经营性物业所带来的收入，是龙湖度过这个冬天的“棉袄”。
在龙湖集团1月6日披露的2022年营运数据中可以明显看出这一点。
去年全年，龙湖集团地产开发业务累计实现合同销售额2015.9亿元，同比下跌30.5%；合同销售面积1304.7万平方米，同比下跌23.65%。
于十二月单月，龙湖实现总合同销售金额183.7亿元，合同销售面积167.5万平方米；实现归属公司股东权益的合同销售金额112.4亿元，归属公司股东权益的合同销售面积102.5万平方米。
可以看到，在2022年经营环境下，龙湖的地产开发业务同样存在一定压力。
但与此同时，龙湖持有物业却结出了“果实”，同期录得经营性收入234亿元（含税金额约人民币250.2亿），同比增长25%左右；其中投资性物业租金收入约119.0亿元（含税金额约人民币127.3亿）。
2022年，龙湖更重要的是完成了“换帅”，伴随着吴亚军退居幕后，陈序平升任董事长，正式完成由家族企业向职业经理人管理公司的转变。
销售与投资
从数据上看，销售虽与2021年同期相比出现一定降幅，但在行业整体严峻的形势下，有这一份成绩实属不易。
2022年开始，龙湖开始披露每月的权益销售金额。
观点新媒体获悉，去年龙湖权益销售最高的月份为6月的160.2亿元、其次为8月的145亿元，低点为年初1月69.9亿元和2月60.8亿元。
数据来源：企业公告、观点指数整理
纵观龙湖2022年合约销售情况，销售贡献度最高的依然是长三角区域。
分区域来看，长三角、环渤海、西部、华南及华中合同销售额分别为775.8亿元、414亿元、393.9亿元、251.3亿元及180.9亿元，占比分别为38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。
据悉，龙湖2022年长三角区域中，合肥、温州位居当地市场前三，杭州、无锡、常州、湖州、宁德等城市入围前十，其中杭州杭与城签约金额、签约套数均位列全市第一。
销售端不确定性加大的情况下，龙湖的投资更加审慎和聚焦。
不过，在民营房企普遍停止拿地的2022年，龙湖全年累计摘得34幅地块，总建筑面积超400万平方米，分布在北京、上海、成都、重庆、杭州、合肥等一二线高能级城市，权益地价近300亿元。
在9-10月，龙湖投资较为积极，权益地价均超过了50亿元。
经营性收入
地产开发业务另一端，龙湖持有业务步入收获期，这将会贡献稳定经营现金流，抵抗开发业务的波动风险。
龙湖经营性收入是由商业投资、租赁住房及空间服务组成，2022年录得经营性收入约250.2亿（含税），同比增长25%左右。其中，投资性物业租金收入约119.0亿元（含税金额约人民币127.3亿）。
具体来看，目前龙湖投资物业主要为商场，分为三大产品系列：一站体验式购物中心天街系列、小区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。
据悉这些购物中心的物业开发贷款周期可以长达10-15年，在商品房销售环境不佳的时候，稳定的现金流能够大大增强企业自身流动性，也是公司能保持长期稳定发展的前提条件。
截至上半年末，龙湖已开业商场建筑面积为618万平方米，整体出租率为95.6%；而在全年，商业投资业务新增15个项目开业运营。
商场之外，租赁住房“冠寓”已陆续在北京、上海、深圳、杭州、成都、南京、重庆等一线及二线城市开业运营，2022年租赁住房新开业超1万间，累计开业超11万间。
空间服务方面，2022年初，龙湖智创生活正式在港交所递交招股书，开启上市进程，不过由于物业行业资本市场遇冷，龙湖也并不急于推进。
2022年8月，龙湖执行董事兼首席财务官赵轶对外表示，龙湖智创生活上市的准备一直就绪，资料已经准备完毕，目前市场情绪不佳，公司会持续关注市场，并不会着急上市。
据龙湖披露，期内，龙湖物业合约管理面积增幅再创新高，与珠海、武汉、福州、厦门、苏州、阜阳等多个地方国资企业达成合作，并与阿里、网易、小米、海康威视、中科曙光等多个互联网及高新技术企业实现企业总部服务的合作。
按照龙湖集团的发展目标，未来五年时间，商业、租赁住房、空间服务、智慧营造四个经营性航道的收入要占到整个集团的30%，利润占比要超过50%，基本摆脱对开发业务的依赖。
另外，全新智慧营造品牌龙湖龙智造自2022年8月发布以来，目前已与重庆市荣昌区人民政府、大家控股、中铁城投集团、苏州漕湖集团等达成合作。
