撰文：钟凯
年内暴露流动性风险的“云南地产一哥”俊发集团，近期再度发布一则债券逾期公告。
香港俊发房地产有限公司发布的一份日期为12月23日的公告显示，一笔于2020年发行的2年期美元债将于12月24日到期，本金总额2.37亿美元，由于宏观经济等不利因素影响，发行人预计可能无法支付未偿还本息。
观点新媒体了解到，早在7月份，上述美元票据已因未支付1303.5万美元利息而构成违约事件。尽管俊发此后于10月份曾成功展期境内一笔规模达20亿元的债券，但在境外市场该公司一直与债权人沟通无果，至今这笔美元债并无再融资或其他方案披露。
相关数据显示，截止到2022年6月底，俊发集团短期借款及一年内到期非流动负债约达233亿元，期末现金及现金等价物余额仅24.56亿元。
面对资金缺口，债务逾期已不可避免，目前俊发旗下19家公司已遭遇股权冻结问题，涉及股权数额总计逾156亿元。
近两个月以来政策端已逐渐倾斜，以保障房地产平稳发展，龙头房企万科近期也表态，行业的曙光和机会已经出现。
对于已出险的房企而言，曙光离它们仍旧有一段距离。
逾期与展期
据港交所披露，俊发最新官宣的境外债为“力佳环球投资有限公司11.00%优先票据2022年”，国际证券代码XS2256858197，力佳环球投资作为发行商，俊发方面提供担保。
票据于2020年12月28日上市，到期日为今年12月24日，本金2.37亿美元，票面息率11%，每半年付息。
于今年7月22日，香港俊发宣布，该笔美元票据项下为数1303.5万美元的利息付款于6月24日到期及应付，最后宽免期为7月24日。而由于宏观经济、房地产市场、金融环境及多轮疫情等不利因素，发行人预计可能于宽免期到期前不会支付利息。
12月23日，香港俊发再次宣布，预计可能无法支付票据的未尝本金以及到期应付未付利息。其表示，集团一直在与债权人沟通，探讨再融资或者其他任何可行方案，以寻求解决当前情况的方案。
今年以来，相当一批房企试图就境外存续债进行重组，比如富力、合景泰富已完成境外债总体展期，但这些成功背后往往需要有优质资产尤其是离岸市场的资产提供增信。
反观俊发本身，尽管早在多年前已布局新加坡、泰国等东南亚市场，但此类投资并未在必要时提供帮助。
在境内债券市场，香港俊发的境内平台俊发集团同样出现违约的情况。
同花顺iFinD显示，俊发集团有18俊发01、19俊发01两笔私募债，本金均为20亿元，利率均为8.00%。其中10月22日，18俊发01出现违约，涉及逾期未支付利息1.6亿元，目前已处于展期状态；19俊发01则将于明年3月13日到期，届时该公司也不得不考虑偿付能力问题。
债券市场以外，俊发过往在项目层面试图撬动的金融杠杆，如今亦陆续被反噬。
据企查查披露，俊发集团及俊发地产有限责任公司旗下位于云南、海南、上海等地19家公司被法院执行股权冻结事项，涉及股权数额共计156.32亿元。
这其中不乏俊发开发的核心项目，如云南俊发宝云房地产有限公司被冻结股权数额46.17亿元，该公司是昆明俊发城项目紫荆苑以及俊寓的开发商。而该笔冻结股权与18俊发01存在关联，后者于1月25日将宝云房产股权质押予深圳俊航投资合伙企业，俊发也因未披露质押事项在11月25日被云南证监局出具警示函。
云南俊禾房地产开发有限公司被冻结17亿元，其负责的是昆明地标“春之眼”商业中心项目，占地47.39亩；云南金俊商业运营管理有限责任公司被冻结4.41亿元，则是“春之眼”底商金俊广场的开发商。
“春之眼”项目当前主塔、副塔已停工，金俊广场已于12月10日试运营。
据观点新媒体此前报道，12月21日，中国信达云南分公司推介一批不良资产项目，其中就包括中豪置业有限责任公司31亿元债权，涉及抵押房产面积近30万平方米，内含昆明螺蛳湾国际商贸城部分商铺。
螺狮湾项目的历史需追溯至2017年，俊发曾以452亿元承债式收购中豪集团，借此获得螺狮湾国际商贸城。项目号称集生产加工、商业贸易、仓储物流、电子商务等于一体，主体市场面积达330万平方米，目前是全国第二大的小商品批发市场。
在偿付能力受挫的情况下，债权人们已纷纷采取措施保全资产。
债务泥潭
在房地产行业快速发展时期，全国化及规模化是大部分房企选择的道路。俊发集团于多年前便提及，自2012年起公司迅速布局全国，先后迈进成都、贵阳、海南等地，“未来将继续以中国西南为轴心，向环渤海、长三角、珠三角区域发展”。
观点指数发布的数据显示，2018-2021年，俊发集团分别实现全口径销售额630亿元、608亿元、670.1亿元、553.2亿元，尽管未达到创始人李文斌家族提出的千亿目标，但积极扩张仍带来了规模上的增长。
不过，进入2022年，房地产市场急转直下，各家企业早已摒弃规模口号并寻求缓解流动性压力。
2月底，惠誉就曾将香港俊发下调评级，并指出该公司于10月将有20亿元在岸公司债到期，12月有2.37亿美元债券到期，2023年则有20亿元在岸公司债到期，预计不得不依靠资产处置解决到期债务问题。
惠誉的做法此后被俊发集团所抵触，后者于3月初发布声明，强调截至2021年末全口径有息负债降至369.56亿元，权益口径负债仅267亿元，且公司不存在违约或延迟支付利息的情况。
但上述声明仅在不到2个月内便被推翻，4月28日俊发集团召开沟通会，李文斌坦承面临“暂时的困难”，但强调公司负债合理，不存在资不抵债的情况。另外，公司正与多家央国企对接项目合作、资产处置，预计回笼上百亿资金。
观点新媒体不完全统计，过去半年多时间内俊发集团采取的套现动作主要包括5月转让新螺狮湾2宗地块，以置换出26.65亿元现金；6月出让金俊商业运营管理（即“春之眼”金俊广场项目开发商）共31%股权；7月则将云南盛俊房地产开发有限公司97%股权出让，标的公司是昆明俊发俊云峰项目地块的竞得方之一。
另外还将一批公司的股权进行质押，仅11月内就出质云南、海南等地11家公司股权，涉及股权数额29.23亿元，项目则涉及云南倪家营城改、俊发嵩山溪谷、海东俊园等。
值得关注的是，俊发将上述公司最终几乎都质押给了关联方，存在同一体系内资产腾挪的可能。
比如先将俊琅地产、俊发联盟新城置业、俊浩地产等9家公司全部股权质押予俊发建设集团，此后再将俊发建设集团逾半股权质押予俊发物业；俊发物业则是由俊发七彩服务（香港）控股有限公司全资控股。
在这背后是严峻的流动性压力，同花顺iFinD显示，18俊发01及19俊发01的发行人俊发集团，于今年6月底经营活动产生的现金流量净额30.21亿元，同比增长221%；筹资活动产生的现金流量净额则为-43.50亿元，上年同期为-39.07亿元；期末现金及现金等价物余额24.56亿元，同比下降57.84%。
负债表方面，截至6月底俊发集团短期借款、一年内到期的非流动负债合计233.34亿元，即期债务相当于现金近10倍；流动负债中另有应付票据16.06亿元，也将面临兑付。这意味着到明年6月底前，俊发面临的是最集中的债务到期挑战。
相比之下，长期借款144.76亿元，同比下降46.99%，只占有息负债不到四成。
再融资遇挫的情况下，俊发在销售端同样疲软。
据观点指数发布的数据，前11个月俊发全口径销售额仅有173.1亿元，不到2021年全年的三分之一。
即便在如此形势下，10月上旬俊发仍联合陕西建工以39.91亿元拿下西安杜城村首批城改用地，占地264亩。
这或许与2018年10月俊发与陕西乾和实业签订的杜城村项目合作协议有关，当时项目约定改造用地2300亩，总投资逾400亿元。
