文章作者：罗嘉欣

疫情三年，终于迎来“解封”，存量商业对“如何更好地活着”的感受颇深。

作为国内头部商管印力集团旗下区域公司之一，印力深圳城市商业公司（*以下简称印力深圳）是“老大哥”，其立足深圳大本营与华南地区，多年来精耕细作打造了一批具有时代意义的商业作品，陪伴城市一起成长。如何让这批超100万㎡的存量商业持续焕发活力，是印力深圳肩负的重任。

既需扮演好“守成者”角色，又需积极探索新发展机会，印力深圳该如何应对挑战？

对此，印力深圳城市商业公司总经理陈旭存的回答是“持续精进运营力，提供领先于同类产品的会员服务；深耕大湾区，积极拓展经营版图”。

在此战略之下，近一年来印力深圳积极推进的一系列组织、商场运营变革。本期「商业地产头条」对话印力深圳，以期深入了解这个存量商业“守成者”会如何“突破”？

01

“守成者”谋变

目前印力深圳管理着印力集团在深圳、惠州、珠海、佛山、南宁五个城市的11座在营印象系商业。项目开业时间最早可以追溯到2007年，最晚的是2022年新开，覆盖一二三线城市，平均开业年限13年。

“底子不错”，是印力深圳掌舵人陈旭存对在营商业项目群像的“评价”。这群不同项目肌底的存量商业，夯实了印力集团存量商业运营的基本面。

据印力官网显示，印力集团目前在全国管理的在营项目超150个，总体量超过1200万㎡。而印力深圳旗下多个项目业绩表现位列集团前列。

• ——小体量的惠阳印象汇，连续多年位列印力旗下商场单位坪效榜TOP3；

• ——深圳印力中心连续数年商场年度营收位列万科集团旗下商业TOP2；

• ——南宁印象城连续数年商场年度经营净利润位列印力旗下商业TOP10。

其中，开业15年的印力中心更是印力集团存量资产提升的范本，持续为城市更新带来鲜活力。其中，主力店山姆会员店连续多年业绩蝉联全球第一。

“深圳公司基本是成熟型项目，集团更希望我们稳住基本盘，稳中求增。”陈旭存说道。

城市公司的这种角色定位，很自然地映射在旗下各项目的运营状态上。“以效率和收入为前提，控本增效为目的，保持项目持续焕新升级，从而提升运营能力。”

「商业地产头条」进一步了解到，目前印力深圳在营项目存量焕新聚焦三大维度：

• 第一，积极开展品牌焕新策略，不止于品牌更新，还有在营店铺的升级等；

• 第二，聚焦家庭客群，场景持续深化，做精做深；

• 第三，努力挖掘增量面积，根据业态优化店铺面积，拓展外摆等体验空间。

如开业已5年的珠海印象城，通过对原经营空间进行动线及铺位切割调整，引入1100㎡动物园等创新业态，不仅提升了家庭亲子客群的消费粘性，改造后每月租金收入新增亦可观。

类似的案例，还有顺德印象城聚焦夜经济打造“夜巷”等。“各项目都在努力尝试，一些不错的资产运营提升方案，我们也会借鉴推广到其他项目。”据其透露，惠阳印象汇正在筹划的升级方案就包括压缩主力店面积，利用“屋顶空间”打造夜间消费等，就是借鉴其他项目的成功经验。

这种单个项目的运营突破，在旗舰项目-深圳印力中心亦表现得淋漓尽致。

“今年是印力中心开业第15个年头。在开业第十年时我们进行了一轮整体调改升级，这是第二轮，为商场未来5-10年发展蓄力。”印力深圳城市公司副总经理、印力中心总经理沈楠对「商业地产头条」分享道。

据悉，印力中心“酝酿”这一轮调改，可谓蓄谋已久。

“印力中心拥有国内第一家山姆会员商店，同时也是深圳香蜜湖第一家购物中心，即使开业15年仍然非常具有发展潜力。当下城市商业格局越加细分，我们重新定位希望打造成「华南地区的品质家庭社区场的标杆项目」。”

「商业地产头条」了解到，印力中心这一轮调改将主要从以下几大方面着手：

►►负一楼打造“日咖夜酒”BISTRO主题街区：通过对美食街区的重新定位规划，引入人气餐饮品牌，成为区域打卡点；

►►打造童趣家庭高品质消费目的地：目前已引进国内儿童室内娱乐体验中心品牌“奈尔宝”，未来将集结更多头部品牌，提升儿童品类聚合影响力；

►►持续引进高端生活方式品牌：在原有业绩表现优异的女装基础上，丰富业态品牌，引进更多包括不限于运动、男装及生活方式类的零售品牌。

►►商场公共服务空间优化提升：配合家庭客群的切实需求，将从22年年底启动对停车场、母婴室等公区的升级改造，提供更人性化的细节体验。

印力中心所处的香蜜湖片区是深圳传统富人居住区，未来又将是深圳市政府规划的国际级的新金融中心所在地，商场还自带写字楼生态。这些特征，「商业地产头条」发现其与上海某知名社区商业有诸多相似之处，其开业10年仍然迸发持续影响力，在竞争激烈的魔都商业圈开辟了一条“自在生长”发展路径。

印力中心调改变化，一定程度上也展现了印力深圳对于存量商业的运营理念——「保持高度市场敏感度、持续精进产品力」。

“品质家庭欢聚场是我们的核心定位，聚焦项目半径1.5公里范围内的目标客群做好服务。洞察消费者的年龄结构、需求的变化，保持领先的商业触觉，并积极对项目进行品牌升级，给我们的顾客更多新鲜感。”沈楠说道。

02

商业“试验田”

做好商业“守成者”不容易。而印力深圳的目标不止于此，其更想做一个“具有开拓精神”的先行者。这种角色的转变，一方面是来源于总部所在的区位优势赋予新的责任，另一方面则是印力深圳“主动探索”发展的新机会。

先行试点区域，探索购物中心深度运营

“印力深圳是印力集团大本营所在，旗下重点项目-印力中心享有近水楼台先得月的优势，承接了印力集团很多先行试点工作。”据陈旭存介绍，包括此前集团自营彩妆品牌“安珀石”全国首店，携手海梁科技进行商业综合体“绿电计划”落地，以及数字化创新业务均落在印力中心。

以数字化变革办公室为例，作为印力集团2022年组织架构中新增的单元，外界对之非常好奇。而陈旭存正是数字化变革办公室的总负责人。

成立「数字化变革办公室」的初衷，是“基于消费者生命的全周期，探索更多跟消费者产生关系的触点，在这个触点当中发现列举业务问题，提出假设解决办法，以MVP试验方式，以最小成本快速验证方案可行性，然后才正式立项，最后在全国项目复制。”（*MVP：一种产品理论，即最简可行化分析）

据悉，依托于3D时空动线技术，印力集团搭建了“顾客全流程数字化”模型，总结了“场、店、车、屏、营”五大核心经营场景模型。“通过提升一线运营团队对‘人、货、场’利用数字化实践深度运营的洞悉能力。”

在过去数月的时间里，印力深圳旗下项目全面推进数字化探索三大项目【*会员小程序2.0升级、客户标签及应用平台（CDP）、存量多经资源精细化管理】+四MVP【*充电宝全国落地推广、社群运营全国推广、增加云闪付端客户触点、电子屏广告多元价值挖掘】落地试点工作。

以社群运营为例，

• -顺德印象城组织场内租户深入参与建立私域社群数100+个，拉新总数近2万，场内品牌「谷陌」通过社群分享立减活动，周末两天销售环比提升42%；

• -珠海印象城结合主力店及次主力店捆绑营销，建立私域社群50+个，拉新总数近万人。

• -深圳印力中心试点云闪付端触点，结合银联补贴发放小额购券及积分兑券，带动销售额100万+。场内的电子显示屏作为线下消费者触点，上半年度纳新会员近万人。

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“我们希望以Desire Network and Agility策略为核心，从客户吸引力、伙伴向心力、运营敏捷力三个方面重构数字化策略，赋能项目实现运营效率和创新效应的增益。”陈旭存总结道，印力深圳在营项目覆盖一二三线城市，在这里跑通「MVP」，才能逐渐具备全国推广复制的能力。

探索组织架构试点，夯实项目运营“铁三角”

“印力深圳的发展愿景是成为大湾区核心杰出商业运营平台。”陈旭存强调，为了达成这个目标，需要对内对外双向奔赴。

今年，在印力集团的“总部重装旅、城市大平台，项目铁三角”战略指引下，印力深圳开启了城市公司组织架构变革试点工作。上半年，印力深圳完成了包括人力和财务系统的集约化管理以及招商平台化建设。

据陈旭存介绍，此番变革后，各一线项目更加聚焦“运营、推广、物业”三大铁三角业务线，区域平台进一步提升“招商”资源联动能力，以规模化效应赋能一线项目。

“每个企业进入一个新的发展阶段，组织架构变革势在必行，此举意在推动印力深圳业务快速发展，为拓展经营业务做好储备。”

携手国资/国企多维合作平台，开拓商业项目资源

“对外，我们需要加速拓展管理面积，聚焦深圳、广州，加强商业布局浓度，持续深耕大湾区。”

立足于大本营的区位优势，在印力集团的支持下，印力深圳在过去的两年时间里，通过与知名商企、国资平台、地方机构等成立合资公司，打造了「深国万印」、「口岸商业」和「小梅沙合作平台」。据陈旭存介绍，目前几大平台下属商业项目正有序推进中。

• 与印力深圳、万科物业、深国际集团三方成立的「深国万印」旗下首个项目、深圳前海首个岭南庭院主题街区商业——前海印里已于今年9月28日正式开街运营；第二个项目——龙华印象汇也已启动招商，预计2023年底开业。

• 由印力、深圳万科、深圳国有免税集团三方成立的口岸商管平台，将针对香港-深圳7个通关口岸商业进行整合焕新，目前正与深免加强沟通。同时团队亦在积极参与沙头角口岸购物中心筹建工作。

“未来我们将持续深化与政府部门、国有企业和其他企业的联系，不断拓展合作的盟友圈，重点在一线城市获取新项目，争取在2025年管理面积突破250万㎡，为未来发展蓄力。”陈旭存说道。

南宁商业版图“扩大”，长虹路万科广场、金域中央万科里接连开业

前不久，万科集团决定将区域BG的部分商业项目调整由印力管理，其中四个项目分布于印力深圳管理范围，分别是南宁长虹路万科广场、南宁五象万科里、南宁长虹路万科里、南宁金域中央万科里，总体量达30万㎡。

其中，南宁长虹路万科广场、南宁金域中央万科里分别于12月23日、24日正式开业。

作为广西首座万科广场，南宁长虹路万科广场体量约8.2万㎡，实现95.7%招商率、92%开业率的骄人开业成绩。项目以“长虹时光”为主题，把“七色彩虹、绚烂生活”概念融入空间场景，打造由“逛商场”到“逛景点”的美好体验。并引进了广西首家太空主题万达影城，广西首家新概念精品超市天和超市，广西首家沉浸式娱乐亲子乐园鲸梦乐园，广西首个凑凑火锅微醺主题馆……等众多首进品牌，引领南宁东片区消费进阶。

南宁金域中央万科里作为南宁五象片区新开的全时段、全交互的5.0夜间开放式生活街区，项目定位南宁首个艺趣生活街区，整体招商率已达96%，开业率90%，超过60+创新性知名品牌，主攻时尚年轻人消费领地。

“在南宁，我们有头部项目南宁印象城，这次新加入的4个万科项目，依托万科住宅，拥有更良好的社区基础，后续将助力印力深耕南宁市场，更加专注于社区家庭场的产品运营。”陈旭存说道。

赢商观察

通过采访以及印力深圳最近的一系列变化，可以看到这个区域商业公司，正在努力走出舒适区，探索内在生长力。无论是组织变革，还是积极承接数字化试点，或探索多维合作平台，印力深圳在努力探索一条“兼容、开拓与突破”相结合的商业发展路径。

观察近十年的商业地产发展态势，城市商业正不拘泥于传统的盒子mall，正在迎来更多元的物业形态与存量焕新机会。在中国存量商业已达4.75亿㎡的大背景下，为进一步挖掘和抓住城市更新带来的机会，只有从内到外锻造综合实力，方能打造穿越周期的能力。

如今，我们看到印力深圳在变化。未来，在守成者和开拓者之间，印力深圳将会如何深化，我们将持续关注。