洛阳商业地产：局部火热能否带动全面复苏

   　核心提示：有部分业内人士表示：一些优质的商业项目，正掀起一场洛阳商业地产的复兴运动；但同时也有人质疑：铺卖得好不见得将来能经营得旺，洛阳市整体的商业复兴还言之过早。  
 
      纵观今年前十个月的洛阳地产市场，不难看出，商业项目的发售，可谓你方唱罢我登场。很多项目几乎同一阶段亮相，而让业界惊叹的是：一些商业项目的发售，又再现了洛阳商业地产发展史上蔚为壮观的连夜排队认购现象。

 　　于是，有部分业内人士表示：一些优质的商业项目，正掀起一场洛阳商业地产的复兴运动；但同时也有人质疑：铺卖得好不见得将来能经营得旺，洛阳市整体的商业复兴还言之过早。

　　商业地产数度起伏

　　从近几年的发展状况来看，一些企业抢占地盘、盲目开发商业网点的弊病已有所显露，一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的项目风险凸现。特别是MALL式大型商业项目，往往采取分割产权的方式招徕中小投资者，布局或运营上的先天不足不仅造成预期投资回报难以实现，也使得洛阳的商业地产一度成为最不能提的那一壶水，很多投资者对于商业地产的信心也明显受到了冲击。

　　从2007年年初到现在，在商业地产陷入投资者信心危机的时候，以紫金城、宝龙城市广场、八角楼金街等为代表的新一代主题商铺又重新成为洛阳商业地产的主角。新一代的商铺显然已经完成了从当初浅显的“形似”到如今“神形兼备”的升级换代。无论从硬件方面的建筑风格、外观设计、人流动线设计、停车位的安排包括广场的打造，软件方面的商业主题的特色化定位、商业业态组合的科学规划，到为商家和投资者进行市场培育，再到发展商整合宣传推广……

　　我们看到，新一代的主题性商铺已经重新吸引了商家和投资者的眼光。

　　商业复苏PK回光返照

　　这些商业地产的旺销局面，似乎给洛阳的商业地产带来了很大的亮色。随着王城路周边渐渐繁荣，几个旧城改造项目也将尝试以新的形式进行合作开发，其中商业部分更是“蓄谋已久”，投入了大量的财力、物力进行前期工作。有部分业内人士表示：洛阳的商业地产已经开始全面复苏。

　　据深圳市国际企业股份有限公司对洛阳的考察显示，目前洛阳市城区的规划已经十分清晰，城市化的进程还在进一步加大投入加快发展，以往困扰商业地产消费力分散的难题也正在解决；而洛阳的城市交通网络也开始迅速发展，对于商业地产来说，这是带来大流量普通消费者的交通工具，一旦“流通”的问题解决，商业也就能真正地流通起来。像深圳一些好的商业项目，如中心城、万象城等就多集中在地铁站点或交通发达的区域。也正是由于这些原因，愈来愈谨慎的商家和投资者才会相中以上热卖的项目。热卖既是果又是因，充分证明了他们对于好的商业项目仍然有令人鼓舞的经营热情和投资实力，也会给备受质疑、消费者观望已久的市场一个信号：洛阳的商业地产，至少局部热点区域的商业项目复苏有望。

　　不过另一部分业内人士仍然认为：一两个优质商业项目的热卖并不能说明更多问题，一方面它们不能影响甚至带动洛阳整体商业地产大局；另一方面它们本身也要受到守业期的考验，这些新兴主题式商铺能否成功还是个未知数。更重要的是，在最重要的购买力量没有成为洛阳人口结构主流的时候，过量的商业地产要想在商业上复兴，仍然有一条很艰难、漫长的路要走。

　　盘点商业地产“香饽饽”

　　居民住宅价格的持续上涨，使得住宅的投资回报率大打折扣。于是，经营或投资商铺的人一年比一年多。在他们的眼中，究竟哪些商业地产项目更吸引人呢？

　　李先生：超市商铺是首选。

　　超市商铺的低风险、易经营等优势可以说最先吸引了我的视线。大型超市拥有聚集人气的先天优势，而且商铺大多是分割型的，较独立封闭的商铺成本要低，经营灵活，因此风险也较低。

　　而由于商铺比较依赖超市，因此超市经营的好坏直接影响商铺的赢利状况。因此选择有实力的超市经营商会起到事半功倍的效果。

　　闫女士：社区商铺将成为潜力最大的商铺类型之一。

　　社区商铺经历了从无到有的过程，而未来也必将经历从有到整合、规范这样一个过程。

　　一般来说，一个新的社区只要项目定位准确，发展环境良好，随着社区的成熟所带来的商铺价值提升毋庸置疑。但值得投资者注意的是，一些操作策划能力很强的开发商往往在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对项目的包装宣传，从而促成销售价格虚高。这样，商铺就丧失了升值的空间。因此投资前进行详细的考察，理性投资非常关键。

　　艾先生：渴望专业市场。

　　渴望是因为其优越的专业氛围、稳定的客流量决定了该类商铺运营收益水平较高。

　　和其他商铺相比，专业市场对商家更有吸引力，因此，在业主中商家所占的比重，也比其他项目要多得多，这一定程度上也缓解了运营压力。再者，由于省去了投资者转租商家这一阶段，市场的培育期也会大大缩短。

　　崔小姐：好地段的商业街才是经典旺铺。

　　对一般人来说，商业街的商铺是不可求的——租金或单位面积价格成倍增长，高不可攀。

　　另外，商业街商铺的投资回报率高，风险也会相应增加。有专家认为，在目前的市场上，这类位置佳、地段好的所谓“经典旺铺”，其价格已经被抬升到一个很高的价位区间，如果盲目入市，存在巨大的套牢风险.