7月9日，第一太平戴维斯携手粤海置地在广州粤海云港城商务中心举办2024年上半年广州媒体会，权威发布《2024年上半年广州房地产市场回顾与展望》报告。
第一太平戴维斯广州董事总经理暨华南区副董事长刘蔚海，华南区市场研究部负责人谢靖宇等出席了此次活动，与众多主流媒体一同回顾了2024年上半年广州房地产市场最新动态，并对写字楼及区域发展等话题进行深入探讨。
第一太平戴维斯广州董事总经理暨华南区副董事长刘蔚海在致辞中表达了对合作方粤海云港城鼎力支持的感谢，也分享了对广州未来发展的期许：“2024年转眼已经过半，广州房地产市场在新政策的驱动下展现出了新的活力，新规划的实施，将进一步激发城市发展潜力，推动区域经济的全面升级。第一太平戴维斯作为行业的先行者，我们不仅关注市场的发展，更致力于推动行业的创新和进步，为市场参与者提供高质量的服务和支持。”
前瞻市场趋势 洞悉广州商业地产新动向
发布会上，第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇剖析2024年上半年广州房地产市场动态，洞悉市场发展趋势，并对未来的发展前景进行了展望。
第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示：“上半年，在全市经济处于结构调整的关键时期，广州房地产市场表现仍不乏亮点。随着企业积极进行办公租赁整合调整，写字楼净吸纳量回升，空置率下降；本地消费市场增速‘虽降但稳’，助力零售市场空置率在合理区间温和波动；住宅市场利好政策频出，观望需求有所释放，一手住宅成交量价均环比回升。展望下半年，尽管宏观环境不确定性犹存，但在各方市场参与者的共同努力下，市场有望迎更多积极信号。”
01写字楼 —— 市场情绪仍谨慎，但供应入市暂缓利好存量去化，空置率由升转降
2024年第一季度，广州市地区生产总值为人民币7,161.14亿元，同比增长3.6%。其中，第三产业增加值为人民币5,479.13亿元，同比增长4.0%。
2024年上半年，广州甲级写字楼物业市场传统核心商务区共迎两个新项目入市，且均于第一季度交付，合计带来12.7万平方米供应面积。第二季度以来，无新项目交付，供应入市节奏暂缓。截至第二季度末，传统核心商务区总存量仍为707.3万平方米。
上半年整体而言，市场租赁扩张情绪仍保持谨慎，以“降本增效”为导向的租赁活动占市场主导。期内，企业多值当前租户方市场契机积极进行企业办公租赁调整，期望在更低的租金预算下寻找到更优的搬迁（升级）或整合机会。
第二季度，随着数宗第一季度乃至更早季度在谈交易的相继落实，市场单季净吸纳量回升至3.9万平方米，约为上季的4.9倍。得益于此，加之供应入市的暂缓，存量项目实现小幅去化，全市平均空置率也继上季环比上升后再度环比回调0.5个百分点，于季末录得18.5%。
综合期内所达成的交易而言，专业服务及信息技术行业需求表现最为稳健。其中在第二季度，以交易数量及累计交易面积计，在所有行业中，上述两个行业需求均居前两位，其数量及面积占比合计均达30%及以上。此外，金融、消费者服务、零售与贸易等行业成交表现亦较活跃。
§在当前的租户方市场下，降租仍是业主保持竞争力的主要策略。第二季度，租金指数延续下行趋势，环比下降1.4%、同比下降5.1%，平均租金录得人民币每平方米每月140.2元。
展望2024年第三季度，传统核心商务区预计有两个新项目入市，共带来9.1万平方米供应面积，推动市场总存量将环比再升1.3%。
下半年，鉴于宏观环境的不确定性仍将在一定程度上给企业经营带来冲击，租户租赁情绪料延续谨慎。中短期内，“压减预算，控制成本”预将持续成为办公租约谈判中的重要议题。鉴于此，写字楼物业资产表现预计仍将整体承压。
02零售—— 社零增速“虽降但稳”，空置率因项目小幅调改而在合理区间温和波动
2024年前五月，广州消费市场扩张速度较去年放缓，全市社会消费品零售总额累计达人民币4,727.10亿元，同比增长2.0%，增幅同比下降7.2个百分点，但仍居一线城市之首。
2024年上半年，全市无购物中心开业，但因第二季度科学城商业广场停业升级调改，全市总存量回调至744.4万平方米。
第一季度，因存量项目小幅调改，多个项目入驻表现有所提升，但自第二季度以来，部分品牌因经营压力加剧撤店，加之个别项目因局部调改致少量铺位短暂空置。第二季度，净吸纳量由正转负，全市平均空置率亦随之环比微升0.1个百分点，至12.7%。
上半年，餐饮业态仍为需求主导，逾半数新店皆源自餐饮品牌。此外，得益于第一季度核心商圈优质项目的升级调改，时尚、配饰及化妆品业态录得多个新店开业，而随着第二季度调改进程的放缓，上述两业态新增需求占比环比下滑11个百分点。
上半年，鉴于消费市场增速放缓、零售商情绪普遍偏谨慎，业主谨慎调租以稳项目表现，大部分存量项目租金水平与去年下半年相若，但由于个别项目小幅降租，全市租金指数环比微降0.1%，平均租金录得人民币每平方米每月624.1元。
展望第三季度，预计无新购物中心入市，预计全市总存量预计维持在744.4万平方米。
长远来看，得益于数个知名业主/零售运营商于荔湾、番禺等子市场的布局，未来市场将陆续迎来优质中高端购物中心开业，这有望赋能市场的升级及品牌渗透度的提升。但短期而言，在消费市场扩张阶段性趋缓的背景下，零售商扩店速度放缓及项目运营瓶颈等问题对存量项目的入驻及租金表现的影响或将突显。
03住宅—— 政策红利促需求释放，成交量价均环比上升
2024年上半年，广州一手住宅供应面积累计至188.8万平方米，环比下降22.5%。其中，第二季度，由于市场情绪有所恢复，开发商推盘速度加快，截至季末，广州一手住宅供应面积环比上升20.0%，至103.0万平方米。
季内，得益于央行宣布降低首付比例及广州528新政的出台，部分此前处于观望状态的刚性及改善型需求转化为交易释放。截至季末，广州一手住宅成交面积环比上升55.1%，至153.6万平方米。尽管如此，上半年全市成交面积仍处五年低位，环比下降15.3%，至252.7万平方米。
季内，大部分开发商仍加大优惠力度促去化，数区成交均价因此有所下调。尽管如此，但因部分区位、教育资源等占优的新盘成交均价较高，加之中心城区成交面积占比上升。截至季末，全市成交均价结构性环比上涨3.2%，至人民币每平方米46,890元。在此背景下，上半年全市成交均价环比上升3.0%，至人民币每平方米46,317元。
展望上半年利好政策频出在一定程度上推动了购房需求的释放，但其对本地市场影响的持续性仍需时间检验。尽管如此，在中央高度重视化解房地产领域风险的背景下，国家及地方政府预将根据政策实施效果进一步优化调整政策实施细节。
土地供应层面，鉴于上半年成交的住宅地块大部分位于中心城区，未来，中心城区将迎更多供应入市，为购房者提供多元化购房选择。
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