撰文/刘子栋
去年刚刚转盈的九龙仓集团，2024年上半年再遇挫折。
开年不顺，经济复苏放缓，保守如九龙仓都难免受到影响。盖因该公司投资物业收入占集团营收比重大，而期内国内零售和写字楼租赁市道表现有目共睹。
资料显示，期内九龙仓集团收入减少14%至70.32亿港元，营业盈利减少2%至30.85亿港元。
与姊妹公司九龙仓置业一样，九龙仓2024年上半年盈利，主要被税后应占投资物业重估大幅增长累及。这个数据期内由去年同期的-3.56亿港元激增到44.81亿港元，带动集团股东应占盈利转亏，录得-26.37亿港元，降幅超过4.5倍。
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财报冷感突出
分业务看，九龙仓集团的业务板块主要分为5个。
其中，发展物业收入下跌25%至20.28亿港元，但营业盈利升至3.87亿港元，整体营业毛利率维持在19%的健康水平。
九龙仓的发展物业部门，经营目前进入空窗期。其主要业务位于香港，前期积累大量山顶豪宅项目，但现时已逐渐沽清。近年来拿的一些地块项目，如九龙塘项目、启德联营项目、山顶文辉道项目和九龙货仓重建项目，都还在建设当中。
内地方面，九龙仓更自2019年后便没有购入过地块，如今一直在清存量。据了解，在2018年12月末，九龙仓内地发展物业账面价值仍占集团总物业账面价值达42%，最新已降至16%。
叠加市场疲弱，上半年九龙仓在香港仅售出Mount Nicholson（占股50%）一个分层单位，入账3亿港元，在内地卖出6.99亿元人民币，同比下跌48%。
但好处是物业拨备也减少了。期内九龙仓发展物业拨备减少至5.64亿港元，令集团基础净盈利增加9%至19.79亿港元。
截至目前，九龙仓在香港拥有住宅土地储备280万平方呎，会分批在24、25、26、28年落成。同时，九龙仓在内地拥有土储130万平方米，同样开发缓慢缓慢，2024年可销售面积仅30万平方米。
至于买地方面，依旧是审慎态度。集团主席吴天海在业绩会上表示，内地土地市场有一些地块其实是可以考虑的，但顾及回报率，“大家想要的地还是贵的，让风险和回报不是很合理……所以暂时没有看到很适当的投资机会。”
另一方面，九龙仓的酒店、物流、投资业务也受经济下行冲击，收入全线下跌。
因为市场疲软下房价下降且出境游恢复引致旅游模式改变，酒店收入下跌2%至2.91亿港元，营业盈利下跌73%至1200万港元。
“香港港口业务在供应链重组和区域竞争下失去昔日的活力。”九龙仓期内物流收入减少12%至10.73亿港元，营业盈利减少39%至1.23亿港元。
投资业务方面，九龙仓主要投资标的集中在房地产股。由于股息收入减少，这项业务营业盈利减少12%至10.23亿港元。
九龙仓眼下的策略依旧是等待市道好转，也等得起。截至期末，九龙仓负债总额减至10年来最低录得193亿港元，净负债87亿港元，且分摊得很长，24年下半年到期债务14亿港元。25年全年仅26亿港元。另外，平均利息成本也降至3.9%。
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周期中的投资物业
投资物业收入在九龙仓集团内占比高，影响大。期内受市道影响，分部整体收入下跌4%至23.26亿港元，营业盈利下跌 6%至15亿港元。
但若以人民币计值，则收入同比跌2%， 营业盈利跌4%，展现了一定的韧性。
九龙仓集团的投资性物业绝大部分位于中国内地。按产品线分有3个系列，其中九龙仓在成都、长沙经营2个“时代 o 奥特莱斯”系列项目；时代广场系列，除大上海时代广场基本为购物商城，但这个系列比较老旧。
国金中心则是九龙仓在内地的高端旗舰系列，拥有长沙国金中心、成都国际金融中心、重庆国金中心、无锡国金中心4个项目。除无锡国金中心为纯写字楼外，其余均是商业零售、商办、酒店集齐的综合体。
另外，还有深圳可可苑、成都环贸广场两个合作项目。
按建筑面积划分写字楼和零售物业几乎各占一半，主要集中在华东、华中和消费活跃的川渝地区的强二线城市。
资料显示，截至2023年末，九龙仓已落成投资物业总总建筑面积1884.28万平方呎，其中写字楼726.28万平方呎，商场856.3万平方呎，住宅公寓117.6万平方呎，酒店184.1万平方呎。
“写字楼方供求失衡的情况恶化，企业迁往较低档次的物业，以及缩减业务规模或结业，导致出租率下降，租金同样偏软。”九龙仓表示，目前市场投资气氛谨慎，写字楼市场仍然呆滞。
九龙仓旗下写字楼资产主要位于上海、成都和无锡。世邦魏理仕报告《2024年中国房地产市场年中回顾与展望》就显示，2024年上半年国内主要城市的写字楼租金基本都在下行，成都和上海上半年租金累计变化率有超过2%的下滑。
同时全年来看，世邦魏理仕预测上海写字楼租金增长率会有5.9%的下降，空置率预期升至22.9%；成都的预测数据为-7.5%，空置率预期升至27.7%；无锡的两项数据预测分别为-3.0%和28.9%。
而“内地消费大家都知道情况。”吴天海表示，目前一部分本土消费外流到境外，且本地市场消费气氛谨慎。商场出租率及租金承受比较大的压力。特别是时代广场系列因规模较小且装潢较旧，面临的压力更大。
世邦魏理仕上述报告亦表示，2024年上半年大部分零售品牌销售增速下滑，餐饮扩张也出现放缓信号。以成都为例，2024年年中购物中心首层租金报价出现了轻微下滑。
世邦魏理仕还预测2024年全年成都零售物业租金增长率为-1.0%；长沙则为轻微上涨0.4%；重庆将是-1.5%；上海为0.3%。
但值得注意的是，九龙仓最为倚重的投资物业国金中心系列，项目素质都非常高，均位于当地城市核心位置且都已进入成熟运营期，出租率比较稳定，令九龙仓在面对市场波动拥有较厚的缓冲垫。
以成都IFS和长沙IFS两个最核心的购物商场为例，目前两个项目的出租率都维持在90%以上，其中长沙IFS在99%。它们都是当地最受欢迎的消费目的地之一。第三方数据显示，2023年，成都IFS和长沙IFS是国内为数不多年销售额突破百亿元的购物中心，护城河较深。
