仲量：企业和零售商捧热北京新写字楼商铺物业

2007年年底逐渐临近，大量写字楼和购物中心赶在奥运会召开前竣工，从而为企业和零售商扩租提供了大量的选择。根据仲量联行的统计，目前北京商业地产的租赁需求与供应量基本保持平衡。仲量联行北京董事总经理翰德伟指出：“此前我们看到北京顶级写字楼市场的预租率仅为25%左右，但现在这个数字已经接近50%。对于优质购物中心来说，其预租率预计将达到80%乃至更高水平。” 
　　2007年竣工的高档写字楼的总面积达到了891,530平方米，总净吸纳量超过了600,000平方米。2007年竣工的高档商铺总面积达到了264,000平方米，总净吸纳量超过了竣工总面积约100,000平方米，使得高档商铺的整体空置率降至9.6%。　

　　写字楼市场

　　2007年第三季度，北京甲级写字楼新供应近250,000平方米(总建筑面积)并未对市场造成很大冲击，平均租金较上季度仅下降了1.0%。本季度总净吸纳量约200,000平方米(总建筑面积)，接近上季度的三倍。预计下季度整个市场的空置率可能有明显升幅，但第三季度市场整体空置率仅在上季度的基础上上升了不到1%，涨至15.6%。

　　2007年第三季度竣工的4个代表项目分别是：北京国际中心2号楼(28,597平方米)、3号楼(43,075平方米)和4号楼(21,270平方米)；位于CBD地区的金地国际一期(60,000平方米)；SOHO尚都(43,278平方米)；以及位于金融街地区的航宇大厦(53,589平方米)。新竣工的写字楼面积使CBD区域市场空置率较上季度增长了1.72%，涨至24.2%。

　　一些现有的顶级写字楼针对租户需求持续强劲、空置率低的情况提高了租金，从而抵消了市场新增供应对降低租金的不利影响，这也很大程度上缓解了写字楼市场平均租金下降的局面。仲量联行北京研究部主管凯安娜指出：“利用近来优质写字楼供应增加的情况，跨国公司尤其是专业服务公司在商谈新写字楼中的大面积租约时获得了有利的租赁条件。” 

　　第三季度甲级写字楼整售市场活跃，大宗市场交易包括：兴业银行收购了位于北京东二环的朝阳广场(124,025平方米)；另据报道，德银旗下的一个房地产基金——国泰基金以高达7亿美元的价格收购了北京国华房地产公司。随着2007年第四季度大量竣工的项目投入市场，预计未来几个月内，市场还有可能发生其它大宗交易活动。

　　高档商铺市场

　　2007年第三季度，市场对商铺的需求极其强劲，旺盛的商铺预租活动以及国内外主要零售商大举扩租和新租店面就是佐证。特别值得一提的租赁交易活动是著名时装品牌店ZARA，在世贸天阶开设店面之后，ZARA又决定进军新三里屯和大悦城，再开设两家新店。　

　　尽管市场需求强劲，但2007年第三季度商铺总体租金仍较上季度下跌了1.8%，降至6,823元人民币/平方米/月。下跌的主要原因是低端物业的业主主动降低租金，以期在其它优质新增供应进入市场前能吸引更多的租户。本季度市场总空置率较上季度上升了1.9个百分点，涨至9.6%，这主要是SOHO尚都开业后有50%的商铺空置，从而推高整个市场的平均空置率所致。其它几个入市项目由于全部出租，对市场空置率几乎没有任何影响。

　　随着众多拥有单一产权、管理良好、仅供出租的项目进入市场，投资于散售项目的投资者将开始面临窘境。很多市场调查显示，零售商们更加青睐租用有单一产权的优质物业。九月，金融街购物中心以百分之百预租率开业的盛况也显示了零售商对北京西部地区奢侈品购买力充满信心。

　　仲量联行北京董事总经理、中国区商铺部主管翰德伟认为：“由于越来越多的国际零售商寻求更大的店面，加之消费者收入增加，愿意购买高档商品，使得高档购物中心的业绩表现不俗。与此同时，尽管新购物地段和新购物中心仍在不断兴起，但管理良好的购物中心依然保持其优势地位，甚至不断扩大其竞争优势。”

　　工业地产市场

　　2007年第三季度，北京工业市场各类物业的需求继续保持强劲，延续了2007年前几个季度以来的良好发展势头。市场对物流设施的需求大幅增长，从地域上看，这种需求主要集中在通州区和机场地区。但是，由于以上两个地区优质物流物业的可供量总体比较匮乏，进入市场的新增物流物业很快便被市场吸纳。本地开发商开发出的设计良好、功能完备的物流物业，得到了租赁市场的大力追捧。据报道，北京奔驰-戴姆勒克莱斯勒汽车公司和中国邮政集团公司就签署了长期租赁合同，在此类以前并不为人熟知的物流设施中租下大量空间。

　　“物流市场需求的一个主要动力，来自于制造商、零售商以及配送商们日益要求将其物流需求外包给第三方物流服务提供商。这一情况，直接引发了第三方物流服务提供商对位于北京著名物流区，如北京空港物流园区和通州物流园区中较好地段建筑地块的强劲需求。”凯安娜指出，“另外一个明显的需求动力来自于将于明年举行的北京奥运会。几个国家级的奥委会已开始介入该市场，它们正寻求在首都机场地区找到10,000-15,000平方米的物流空间，这样便能方便地将设备及其它奥运相关产品运送到目的地。不过，这些国家级的奥委会对物流空间的需求时间仅限于奥运会期间，这意味着它们所需要的租赁期相对较短(10-12个月)。”

　　北京工业市场的租金水平总体将保持稳步上升的势头。在中关村科技园区等地区，由于这些地区的供应量相对有限，而市场需求又极度强劲，这些地区租金上涨幅度更为明显。2007年第三季度，清华科技园 区的租金较上季度上涨了11%，每天每平方米达到5元人民币。此外，北京经济技术开发区的平均租金较上季度上涨了8.6%，每天每平方米涨至2.2元人民币。