购物、文化旅游、主题餐饮、娱乐休闲、商务楼宇为一体的CBD商圈。经济发展带动商铺市场走高今年1－3季度全市实现社会消费品零售总额1401.57亿元，与2006年相比增长13.9％。其中，批发与零售业零售额1235.05亿元，增长14.7％；住宿餐饮业零售额166.52亿元，增长7.9％。

      在商品销售总额中，人们在满足基本消费后，加大了对奢侈品的消费。例如汽车类销售额与去年同期相比增长43.8％；而通讯器材类、家用电器和音响器材类分别增长了19.5％和14.1％。消费需求的增长推进了整体经济的增长。同时，消费需求的稳健增长刺激了投资者对商铺市场的投资欲望，也实现了商铺市场价格和租金的上涨。

      未来风险在政策和金融两方面

      今年商铺投资出现新的变化：首先是中小投资者的投资风险意识加强，投机炒作也在限外政策作用下得到一定程度的控制；其次是投资日趋理性，深圳各大银行开始自发收缩房贷，这令排队买铺现象基本绝迹。在未来的商铺市场，风险已经从中小投资者转移到开发商，开发商成了风险的主要承担者。2008年开发商将面临的主要风险有加息、限贷等金融风险，以及为了规范房地产市场所引发的法律风险等。