吉之岛和奥特莱斯将进驻深圳万鑫商业城

麦当劳、面点王、国美电器、天虹商场的开业以及JUSCO吉之岛百货的进驻等，万鑫商业城必将成为龙岗以及以龙岗为核心的集旅游、休闲等为一体的商业中心

　　日前，当记者冒着炎炎烈日在龙岗看盘时，发现“OUTLETS（奥特莱斯）”、“名牌折扣城”等字眼，不觉耳目一新。在柏龙·奥特莱斯售楼现场，从售楼人员的介绍中，记者得知，名牌折扣城这种业态，其最早发端于美国，目前在美国已有325家店，年销售收入达1400亿美元，占全美国商业销售收入的60％，而在美国沃尔玛，其来自折扣商店的收入占年销售收入的50％，目前，柏龙·奥特莱斯是华南地区唯一的一家名牌折扣城。其经营方向就是经营名牌、品牌产品的过季、下架、断码等的销售。

　　在“地铁”已经明朗化、零售巨头已纷纷进驻龙岗进行市场占位的这个时候，“名牌折扣城”只是一个概念吗？只是商家在进行一个概念性的炒作吗？为进一步了解情况，记者专门采访了柏龙·奥特莱斯购物广场的负责人。

　　绝对业权彰显开发与经营实力

　　在简单介绍了业界情况后该负责人说，随着麦当劳、面点王、国美电器、天虹商场的开业以及JUSCO吉之岛百货的进驻等，万鑫商业城必将成为龙岗以及以龙岗为核心的集旅游、休闲等为一体的商业中心，这个商业中心圈的兴起已被广大消费者认同，它的兴旺发达也已是指日可待，而柏龙·奥特莱斯作为万鑫商业城的组成部分，不仅以位置居于核心而为人们所瞩目，更以它的品牌塑造、品位追求而为人们所争睹！这个项目是该公司全资开发的，但在项目建成后他们已经开始淡化开发商的角色，尽力转变为经营者的角色。他们把项目定位为万鑫商业城中的一个配套项目、一个完善这个商业城的辅助项目，也是在做了充足的市场调查后做出的，是在结合市场潜力、市场背景等等之后，对市场之前的状态的通盘了解和对之后大势的准确判断之后做出的。

　　该负责人介绍说，品牌厂商一般来说有20％的商品是积压的，而品牌厂商一般也不会让积压品随便就进入流通渠道，以免不能掌控而对品牌造成负面影响；这就需要一个与其形象相对应的场所。他们的市场定位至少可以为品牌商家解决以下三大问题：一是减少库存、减少仓储费用，二是便于商家资金回笼，三是保护品牌形象，不会冲击原有专卖店、主力店等，而是为主力店、专卖店等起一个分层、分流的作用，可以有效分拆成本。

　　为确保达到经营目标，防止“业权”分散，开发商以最大的业主形象出现，在经营方面就会全力以赴。如果不尽力经营，造成亏损，那亏损最大的就是开发商；“也正是基于有一个绝对经营好的信心，我们才有这样的胆魄”，该负责人说。也正是基于此信心、此胆魄，他们敢于同众多小业主们签定15年的租约，给予小业主们15年的稳定回报。

　　品位高企 挖掘潜在价值

　　他们没有漠视动态市场，他们在时刻关注着动态市场的同时也在及时调整着品牌或说是项目的持续性经营策略。为全力配合品牌商品的高格调、高品位特色，柏龙·奥特莱斯甚至在建筑上也是几易其稿，现在已安装的玻璃幕墙，如果单纯从经济角度考虑，如果不考虑景观、品位、格调等而是把临街外立面占八成左右的一面做成广告位，每年至少可增加200万元以上的收入；如果改成临街商铺，也最起码有500万元以上的收益；观光电梯的位置，如果放置室内也没有什么不可，但为了整个商业街的整体形象、为了突出自身具有个性的明显标识，他们做了，而且做了一个醒目的造型出来；还有就是三、四楼的休闲退台，如充分利用，可以增加4000平方米的营业面积。

　　有意思的是，观光电梯在建设过程中就有人找上门来，希望做成铺位，他愿意出3.8万／平方米的价钱来买，这又是一个500多万元……但这些是一个损失吗？不是。它更多的是对品牌的保护，不但是对自有品牌、也是对品牌商家的品牌商品的保护；可以说他们最后确定的、现在的设计就是从顾客的消费行为、消费心理出发来设计的；他们多次前往香港考察，就是为确定一个经营模式、充分把握消费者的消费格调、给予充足的消费心理满足；因为他们不同于一般的大众百货。他们的定位就是高档次的顾客群，依目前的情况来讲，可以说龙岗中心城的高端消费市场是欠缺的，一般的高端消费都要往市内的罗湖、华强北跑，而随着地铁、深惠公路拓宽等等利好，除可以解决龙岗本地的高端消费，更可以影响、辐射、吸纳到深圳、惠州、东莞等珠三角区域的高端消费。

　　洪燕妮说，因为有清晰的发展思路，所以并没有大肆张扬，这无形中可能也给人们造成另一种错觉；然而，充分的准备是成功的一半，在竞争激烈和产品替代性很强的阶段下，更需要着眼于大局，需要在可以控制的大原则下灵活统筹；一个阶段有一个阶段的目标，达到一个阶段目标再制定新的下一个目标。在对市场准确评估和判断的前提下，充分调动各种社会资源和媒体资源，时机成熟，就可以用很少的费用来引起市场宽泛的反应！只要具有真正深厚的投资价值、挖掘价值，那慧眼识珠的大有人在。

　　理念领先 与众业主共赢

　　商业地产对于地产业来说是相对较新的一个范畴，自从中国加入世界贸易组织以来，许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业等商业巨头在加快进军中国市场，一些新兴的商业类型则推动了国内商业类物业的发展，商业地产屡屡摸高。近年来，商业地产正从沉寂中走出，并快速升温。然而，商业地产的运作以及其所涉及的环节都远甚于住宅地产，其成功与否除项目本身外，关键还在于开发策略以及运作管理方式，只有定位准确、策划精彩、业态合理、招商运作有序、经营管理完备，才能避免运作的短视现象和短期效应，其物业价值持续拉升以及品牌确立也才有保障。

　　商业地产的成功与否在于人们对这个城市的价值的认识，也就是对于这个城市的大的经济环境的认识———具体到买铺，就是买地段、买模式、买成长空间。深圳是650万香港人北上消费的必选地之一，而万鑫商业城建成后将成为深圳区域内独一无二的集旅游、休闲、餐饮、娱乐、购物等为一体的超级商业航母，其影响力、号召力、集聚人气的想象空间的庞大都是毋庸置疑的；当务之急，该负责人认为应着手进行团队的打造，在相互信任的基础上，充分发挥员工各自的创造性和能动性；在倡导员工进行有效学习的同时，推动企业整体素质的提高。。

　　目前，该公司在公司内部已全面展开“顾客关系管理（CRM）”方面的培训，把顾客管理的重要性深刻贯彻到每位员工的观念里。

　　“这只是基础，正因为我们看到项目良好的市场前景，我们也力争把它打造成样板工程、模范工程，以图尽快推广和复制到其它地区；目前，我们正与周边的几个地方在谈。”该负责人说。