作者/杨柘
2022年房地产行业底部盘整，房企不再以规模称王，财务安全成为唯一生存底线。
4年前，郁亮高呼“活下去”三个字在行业里振聋发聩，鲜少有人听进去，大大小小的房企抢地抢项目热闹非凡，它们从区域奔向全国，甚至海外市场。
结果是，那头狼真的来了，大家摔得头破血流。
在新周期里，依然是强者恒强，无论是拿地、回款，还是融资 ，一些实力房企出手更狠了。
新周期
在中国房地产发展史上，2022年应该是一个非常特殊的年份。房企拿地大幅放缓、融资持续压缩、销售去化困难，暴雷房企一家接着一家，行业经历着一场残酷的大洗牌。
浑身是伤的众多房企痛定思痛，抛弃高周转模式，才得以停下来喘口气。昔日千帆竞速、屡屡曝出地王的消息彻底消失。它们懂得，活下去比任何事都重要。
这一幕，恍若回到2018年。彼时，中国房地产市场一片欣欣向荣，众多房企一骑绝尘竞相争夺榜单排名。彼时，万科郁亮高喊“活下去”，不合时宜的担忧像极了《狼来了》中的戏码。
未曾料到的是，这3个字在之后几年里一一应验。房企暴雷、债务危机、甩卖资产救命，小麦大蒜西瓜都可以冲抵房价，房企们真的着急了。
即便这样，很少有房企躲过这个周期，规模房企更集体陷入负增长。
据克而瑞数据，2022年百强房企中，有近9成累计业绩同比下滑，降幅超过50%的企业达36家，业绩增速-50%至-20%之间的百强房企有32家。
行业一片萧瑟，投资开发、拿地大面积停摆。去年百强房企投资力度大降，近4成百强房企甚至暂停全年投资，百强房企拿地金额占全国土地成交的比重降至34.3%，远低于过往3年始终保持5成占比。
同时，千亿房企数量骤然腰斩，去年销售过千亿房企有20家、年销售过百亿房企有130家，低于上年同期的43家和158家。
逆袭的房企
当一个个脓包被戳破，众多房企不得不为之前的规模冲动埋单，化债、销售去化、开源节流等，手段无所不用其极，仅有一小波房企在寒冬中逆势增长。
初步统计，在百强房企中，销售保持增长的有约12家。其中，8成以上为国企和央企，民营房企仅有万达集团、仁恒置地及瑞安房地产。
2022年，仁恒置地销售额712.9亿元，同比增长14.65%，行业排名从上年第48位升至第21位；万达集团销售额实现560.1亿元，同比增长86.20%，从上年第77位升至第25位；瑞安房地产销售额263.5亿元，同比增长8.35%，从第88位升至第58位。
一些房企销售增速虽放缓，但同行们垮得更快，推动它们的行业排名陡升。滨江集团从2021年的第22位升至12位。同期，华润置地从第8位升至第6位，龙湖集团从第12位升至第9位，绿城中国从第7位升至第4位。
以上房企之所以能够扛住周期继续向前，主要得益于稳健的风格、布局的优势区域以及销售去化效率等因素。
而央企、国企与生俱来的资源禀赋，其他同行也只有羡慕的份。
越秀地产有着广州国资委+广州地铁双国资属性，去年实现销售额1246.9亿元，同比增长8.28%，行业排名从31位升至第15位。
建发房产销售规模增长仅1.03%，但行业排名从2021年的第18位升至第10位，这家厦门房企首次跃进前十。建发房产背后是厦门建发集团，国资背景、母公司支持，成为逆袭的重要砝码。
做对了什么？
从规模冲刺到一场漫长的马拉松，房企需要塑造竞争力，规避更多的风险。
当然，这对于央企、国企来说，抵御下行周期不在话下。类似招商蛇口、建发房地产、华润置地等企业，自身资金丰厚，负债少、融资通畅，品牌和行业地位加持，让它们在拿地等环节，具有得天独厚的优势。这也是新周期里，央企、国企成为土地市场主角的重要原因。
民营房企就相对难过得多。2021年以来陆续倒下的房企，绝大多数是民营，就连恒大、融创等巨无霸也在劫难逃。
极个别民营房企能够逆势突围，除了自身资金保障，产品及品牌的认可度也是重要原因。像滨江集团近30年深耕杭州市场，吃透区域市场红利的企业并不多见。
另外，一些房企未雨绸缪，主动谋划改善企业收入结构，为成功穿越周期埋下了铺垫。在这一点上，不得不提万达集团。
这家以地产起家的企业，早在郁亮对全行业喊话之前，就动了甩包袱的心思，2017年，果断出售文旅和酒店资产过冬，淡化公司的地产属性。
在万达成立30周年时，王健林对外称万达已不是房地产企业，但地产业务不会完全剥离， 因为商业项目不可能完全离开住宅项目独立发展。
显然，王健林早就看到房地产业务的周期性等弊端，转而涉足拥有稳定现金流、科技含量更高的领域。
在这之后，一些房企依葫芦画瓢。保利地产去掉地产二字更名保利发展，龙湖地产更名龙湖集团，中骏、奥园、绿地等也相继去地产化。
开启第二增长曲线早已是行业共识，除了地产开发业务，众多房企涉足商业、长租产品、物管以及代建领域，以求释放更大红利。
万科分拆物业IPO；龙湖集团开出超过70座商场、11万间冠寓；绿城中国涉足代建业务等等，都在抵御周期性风险。
当然，在房地产主业里勤扒苦干，也有小胜者。
瑞安房地产学到了港资房企经营精髓，将开发周期拉长，吃干榨净土地溢价。比如，上海太平桥地块、瑞虹新城开发周期超过25年；2005年公司进入武汉市场，耗时16年仅开发了武汉天地和光谷创新天地两个项目。2019年-2021年毛利率分别为51.13%、51.12%和40.86%，2022年上半年升至63.90%。
