本土、外来地产大鳄齐发力　众开发商重庆围猎商业地产

      万达广场重庆项目在推出之后，即使在6.18井喷行情之前，重庆万达广场1期住宅单元多天保持着每天20－30套的销售速度，所推出266套房源基本销售一空。

　　 重庆的商业地产或将迎来一个快速发展阶段。 

      11月9日，重庆嘉江房地产公司(下称“重庆嘉江”)以75亿元之巨夺得当地弹子石CBD一地块，在此之前，同样重庆嘉江以25亿元将江北CBD一土地揽入怀中。

      有此热情的并不只有重庆嘉江一个。

      在南坪，亚太商谷、万达广场破壳而出，在大渡口，香港城拔地而起，弹子石CBD、江北CBD的建设必然带来如重庆嘉江这样的地产大鳄。

      尽管没有统计，有当地市场人士表示，今年仅仅在南坪就有100万平方米的商业地产投放市场。这种疯狂不仅让人想起2004年重庆的商业地产闲置率一度高居全国第一。

      不过，纬联地产顾问公司研究部经理李玺认为，重庆商业地产所面临的情况与2004年已经大为不同。

      围猎商业地产

      11月9日，重庆土地拍卖市场的记录被再次刷新。

      在是次拍卖中，经过数十轮角逐，弹子石CBD被重庆嘉江以75亿元成功竞得。重庆嘉江是中海地产、九龙仓的合资公司。

      重庆市土地交易中心挂出的土地出让公告显示，该地块的土地面积564912平方米，地价出让起始价为25.4798亿元。按照定位，该地块将成为拥有大量商务酒店、公寓、旅游、娱乐等配套设施的中央商务配套服务区。

      该块地地理位置极佳，其位于南滨路，东邻渝黔高速公路，北至大佛寺大桥，南接朝天门长江大桥，与渝中、江北城CBD隔江相邻。

      在此之前，重庆嘉江已经拿下了江北CBD一地块。 

      重庆市国土房管局发出［2007］22号土地出让公告称，位于该商务区约140亩土地，拟以15.5004亿元的价格(综合起始出让金)公开出让，土地用途为商住。最终，在9月24日，重庆嘉江出价25.4亿元获得该地。

      在此之前，早已有商业地产大鳄潜入重庆。

      2006年，万达集团西进设立重庆万达商业广场有限公司，注册资金2亿元人民币，该公司主要负责开发位于南岸区南坪商业中心的重庆万达广场项目。

      重庆万达广场地处南坪核心区域，北临南坪转盘，南接南城大道，东临南坪南路，西接珊瑚路，总建筑面积78万平方米，是一个大型城市综合体项目。重庆万达广场集大型购物中心、五星级酒店、写字楼、商业街区、高尚住宅、商务公寓为一体。

      与万达广场相邻的是亚太商谷。

      亚太商谷是重庆南岸区重点建设项目，总投资额共计30亿元。项目于2007年正式启动，预计2011年全部建设完成。项目占地超过13万平米，建筑规模约70万平米，由一栋超高层5A级地标型写字楼，2栋为会展经济衍生的sso展示型写字楼、高档商务步行街、商务公馆、酒店式公寓、LOFT公寓及高级江景公寓组成。除此之外，和亚太商谷相邻的还有浪高国际中心。

      南坪商圈管委会负责人曾透露，按照发展规划，南商圈将在2007年内建成为西部最具活力和最有影响力的商务区之一，达到商业设施面积100万平方米、商业零售总额达100亿的“双百”目标。

      南坪商业地产的发展只不过是重庆商业地产发展的一个缩影。

      由龙湖地产打造的西城天街将于明年亮相。龙湖副总赵男男曾透露，龙湖西城天街项目总建筑面积约26万平方米，7.8万平方米的国际时尚购物广场是其重要亮点，目的是要打造一个集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的时尚生活中心，满足市场中的中高档消费需求。

      九龙坡区建委主任王岳则表示，该区未来3年内修建的房地产项目面积将达80万平方米，其中一半左右为百货、超市、酒店、餐饮娱乐等商业地产，这将吸引更多的零售大腕入驻杨家坪商圈。

      环境大为改观

       在商业地产投资疯狂之时，隐忧开始出现。2004年，重庆的商业地产闲置率一度高居全国第一。

      中国商业地产联盟发布的《2004年度中国商业地产报告》显示：重庆以44％的商业地产空置率，位居被调查40个城市的榜首。至2005年6月，重庆土房局公布数据称，重庆商业用房空置247.47万平方米，占46.4％，同比又上升11.8％。

      一个例子是，至今依然矗立在解放碑的帝王广场，这个当时在重庆疯狂一时的楼盘，依然有一半是闲置状态。让众多投资者犹如拿了一烫手的山芋。与其相邻的一幢大楼如今也是生意凋零，只有几家公司入住。

      不过，李玺则认为，大可不必为此担忧。

      从微观上看，首先，以前出现闲置的一个重要原因是规划不合理。比如，龙湖地产的北城天街也是几做修改方才有今天的辉煌。目前开发商已经有了比较好的经验。包括在交通组织、规划业态等都更为规范。

      以大连万达为例，其成立19年，已形成以商业地产、住宅地产、文化产业、高级酒店为四大支柱产业的大型企业集团，总资产超过300亿元，年销售额超过200亿元，年纳税额超过10亿元。截至2006年底，万达集团持有的租赁物业面积(包括开业和在建)约420万平方米。形成了住宅项目有万科，商业地产有万达的格局。

      其次，当年重庆的商业地产是先建好，商家只是被动的来接受，这样就阻碍了双方的合作。在解放碑较场口有一商业地产，其最先的设计是针对大卖场，结果招商并不如意。

      现在，双方的合作方式已经有了颠覆式的发展。

     万达集团董事长王健林曾经提到，商业地产一定要先租后建，招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序，把房地产开发商的惯性思维颠倒一下，招商在前面。万达集团首创“订单地产”商业模式，“订单地产”是一项重要的商业模式创新，引导行业正确发展，避免盲目投资，减少资源浪费，防止金融风险。万达订单地产的概念主要包括四个方面：联合协议、共同参与、平均租金、先租后建。

      这种模式也被众多开发商所接受。

      万达广场重庆项目在推出之后，即使在6.18井喷行情之前，重庆万达广场1期住宅单元多天保持着每天20－30套的销售速度，所推出266套房源基本销售一空。

      重庆的宏观环境也有一个大的变化。

      2007年6月，国务院通过了《重庆市城乡总体规划(2007－2020年)，规划至2010年，重庆市总人口3000万人，城镇人口1615万人，城镇化水平达到53.8％；至2020年，总人口3100万人，城镇人口2160万人，城镇化水平达到70％左右。

      此外，10月13日，商务部与重庆市在京签署《共同建设内陆开放型经济合作备忘录》，以探索内陆地区发展开放型经济的全新模式。

      这些无疑给重庆的商业地产带来了巨大的想象空间。