武汉，2024年7月10日 ——戴德梁行今日成功举办武汉2024年上半年房地产市场回顾与展望发布会。数据显示，有赖于出口和消费的拉动，武汉市上半年整体经济开局良好，呈现持续回升、稳中有进的运行态势。土地市场较去年同期相比，成交面积增加82.6%，其他用地包括公园绿地、交通场站、教育及体育用地为上半年成交主力。远城区引领住宅市场成交，汉十条效力显现，6月成交量同比升高18.2%。写字楼及商业方面，戴德梁行武汉公司总经理周星总结表示，上半年专业服务业的写字楼租赁需求活跃，律所扩张态势积极；餐饮对消费增长的拉动作用明显。相信下半年随着SKP与汉街万达广场等优质项目入市，武汉的消费能级将持续攀升。
宏观经济：出口和消费拉动整体经济增长，开局良好
2024年一季度武汉市GDP达到4532.16亿元，同比增长5.6%, 全国排名第9位。从投资、消费和出口三大需求来看，经济增长主要来自出口和消费的拉动，一季度武汉市出口和社零额增速分别达到17.6%和6.2%。
土地市场：总成交面积同比增长82.6%，其他用地类为成交主力，占比超30%
2024上半年武汉市土地总成交面积171.3万平方米，同比增长82.6%，总成交金额116.6亿元，同比下降33.7%，整体成交楼面均价较去年末下降43.4%。
从土地类型来看，其它用地类（包括公园绿地、交通场站、教育及体育用地）引领土地成交，占上半年土地成交面积的33.8%，这也是上半年整体成交楼面均价下降的主要原因。同时，其它用地类成交楼面均价较2023年涨幅最高，上涨169.7%，主要得益于位于硚口的一宗教育用地和位于沌口的三宗体育用地的成交。
从区域来看，次中心城区为今年上半年成交主力区域，占上半年总成交面积的71.2%，其中沌口占总成交面积的55.9%，达95.8万平方米。央国企仍为拿地主力，占到总成交面积的79.4%，主要溢价地块均位于核心城区武昌区。
图1：武汉土地市场成交情况2016-2024H1
数据来源：武汉市国土资源管理局/戴德梁行研究部
住宅市场：远城区引领市场成交，6月成交量同比升高18.2%，汉十条效力初步显现
武汉住宅市场上半年成交面积321万平方米，同比去年下降约51%。成交均价16185元/平方米，较2023年下降约2.3%。
分区域来看，远城区是上半年武汉住宅市场成交主力区域，占总成交面积的38.1%。5月6日，武汉市发布了《关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出部分区域可申请使用5-10万元优惠券，该政策除东湖高新和经济技术开发区外多应用于远城区，远城区上半年销售情况显示政策初具成效；此外，6月武汉住宅成交量环比上升8.9%、同比上升18.2%。具体行政区域来看，汉阳区、东湖高新区、江岸区、黄陂区和洪山区成交面积超过60万平方米，对比2023年，15个主要区域除洪山区外成交价格均出现下降。
上半年武汉市及各区域密集出台多项利好政策，一定程度上激发市场活力、提振信心，市场有望延续复苏态势。
甲级写字楼市场：专业服务业需求活跃，律所扩张积极
2024年上半年武汉甲级写字楼市场供应节奏持续放缓，仅迎来香港中心A座的交付，引入约6.0万平方米的新增供应，推动全市优质甲级写字楼存量至310.4万平方米。新增供应导致市场整体空置率短期内有所攀升，截至二季度末武汉市核心商圈整体空置率达36.6%，较2023年末升高0.2个百分点。二季度末核心商务区甲级写字楼整体租金呈下行趋势，较去年末下降约3.3%至86.8元每平方米每月。
在企业降本增效的大背景下，搬迁仍然是市场成交的主力驱动因素，占上半年成交面积的60.7%，搬迁需求约40.7%成交于武广商务区；其次为汉口及武昌沿江商务区，占比25.3%。新设需求则偏好建设大道和中南中北商务区，分别占比25.2%和18.8%。
分行业来看，上半年租赁需求主要来自专业服务业、TMT、金融和教育，分别占上半年核心商务区总成交面积的32.9%、22.7%、12.5%和8%。专业服务业中，律所扩张积极，约占上半年专业服务业成交面积的33.1%，多家知名外地律所纷纷在汉开设分所；其次是财会评估服务企业，占比24.3%。此外，值得注意的是出国留学咨询类企业需求活跃，使得教育类企业需求上升。在企业选址偏好上，市场呈现明显的产业聚集效应，约50.9%的专业服务业面积成交于建设大道商务区；TMT仍集中于光谷片区，约43%的成交于光谷片区；金融行业则较为青睐汉口及武昌沿江商务区，该商务区占金融行业成交面积的接近50%；教育行业则集中于中南中北商务区，占教育行业总成交面积的72.8%。
图2：2024上半年武汉甲级写字楼市租赁成交行业区域偏好
数据来源：戴德梁行研究部
展望未来，下半年武汉甲级写字楼市场预计将迎来越秀国际金融汇T5的交付。全市整体供应节奏持续放缓，有助于缓解存量去化压力。随着招商引资的大力推进，市场整体空置率或有所下降。
优质零售市场：餐饮引领整体消费增长，新开业项目表现抢眼
一季度武汉市社会消费品零售总额增速6.2%，在GDP排名前十城市中排第二位，其中餐饮收入增长达到9.2% ，餐饮对消费增长的拉动作用明显。戴德梁行武汉公司研究部经理胡韵表示，从2019年至2024上半年，餐饮业态占核心商圈购物中心新开业业态比重大幅提高，已由占比31.8%上升至41.2%。具体来看，上半年新开餐饮业态中特色正餐占比超过50%，其中地方特色菜和火锅占据半壁江山。
图3：武汉市核心商圈新开店铺业态占比2019-2024上半年
数据来源：戴德梁行研究部
上半年，武昌万象城开业推动武汉核心商圈优质零售项目总存量至430.3万平方米。得益于新增项目较好的招商率表现，上半年共录得净吸纳量约11.7万平方米。二季度市场整体空置率较2023年末上升约2.3个百分点至15.6%。租金保持稳定，截至二季度武汉五大核心商圈首层平均录得每月每平方米450.7元，较2023年末微降约1.4%。
图4：武汉优质零售市场情况2013-2024上半年
数据来源：戴德梁行研究部
分商圈来看，上半年除中南中北商圈有新增供应吸纳量表现为正之外，其余各商圈吸纳量均为负值，侧面反应出存量商业运营存在较大的挑战。胡韵分析主要原因，一是线上实物零售对线下消费的分流持续增多；二是消费习惯的改变，消费者不再满足于传统零售业态，接触性、体验式消费业态正在崛起。
戴德梁行武汉公司商业部主管郭雪君表示，随着商务部、住建部等多部门提出加快推进城市一刻钟便民生活圈建设，小而美的社区商业或是城市商业发展新趋势。优质的社区商业利用社区黏性，结合多业态融合的创新商业模式，营造家门口的生活消费场景，从而满足不断变化与增长的社区消费需求。
展望未来，下半年武昌片区乃至武汉市消费能级将持续攀升，预计迎来SKP和汉街万达广场的开业，届时为市场带来约22.3万平方米的新增供应。
