撰文/刘子栋
家族第四代陈文博于今年1月刚刚接任恒隆集团董事长，便迎来了一段艰难的行情。
但这是大势所迫，作为深耕内地的重奢商场业主，恒隆难免受到当下全球特别是中国市场奢侈品消费退烧的影响。
国内富裕消费者变得愈发谨慎，部分有消费意愿的则被持续下跌的日元利率吸引到日本市场，其次是去往欧洲。
各大头部奢侈品集团上周集体公布财报，无不显示他们在中国遭到了挫折。
LVMH集团2024年上半年在中国为首的亚洲区域（除日本），获得的销售收入同比下降了10%；开云集团除日本外的亚太市场期内收入下跌了20%；爱马仕集团在同一地区虽然保持了正增长，但增速出现放缓。
受此波及，用集团行政总裁卢韦柏的话说，是感受到“前所未有的挑战”。
其他业务方面，甲级写字楼行业在中国内地和香港，都面临着高供应量对市场的挤压，毋论租金，能够保持稳定出租率已非易事。
物业销售业务更是直面最艰难的市况，单论内地，2024年上半年恒隆售出武汉恒隆府4个单位，以及签约武汉恒隆府1个单位和昆明君悦居5个单位。
有鉴于此，恒隆地产罕见地进行了减息，半年削减派息33%。集团董事长陈文博称，今年是“保本保命”的一年，减息是集团经过慎重考虑后作出的决定。
但另一方面，双位数的收入增长和32.9%的净负债率，让恒隆有足够的弹性，面对低迷的行情作出合适的业务调整。
卢韦柏也提出，2024年是公司“重整一年”，会顺应市场变化，对公司项目和业务做重新整固。
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业绩策略
公告显示，恒隆地产在2024年上半年实现总收入61.14亿港元，同比增加17%。同时，整体营业利润下降10%至34.3亿港元；股东应占基本净利录得17.35亿元，同比下降22%。
恒隆地产表示，下滑的原因是租赁业务利润下降、财务费用上升。另外，受到物业重估亏损的影响，股东应占净利亦有一定程度的下跌。
分业务看，比较被动的业务无疑是租赁。
受内地奢侈品消费疲弱、香港零售及办公楼市况放缓和人民币兑港币贬值三大因素影响，该公司期内物业租赁收入下跌7%至48.86亿港元。其中，内地租赁收入下滑6%，香港租赁收入下滑了8%。
单看最受关注的内地情况，恒隆在上半年获得租赁收入33.38亿元人民币，最重要的商场部分下跌3%至24.14亿元，写字楼下跌4%至5.56亿元，酒店则提升了3%至6400万元。
情况并非突然出现，卢韦柏表示，公司在去年5月已开始预判经济将出现放缓，只是没想到如今放缓力度如此激烈。资料显示，2024年上半年，恒隆地产租户销售额按人民币计下降了13%。
“零售方面市场压力大过预期。”但陈文博认为，集团业绩下降要考虑2023年高基数的情况，而且还应该与疫情前的情况作对比。
他表示，中国内地奢侈品消费在疫情期间出现了“不正常地高”的情况，目前是进入了一个正常化的轨道，况且高端消费者消费能力其实并没有下降，而是受到出境游恢复的左右。
陈文博还强调，公司内地租赁收入如果用人民币计值，事实上下滑幅度只有3%，比行业整体情况要好。
另据了解，恒隆地产零售租金收取方式主要依靠固定的基本租金，按租户销售额计算的分成租金占比较少，因此短期内受市道波动冲击的程度不会太大。
陈文博提到，值此机会，恒隆今年在商场业务上的策略是会继续做好项目的提升，给租户以好的空间，并持续优化租户组合。同时，针对目标客群进行市场营销，配合顾客关系管理措施提升客流量及销售渗透率。
其中，高端商场目标是留住高端租户和高端客群，次高端商场则重视人流，重视防守性，要求维持住区域市场内的头部地位。
首席财务总监赵家驹补充，恒隆今年仍会有50-60亿港元的资本性支出。最主要的支出标的是杭州恒隆广场，该项目目前建造已进入尾声，预计2025年分阶段落成开业。
卢韦柏就继续重申“重整一年”的概念，他提出目前无法预判市场未来走向，初步分析会在今年第四季度重新看到增长恢复的曙光。
因此，除上面提到的商场部分，现阶段写字楼方面的策略是维持高出租率，从而获取稳定收入。物业销售，特别是恒隆府方面，希望以比较理性的价格，尽快将存货出清。
至于整体运营方面，陈文博表示，公司在去年年底已经明确，在现金流允许的前提下，首先是降负债，其次是派发股息，第三才是继续投资。接下来首先会将手头上的项目和承诺做好，保持审慎态度，“保本保命”、“量力而为”。
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项目情况
接下来，逐个看看恒隆内地市场几个项目的现状。
高端商场方面，上海恒隆广场依旧是恒隆地产的支柱，2024年上半年收入和租户销售额分别下滑8%和23%（按人民币计算，下同），但出租率维持了100%。
项目写字楼部分，期内收入下跌7%，出租率从2023年12月的96%跌至88%，主要原因是部分租约到期。
按照上面提及的策略，上海恒隆广场会在今年8月开始“扩容”，2026年扩容后预计提供开放式公共空间3850平方米，同时新增商业建筑面积3080平方米。管理层提供的说法是“会加快去做”。
港汇恒隆广场收入和租户销售额分别下降4%和14%，但出租率保持在97%高位，对比2023年底数据有1%提升。该项目刚在2020年完成升级，目前没有其他支出计划。
作为恒隆旗下两个最重要项目，上海恒隆广场和港汇恒隆广场合共提供了17.2亿元收入，占恒隆地产内地总租赁收入51.5%。这两个项目的地位，在未来很长一段时间内预期不会出现变化。
过去几年，无锡恒隆广场和昆明恒隆广场被认为是恒隆“沪外”项目中的佼佼者。
其中，无锡恒隆广场期内收入和租户销售额维持了稳定，写字楼收入更提升了2%至6000万元，出租率半年内提升4个百分点至89%。该项目租金收入过去几年连续增长，被认为是一个成功的项目。目前，项目酒店希尔顿格芮预计在2025年下半年引进完毕。
昆明恒隆广场情况稍逊，期内收入和租户销售额略微下跌1%和6%，出租率在98%。写字楼部分出租率和收入维持稳定，录得87%和7000万元。但项目内服务式公寓君悦居目前销售存在一定困难。另外，项目酒店部分君悦酒店预计在今年第三季度开业。
大连恒隆广场是期内所有高端商场内唯一获得收入增长的项目，收入和租户销售额分别增长8%和2%，出租率比2023年末提升3个百分点到93%。
大连恒隆广场自2020年开始升级转型，据悉2021-2022年期间每年都保持着10余家奢侈品和国际精品入驻商场的焕新率，收入增长明显。它也是恒隆2023年收入增长最高的商场，收入和租户销售额按年分别上升19%和29%，预计未来继续保持这一态势。
2021年开业的武汉恒隆广场市场竞争压力较大，商场部分收入和租户销售额同比减少2%和15%，出租率在83%。这个项目公寓和写字楼部分也面临压力，武汉恒隆府销售前景不算明朗，上半年写字楼收入提升了2%，但出租率较2023年末下滑了8个百分点，至68%。
市场认为，武汉恒隆广场是一个需要做较大调整的项目。
沈阳市府恒隆广场被认为是恒隆高端商场物业内最具挑战性的物业，项目2024年上半年收入和租户销售额分别下降14%和20%；写字楼收入同比下跌5%，出租率在90%。
值得注意的是，沈阳市府恒隆广场接下来还会有比较大的资本性开支，项目正在进行第二、三期开发建设，包含商业、办公、公寓、酒店，预计最终落成在2027年以后。
备受期待的杭州恒隆广场将在2024年末-2025年分阶段落成，包括一个商场，5幢办公楼，1家酒店。恒隆荣誉董事长陈启宗此前对该项目竞争态势的判断是，介于昆明恒隆和武汉恒隆之间，即竞争对手不会比武汉强。
截至目前，恒隆还有3个次高端项目——沈阳皇城恒隆广场、济南恒隆广场、天津恒隆广场，这3个项目在期内都获得正增长。
其中，沈阳皇城恒隆广场收入和租户销售额分别上升3%和2%，出租率较去年同期增加6个百分点至92%；天津恒隆广场收入和租户销售额较去年同期分别上升15%和9%，出租率提升14个百分点到94%。
济南恒隆广场收入较去年同期微升1%，出租率同比提升3个百分点至92%。项目正在进行资产提升工程，最快会在2024年末完成。市场认为，济南恒隆广场接下来就引入头部重奢品牌，会经历一个调改的过程。
次高端项目情况乐观，呼应了卢韦柏业绩会上“重视次高端”的说法。
整体来看，在审慎经营理念下，恒隆目前掌握两个位于上海的素质极高的核心项目，另外还有2-3个进入稳定期且增长前景乐观的高端项目，以及几个稳定的次高端商场。
个别项目有一定调改压力，但对集团收入和利润影响不算大，恒隆有一定的容错空间，相关调整计划亦能够从长计议。
以下为恒隆集团及恒隆地产2024年中期业绩发布会现场问答实录节选：
现场提问：公司写字楼、物业销售部分是否面临压力？
卢韦柏：我们的租出率实际上还是相当高。由于内地所有物业都位于城市中最好的位置，我们能维持高的租出率，从而带来稳定的收入。
香港情况略有不同，除了在中环，大部分办公楼可能与零售有关，或不仅是传统的办公楼。所以，我们的九龙物业租赁收入和租出率实际上仍然非常高。在中环，我们的渣打银行大厦租出率也超过了90%。压力依然存在，但对我们的影响不会非常大。
现场提问：公司租赁收入特别是商场部分预计什么时候可能回暖？
卢韦柏：说实话，很难预判。内地方面，希望第四季度能重新看到增长的趋势。但目前看到，内地一线城市例如上海，受到的压力比较大，包括客人出境购物的机会比之前多。
陈文博：与集团合作的品牌，年初的看法是觉得下半年会有起色。
目前已经到年中，他们的看法是可能到第四季度或者直到明年才会有好的消息。
我们也会听取他们的意见。
现场提问：早前集团宣布上海恒隆广场的扩建工程，会不会有调整或延迟？
陈文博：实际情况正好相反。上海恒隆广场的扩建项目是为了让我们的商场更能满足当前消费者的需求，所以更需要赶时间。
在上海，竞争越来越大，我们要使旗下产品及物业更能吸引消费者。
扩建目的就是提供更多空间，可引入更多的室外餐厅，满足当前年轻人需求，所以扩建是必要的。不论是现时或未来租户的接受能力，或者他们对我们项目的喜爱程度，仍是十分高，因为我们在上海高端产品市场依然是领导者。
所以，趁宏观巿场放缓的时间，如果可以不花太多钱让我们的产品做得更好，其实更应该加快进行。
此外，即使上半年上海恒隆广场录得跌幅，但比起疫情前，实际上还是增长了一倍。疫情期间反而是不正常的时期，现在是回到正常化轨道。
如果有机会，我们可以为客人与租户提供更好的空间，我们会加快去做。
赵家驹：今年集团继续会有50-60亿港元的资本性支出，主要方向是杭州恒隆广场，该项目建造已到尾声，期望最快在第四季度可以部分投入使用。
现场提问：公司是否为债务水平设定目标？
赵家驹：我们的负债率现在是32.9%，并希望保持不超过35%，因为很多人都在关注我们的负债率。对租赁业务为主的公司而言，这个比例其实非常健康。
我们希望通过各种措施，包括股息调整、以股代息的选择权，可以在几年后将负债率降到30%或以下水平。
