这是一个商业价值和国家价值从未如此紧密捆绑的时代。
人口的地域流动、生产生活和居民消费的变革传导至城市空间实体，促使城市更新作为打通大国体内循环的重要抓手，带有鲜明的时代特色和不同时期的应有语境。
一、国内城市更新的三个阶段
第一阶段：改造语境下的居住载体更新
时段：2002/2003-2016， 这一阶段的城市更新倾向于社区更新，主要针对居住生活空间
具体形态：棚户区改造，搭接中国房地产黄金波段的最后一个十年快车
第二阶段：发展语境下的产业载体更新
时段：始于2010年前后，产业更新，主要针对工作商务或生产空间
具体形态：伴随国家基础设施建设，快速上马的大批量新城新区，产办园区，大型会展商贸中心等，如城投债、PPP背景下的产业新城，搭接大量商业、公寓、写字楼的城市综合体项目，文创办公园区等
第三阶段：情感语境下的休闲载体更新
时段：从本轮中美交恶及2019疫情前开始，疫情后快速爆发
具体形态：商业更新，主要针对休闲消费空间，包含大量的网红城市、街区、打卡小店、流量夜经济、休闲新业态
二、为什么是商业介入城市更新
如果说商业更新一方面是目前双循环语境下不可回避的国内消费转向趋势，另一方面更是撬动城市更新的有力抓手。回到城市动态运行的“一心两维”基本模型，商业项目或产品围绕人的消费行为有机的组织起一个城市社会“产-供-销-研”有机生态。类似能量守恒，每当经济危机发生城市运转的动能会向生产端集中、投资周期拉长、蓄势、消费紧缩，而泡沫繁荣时则快速的向消费端集中、迭代新产品、资本循环加速、货币政策收紧。换言之，一个城市中的各种待更新要素以人为为中心组成了城市更新的平台化生态系统，商业生态具备最强灵活性和依托产业链由上而下延伸最长的特性。
三、商业如何介入城市更新
1、转换两个观念
城市建设由原有土地财政时期的大拆大建和开发逻辑转向组团式、嵌入式逻辑；商业营造由集中型、中心型项目逻辑逐步转向精细化的产品作业逻辑。
未来不再或少有动辄数百万方的区域造城运动，而多是点状呈现的网红式、社区式小型特色城市聚落；
现有大型城市集聚区、大体量商圈会被逐渐击碎、分化重组；
老厂房（区）和老城（街）的再利用将更兼顾公益性和市场化，为城市创造经济价值。
2、达成一个愿景
针对不同的城市特点，形成具备各自特色的“文-商-旅-产”有机整合更新范式。
3、构建四种盈利途径
（主要针对参与城市更新营造的社会资本或企业行为）
设计服务：与城市更新建设相关的各类智力咨询服务；
运营收益：包含招商收益、运管收益（自营或委托）、优质品牌的使用收益；
开发销售：因涉及拆迁安置或用地平衡等，可以撬动的合理建设用地配比；
持有增值：包含两个维度，一是开发后持有部分优质实体物业的逐年增值，另一个维度是资产证券化后通过资本市场的持有增值。
四、值得一看的城市更新案例
1、老城老街与社区更新
上海愚园路
成都猛追湾
深圳南头古城
武汉昙华林
广州恩宁路永庆坊
南京小西湖
重庆原聚场
贰场文创公园
阿那亚
2、老厂房改造或网红商业单体
首钢、重钢园区
798
天目里
南京国创园
汤山矿坑公园
园PARK·郎园 STATION
无锡运河外滩
19叁 老场坊
上升新所
阳朔老糖厂
沈阳1905文化创意园
青岛纺织谷
广州凤凰仓-太古仓
文和友
南京百家湖1912
TX淮海
