商业项目“井喷” 投资者用哪只眼睛挑选商铺？

在一个晴朗的周末，西直门嘉茂购物中心迎来了本周首次购物高峰。尽管开业的时间并不算长，但嘉茂的营业状况还算乐观。除了常见的高端品牌外，年轻人喜欢的Only、Vero Moda以及Jack&Jones等品牌，也各自在嘉茂每层的黄金位置开出了700平方米左右的店铺。 

　　相比同期的商业项目，嘉茂购物中心无疑是幸运的。因为在这个商业地产“井喷”的年头，满租开业是一件足以令人忌妒的事情。在经历3年前的第一轮高峰之后，北京商业地产在2007到2008年奥运前夕的供应量将达到400万平方米——迎来第二轮商业放量。放量的背后是沉重的招商压力，这让每一个商业地产开发商的表情看起来都不那么轻松。 

　　“商业项目的增多，并没有让商户选铺更加容易。”第一太平戴维斯策划部总经理徐伟成指出，绝对供应量看似增多，有效供应却依然很少。“假设市场上有10个项目推出，商户会直接过滤掉7个，仅从其中的3个当中挑选1个。” 

　　在商业地产供应与需求的生态链中，开发商与商户之间不可能存在——对等的供需关系。 

　　纸老虎图书属于一个成长型的商业品牌。伴随着业务的增长，该品牌计划在北京开出20家图书文化休闲中心，每家店铺面积至少在3000平方米以上。该计划一经推出，纸老虎立刻成为商业项目招商团队眼中的香馍馍。“毫不夸张地说，我们已经收到全国60%以上的大型购物中心发出的邀请。”北京纸老虎图书有限公司事业发展部总监王泰在接受采访期间电话不断，他无奈地对记者表示，都是商业项目邀请考察的电话。 

　　因为有过失败的教训，所以即使面对黄金地段的诱惑，纸老虎在商铺的选择上依然谨慎。王泰告诉记者，那些邻近电影院、位处餐饮层的店铺是首选，“我们更青睐于那些有品牌认同感的商家”。 
　　CIAO咖啡则更加钟情于有成熟开发理念和配套服务的商业体。CIAO咖啡中国区市场开发总监杨丹慧告诉记者，考察一个商业项目首先可以从其招商团队的成熟度开始，因为这代表了整个项目的服务水准。“除去租金、位置这样的硬性参数之外，是否拥有良好的配套设施和管理服务是我们考虑的重点。” 

　　商业项目的“井喷”，对于商户而言，既意味着更多的选择，也意味着更多的盲从。可以预见，租金、位置及配套等传统的硬性参数已经不是惟一指标，在可选择范围不断扩大的情况下，如何让品牌的实际客群与商业物业精准地结合，如何在入驻后拥有良好的经营管理环境，这一系列的软性尺度已经被品牌商户们拿起，同时也摆到了开发商面前。