国人对房屋这一不动产有着异乎寻常的热爱，其中，尤以商铺的吸金能力显著，“低投资、高回报”之类的词语轻易地撩动着人们的神经，于是，每个商铺认购现场都气氛热烈，“往来无赤贫，谈笑皆上万”的境界令投资者向往。
蠢蠢欲动的不只是投资者，还有开发商、代理商等诸多业内人士，随着世纪金源MALL的出现，“SHOPPING MALL”这一单词越来越多地出现在人们口中，并从最早的中规中矩的音译“摩尔”变成了一个简短而时尚的发音——“莫”，似乎谁都可以对这个“莫”评头论足，果真如此吗？昆明商业地产发展历程中有过一段阵痛期，现在看来，似乎已经走出了低迷期，根据田野公司的调查报告，2005年，昆明市的商业地产项目有21个，2007年则达到了36个。盛世到了吗？繁花似锦并不代表未来的一路高歌，或许更需要居安思危。
一铺养三代？
相比普通的住宅商品房，商业地产的价格通常高出数倍，对于开发商而言，回报丰厚，老百姓也迷信中国的古话“一铺养三代”，投资商铺的获益远比投资住房划算。加之GDP的不断攀升，国民的消费热情也水涨船高，购物消费所占的支出比例越来越高，近几年，商业地产在房地产市场上的地位已从边缘走向中心，新建的大型购物中心、商贸城、大卖场、专业市场数目不断增加。
但是，从住宅转移到商业地产，开发商面对着未知的全新领域，设计部门面对着全新课题，营销顾问机构面对着全新思路；从住宅转移到商业地产，投资者面临着全新的选择，这一系列考验诸位是否可以顺利通过？尤其在昆明，开发商受住宅开发模式影响很大，观念是否能及时转变很重要，同是盖房子，却有着本质的区别。以住宅开发理念来开发商业地产，即便出售商铺时成绩不菲，也会因为前期规划、定位或者后期管理等原因导致各种问题。
“一铺养三代”的关键其实在于对“铺”的选择。而作为投资者，对各种销售、经营模式并不了解，很容易受到误导，盲目投资，投资失败的案例不在少数。例如，当初鸿城赛特虽然采取售后返租的形式，由北京赛特统一经营，但之前已经将产权分割给了各个小投资者，导致经营管理无法贯彻。相比之下，金碧辉煌的经营模式更加不合理。虽然商场定位为主题商场，并且每一层楼都有主题，但却将商铺全部出售给小业主，每个商铺都是一个独立的产权人。分拆的产权让开发商根本无法约束业主经营项目，更谈不上进行后期统一管理，这两个项目最终都以失败收场，市场的不成熟带来了产品的不成熟，加上消费者的不成熟，造就了它们辉煌的销售和艰难的经营。
看上去很美
“当潮水退去以后，才能知道谁没有穿泳裤。”在8月17日由《第一财经日报》和观点地产机构等主办的2007（博鳌）房地产论坛中，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松用这句话，给目前火热的房地产市场泼了盆冷水。
遭遇了鸿城赛特、金碧辉煌两大商业地产的重创之后，昆明商业地产开发一度进入低迷，在经过近3年的“冷冻期”后，这才逐渐有了起色：顺城的出彩设计频频引来北京、上海等地同行的关注、世纪城35万平方米的SHOPPING MALL无疑在改写昆明商业格局、昆明老街对本土文化的传承获得认可、大商汇的前瞻定位打破了传统商业的选址惯例，……面对这场愈加丰盛的商业地产盛筵，从业者难免心潮澎湃。
但看一下相关的数据，我们可能会发现这是“看上去很美”。据田野调查机构报告显示，在商业地产开发规模突破100万m2的2005年，全年平均销售率也仅为54.8%。其中，供应量达37.7万m2的专业市场销售量占了总体销售量的74.5%。这从一个侧面反映出了，当前昆明无论哪种商业物业类型的销售，都是以数量取胜，靠量不靠质。市场上充斥着较多的“平庸”项目，目前还缺乏注重“质”的“精品”项目出现，如此下去将会拉长市场的整体销售周期，造成大面积存量商业物业积压，使得市场短时间内难以消化。
2006年至今，昆明市区开发的商业项目较少，开发体量也不大，存量商业物业消化期较长。而未来两年的商业物业供应也将大幅增加，目前施工和开发的商业项目和新增的商业物业供应，及新昆明规划中呈贡新城的多个商业项目上马，会大大增加了商业物业的供应总量。
居安而思危
中国房地产业协会副会长顾云昌认为：住宅商品房的成本主要是土地、建材和后期的物业，但是商业地产注重的是用于经营以后带来的利润，因此开发商要面临更大的风险。所以“在开发和经营上，应该是‘先招商后地产’，而不是相反，同时政策和法规也亟待完善。”
而这一观点，目前已得到业内的一致认可，在今年的“云南首届商业地产年会上”，众多与会嘉宾在发言中都提到了招商在商业地产运营中的重要性，同时商业综合体作为新的发展趋势，已经成为今年昆明商业地产建设的亮点。但对这一开发模式，业内人士提出的更多是担忧。
田野咨询机构的一份调查报告指出：昆明地产界（包括外来开发商）只有少数有实力的开发企业关注商业地产，这使得昆明商业地产在资金门槛上多少有点先天不足。同时，各类基金、投资商、运营商关注昆明的还不多，投融资渠道尚不通畅，银行更是对商业地产开发心存疑虑。而资金实力，对于做商业综合体开发的企业是至关重要的，因此，如何通过开发模式的创新克服资金门槛问题，成为决定昆明商业地产能否健康发展的一大课题。
准确地说，昆明的商业地产发展还处于较为传统的阶段，两大模式贯穿始终，最早的如樱花购物中心、西南商厦、五华大厦、昆百大新纪元店，以及昆明众多的星级酒店都只是单纯的商业开发，还不是商业地产开发。从资金利用率和土地资源利用率看，土地成本就决定了这种模式现在已经无法通行。另一种住宅类的底商及商业街区开发模式，更加不能适用于专业的商业地产开发，只能作为住宅小区的配套建设手法使用。
因此，昆明的商业地产开发首先要面对的是开发模式的确定，既要与时代接轨，还要创出自己的特色，在此基础上，商业地产中常规的开发手段，如商业规划、主力店招商、租户管理、资产管理等都会为这一商业盛世添砖加瓦。
