郑州：拐点下的商业地产投资潜力有多大

进入11月份，郑州市乃至全国的楼市都感觉到了丝丝寒意。北京、广州、深圳、南京，从商品房到二手房无不是连连降温，购房者的持币观望局面越来越浓厚。这让一直以来无往而不“利”的投资者们开始“心慌慌”。而且由于股市涨跌不定，更多的投资者开始头痛：手里的人民币该何去何从？ 
　　“东边日出西边雨，道是无晴却有晴”，相比于住宅市场的风雨侵袭、人心浮动，一向被忽视的写字楼市场却渐渐升温，成为众多投资者眼中的“香饽饽”。

　　“终于轮到写字楼唱主角了，真是应了那句老话——三十年河东三十年河西。”在一次采访中，某地产开发公司销售部经理的感慨中，带着隐藏不住的笑意。他得意地告诉记者，近一段时间，前来公司写字楼售楼部的咨询者一天比一天多，而且不乏一次性全额付款者。“这些都是原本计划投往股市、楼市的，现在都改方向了。”

　　在默默无闻中沉寂了许久之后，郑州的写字楼市场，终于开始呈现强劲势头。记者在位于郑东新区外环的甲级写字楼“中华大厦”看到，售楼中心不时有前来咨询的客户。据售楼人员介绍，近段时间洽谈的客户当中，有相当一部分是计划整层购入的。

　　“终于轮到写字楼唱主角”

　　记者在位于郑东新区外环的一写字楼看到，售楼中心不时有前来咨询的客户，有相当一部分是计划整层购入的。

　　这几天，郑州市民连先生心情比较郁闷。

　　本来看好房价会一路上涨，他刚刚在10月份投资购买了一套100平方米左右的商品房，计划转手赚上一笔，没想到，房贷新政接二连三，尤其是二次购房首付提高，利率上调，让他的心越来越慌，“我现在只能尽快筹钱，向银行申请提前还贷了。”连先生苦笑着告诉记者。“住宅市场的牛市是不是真的就这么过去了？”连先生满脸的疑问。晚报记者 陈燕

　　一江春水挡不住，滚滚奔向写字楼

　　现在，越来越多的客户开始把目光投向这个市场，随着投资加大，相信近一两年内，郑州的写字楼空置率将得到改善。

　　“住宅市场的萎靡不振的确给写字楼市场提供了一个很好的契机。往年，郑州老城区的专业写字楼空置率一般在10%左右，郑东新区的要更高一些。现在，越来越多的客户开始把目光投向这个市场，随着投资加大，相信近一两年内，郑州的写字楼空置率将得到改善。”对于目前的市场潮流逆转，行业内专家做出了比较乐观的判断。

　　事实上，作为郑州高端写字楼的最集中区域，据官方数字显示，郑东新区在今年三季度就以每平方米4902元的销售均价，领跑郑州写字楼市场。这其中既有郑东新区大量人群入住的拉动，同时也包含了一部分对住宅“失望”的投资者转身将“希望”给了郑东新区的写字楼市场。

　　而据专家分析，除了住宅市场的“冷”造成投资转移，形成了写字楼市场的“热”，写字楼本身的一些特点也促成了它的渐受青睐。在房地产投资领域，一直有“商铺是金，写字楼是银，住宅是铜”的说法。目前，由于国家宏观政策的调整，住宅的投资风险日益加大，而商铺的风险一直很明显，不是“一本万利”就是“血本无归”，相比而言，写字楼作为一种投资产品，需求更为理性，更适合长期持有，尤其是经济快速发展的时期，更是一种稳妥、长久的投资途径。

　　来自郑州西区的齐先生刚刚在郑东新区投资了一套500平方米左右的写字楼。在他看来，除了用“排除法”得出写字楼产品的投资优势外，针对郑州情况，他看好郑东新区写字楼的最主要原因还在于：升值空间大。

　　齐先生认为，一方面，随着郑东新区的各项配套齐全、社区入驻，尤其是人气的逐渐提升，新区内的高端写字楼将“水涨船高”，价格不断拉升；另一方面，郑东新区的写字楼市场目前尚处于“价值被低估”阶段，出现了写字楼价格低于周边住宅价格的“倒挂”现象，虽然这是市场培育期间的正常现象，但毕竟只会是暂时的，随着市场成熟，写字楼价格终将与价值相符。而目前趁低吸纳，利润最大，风险最小，无疑是最理智的做法。

　　明年，郑东CBD将全面领军写字楼市场

　　明年将是郑东新区外环集中放量的一年，预计将有7栋写字楼，近40万平方米入市，将掀起一股CBD引领郑州写字楼市场的全新热潮。

　　写字楼市场的升温之势似乎已成定局。业内人士认为，2007年郑州的写字楼市场以金水路以东的“金东区”为重点区域，而2008年，郑东新区CBD将为写字楼市场带来一个新的高潮期。

　　郑州中油置业有限公司推广经理胡勇告诉记者，以往新区CBD的写字楼市场一直以“单打独斗”的姿态入市，未形成规模性的热潮。第一批写字楼都位于内环，基本上都是商住型的。而前两年外环的一些高端写字楼才开始兴建，比较具有代表性的是绿地·世纪峰会、蓝码地王大厦等，将郑东写字楼又带入一个新境界。而明年将是外环集中放量的一年，预计将有7栋写字楼，近40万平方米入市，将掀起一股CBD引领郑州写字楼市场的全新热潮。

　　因此，胡勇非常看好新区的写字楼市场前景，但他也指出，由于众多写字楼的推广期重合，所以预计竞争会很激烈，但也会吸引更多实力企业的关注与入驻。

　　针对诸多投资者的跃跃欲试，房地产行业专家建议，在投资写字楼之前，应清楚地核算出该楼盘的年回报率。按照国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为“年收益×１5年＝房产购买价”。若“物业年收益×１5年”大于购房款，则表明该项目具有投资价值。同时，投资写字楼一定要注意区位和地段，这在很大程度上决定了写字楼的投资价值。

　　［记者手记］

　　很早就听说一句话，“你之砒霜，我之蜜糖。”没想到，这句话验证在11月的房地产市场上。房贷新政有如多米诺骨牌，“哗啦啦”引发一连串的反应，一直被高价住宅吓得心惊胆战的消费者笑了：房价啊房价，看你还能牛到什么时候？诸多写字楼开发商也笑了，新政于我无碍，锣鼓锵锵，看我们走马登场！

　　不过，住宅行业发展得如火如荼、兴高采烈时，曾有专家很苛刻地泼凉水：如果台风足够大，猪也能飞上天！希望希望，这句话不会用在羽翼待展的写字楼市场上