依托“城市轨道”京城商业布局由带变圈

      十一月八日，位于CBD核心区的永安里地铁通道投入使用，双子座大厦、长安街和地铁一号线实现地下通联。    城市轨道正在改变着北京的商业格局。 

      12月8日，家居连锁巨头——百安居立水桥店即将开业。至此，除该店所在的龙德广场外，双轨立水桥换乘站区域，同时还具备了明天商业中心、东亚奥北中心、北方明珠等大型商业设施。值得注意的是，该商圈所涉及的项目，多以大型商业综合体为主。其中，东亚奥北商街以低总价投资商铺为主，其商铺面积大多在30-90平方米，包括生活街、休闲广场和美食广场。而明天商业中心则集中了餐饮、服装、家电等品牌店。 

       与此同时，同样作为轨道交通枢纽的西直门，也迎来嘉茂购物中心、枫蓝国际的相继落户。这些商业项目却定位于“位于社区的邻里购物中心”。 

       与这些新兴轨道商业相对应的，是北京商业地产研究会的一份调查报告。其统计数据显示，目前北京市地铁1、2号线以及城铁13号线和八通线周边聚集了北京75%%的大型商业项目。该报告指出，城市轨道正在成为北京商业最具影响力的“辐射源”。在其带动下，北京商业形态正在由“带”向“圈”转变。 

       这种借助轨道客流而形成的特色商业圈，也被越来越多的业内人士所认同。在中国商业地产联盟秘书长王永平看来，“传统商业区正在进行裂变。这种裂变逐步衍生出一类新的商业中心区，即新的交通枢纽商业中心”。但同时，他也指出，由于轨道交通客流以大众客流为主，因此商业项目的定位会有局限。“轨道商业大都把对象定位在18-40岁的人群，在业态选择上还要兼顾消费者逗留时间不长的问题，业态选择面较窄，相邻两个站点商业同质化风险很大。” 

       轨道商圈迅速崛起 

       在采访中，记者注意到，近半年京城新增的商铺，大多是看中城市轨道的庞大客流，而建在轨道换乘站附近区域的。有资料显示，到2007年6月为止，北京已上市商业地产项目总建筑面积为110万平方米，预计全年商业地产供应总面积将达到600万平方米。其中，一年间，北京轨道商业面积就超过百万平方米。 

       地铁4号线菜市口站附近，中式快餐连锁店“小豆面馆”刚刚开业。尽管地铁还在施工阶段，生意并不好，但经理陈宏远坚信，将来这里的生意会非常火爆。他告诉记者，该店开张仅1个月左右。之所以选择这个时间在这里开店，就是看中地铁开通后带来庞大的客流。 

       实际上，造成轨道商圈的原因，在于轨道商业对周边区域的地价以及商业提升率，达到5%%至10%%。此外，轨道交通带来的巨量人流，也会保证商业地产的赢利能力。 

       据了解，仅立水桥商圈，3公里半径之内有1400万-1500万平米的住宅，人口在100万左右。随着地铁5号线通车，立水桥站日均人流达十几万人。“地铁沿线商业布局将逐渐改变消费者的消费习惯。同时，消费者的消费需求又会促进地铁沿线商业的发展。”据业内预测，2008年前，以立水桥为圆心，5公里半径之内，还将会有80多万平方米体量的商业入市。 

       最大的动力来源于政策的利好。11月11日，北京市规划委首次披露11个新城规划(2005－2020）。这套文件中，对北京11座新城的近期和远景规划进行详细的阐述，其中，轨道交通扮演了重要的角色。 

       商业布局由“带”转向“圈” 

       除去交通因素，传统商圈集中的城市核心区几近饱和，也使得北京商业布局被迫调整。在这种局面下，潜在消费能力大，具备可缩短商业培育期的稳定客流，并能降低商业经营者运营风险的城市轨道，显然更加具有吸引力。 

       记者注意到，新兴的轨道商圈多集中在通州、大兴、亦庄等商业设施的稀缺地。其中，亚奥区域由于该地区扼守天通苑、北苑家园、顶秀青溪等大型居住区，毗邻13号线和身处奥运辐射带，又身处这一系列交通要道，庞大的人口基数、发展前景以及周边人口的较高消费能力，都促使该区域成为轨道商业投资的首选地。其楼盘总建筑面积已经超过1400万平方米，常住和流动人口达到150万人以上，未来规划人口更是高达200万。 

       此外，在业内人士看来，随着地铁5号线、轻轨13号线的成熟，以及数条轨道交通的加速建设，目前的商业格局已经出现转变，最终将使北京的商业布局根据城市轨道的分布而呈现圈状分布。 

       据了解，北京传统的商业布局主要是条状，分布在几条主要的商业街，最具代表性的是王府井步行街、西单商业街、隆福寺商业街。 

       有专家分析，随着轨道交通的凝聚作用凸显，各种设施会向线路两侧集中，特别是以车站为中心；依次布局商业、办公、住宅、休闲娱乐等用地，在发挥土地效益最大化的同时，让大量人流迅速通达城市的各个主要功能区域，吸引各种生活、商务、商业、文化、娱乐设施向轨道站点集中，刺激站点周围土地的高密度开发，形成以居住为主，商业、服务、办公、娱乐、体育等配套齐全的多个新城市中心。 

       “北京现有主要商圈的形成和优良发展，便捷的交通无疑是重要原因。而依照未来地铁沿线各大站点位置及商业分布特点，由北至南、由东至西依次也可以划分出若干个商圈。这些商圈无疑将带来巨大的商机与利润。”上述业内人士认为。