潘石屹：城市化进程减消了政策对房地产的影响

主持人马骧：好，但是今天我得问您几个稍微敏感点的话题，其实也不是太敏感了，都是大家所知道的公布的信息，比如说一些政策法规的调整，对于07年的房地产的变化，想问问您的感觉。首先说39号令对于买土地的，就像您这样的，需要去获得土地，然后盖房子给大家住的，影响您看是哪些？

　　潘石屹：这个法规是国土资源部出的，各个地方政府在拍卖的过程中他们是不是严格执行这个法规就不一定了，因为我们看曝光出来绝大多数的土地违法案件，每一年曝光是几万起，中国房地产公司才四、五万家，可是违法案件我前两天在你们新浪网上看到，有个消息说是一年曝光了4.7万起，土地违法案件，而且摊房地产公司的话人手一个(笑)所以这个量是非常大的，国土资源部下的政策在实际拍卖每一块地的时候能不能严格执行。

　　主持人马骧：从您的心里来想，是希望他能够严格执行呢？还是觉得我可以只拿出一部分钱来分期付款，这样对企业发展更有利？

　　潘石屹：当然对一个开发商来说的话是希望分期付款，不要把门槛提的抬高，这个我想你问每一个开发商答案都是一样的，他是站在自己的利益上去说了。从国土资源部的法规来说，既然作为一个法规要出来的话，每一个法律也好，政策也好，都应该严格执行，否则那就会形成好多模棱两可的灰色地带，这些灰色地带是很不好的。

　　主持人马骧：除了39号令之外还有其他的一些规定，比如说对于我来说最关心的是买第二套房，我有一套按揭的住房了，我买第二套房要付40%，现在北京是50%，第二套房的购房条件明显提高了，对于购房者来说，包括对于房地产商来说影响都不小，您觉得呢？

　　潘石屹：对，确实是这样，按揭贷款对房价的影响是最大的，因为前几年在宏观调控的过程中，其实政府就是要把市场的供求关系调整到平衡，在供应量起不来的时候他怎么样把需求量给抑制住，抑制住的话出台了好多办法，例如像提高银行贷款的利率，其实每一次提高0.27%影响并不大，而首付款要从三成提到四成，四成提到五成，一下就会使大部分的人购买不起房子。所以这个我觉得可能政府提高首付款的比例，主要是要抑制需求。

　　主持人马骧：需求被抑制了，供应方来说影响大吗？

　　潘石屹：他还是要调整平衡，只有平衡价格的上涨才会抑制住，否则的话土地的供应现在非常紧张，如果是需求量在无限制的放大，它这个价格还会涨，这个我觉得政府可能最终的出发点是要让房价平稳的增长。

　　主持人马骧：您在07年是销售了几个楼盘？

　　潘石屹：销售大概有两个、三个，还有一些尾盘在销售，主要的两个楼盘一个是朝外SOHO，一个是光华楼SOHO这两个。

　　主持人马骧：这两个SOHO受第二套房的首付比例增长的影响大吗？

　　潘石屹：我们做的是写字楼和商铺，所以没任何影响，因为这个不牵扯到第二套房，第三套房，其实在三年前我觉得政府对住宅的政策会接二连三的出来，例如像90平方米的要占70%，像北京市居住类型的物业里面要有15%的是经济适用房，各种各样的限制，我觉得这个行业变的非常敏感，非常政治化。

　　主持人马骧：三年前就预测到了这些变化。

　　潘石屹：所以我们从三年前就开始转移过来，主要是做商业地产。

　　主持人马骧：那对于您的同行呢？那些生产住宅的这些房地产开发公司？

　　潘石屹：我觉得他们的日子过的都挺好，就是每一个企业都有自己发展的战略都有自己发展的模式，他们可能在做住宅方面得心应手，适应政策的变化，市场的变化，银行对按揭贷款的减少，他们都有他们的适应办法。

　　主持人马骧：总体影响不大，还是挺高兴的。

　　潘石屹：总体影响不光是不大，我在07年预计他们上半年的利润都超额完成任务了，这些上市公司我们能够看到财务报表的，都超额完成任务了，而且超额的不是10%，20%，都是四十、五十、六十、七十的超额完成任务。

　　主持人马骧：所以这样的结果让我一个不懂房子的人看来，最后就是老百姓拿不出那么多钱，我们可能一时买不到自己想住的房子，但是对于房地产开发商来说他们没事。

　　潘石屹：这老百姓是一百个姓了，就你这一个姓买不起房子，还有的姓可以买得起房子，所以这个老百姓是一个特别笼统的概念。

　　主持人马骧：70%的比例应该给经济适用房以及廉租房，这个方面您所了解的状况执行的怎么样？

　　潘石屹：刚开始吧，经济适用房，廉租房，限价房，普通的房要占到70%，北京今年供应的土地是大量的供应出来做了双限房，就是限面积的房和限价格的房。可是今年你供应出来土地，到09年才能够形成房子，所以这个房地产整个开发和建设的周期是比较长的，一般都有两到三年这样的周期。

　　主持人马骧：刚才潘总我们在说房价的时候，包括政策调整的时候说到了加息，每次加息并不多，零点几个百分点，但一下加了五次，这加起来就不少了。

　　潘石屹：是。

　　主持人马骧：这个加息对于您来说有影响吗？

　　潘石屹：加息对各行各业都有影响，房地产也不例外，可是这个影响是微乎其微的，尤其是对房地产租金回报率非常高，如果是加一个0.27%利息的话我觉得是蛮可以消化的，就是跟它的利润率，跟它的租金回报率比的话，这个0.27%是一个很小的数字。

　　主持人马骧：所以通过我们刚才的交谈，我有一个什么样的总体感觉：我们所说的一些政策的调整，包括银行的加息等等一系列的举措，其实对于正在快速发展的中国房地产界来说并不像大家想像的影响力那么大，可以这么说吗？

　　潘石屹：因为这个大势是谁都挡不住的，就是中国的乡下人要搬到城里来，城市化的进程，在未来的可能十年、二十年的时间有几亿人要搬到城里来，而这几亿人的数字对中国来说的话，中国13亿人可能几亿人还是一个比较小的数字，它就可能相当于一个欧洲，法国跟英国加起来才一亿人，所以这是一个我觉得在人类历史上从来没有发生过的最大的迁徙，就是不断的从乡下往城里搬，这些乡下的搬到城里来他就需要办公的地方，需要购物的地方，更需要居住的地方，所以这个房地产在中国房地产发展的空间是非常大的，这个时候在这样一个大的趋势下我们出台的银行的政策，房地产的政策，包括土地的政策都要跟这样一个人类历史上最大的迁徙要配合起来，如果是配合不起来的话它就会发生一些不平衡，发生一些不和谐。

　　主持人马骧：按您这么说，我觉得您应该去进军把乡下建成城市的洪流中去，应该还是去建住宅房，我们知道住宅的面积在不断扩大，城市面积不断扩大。

　　潘石屹：我也加入到这个洪流中去了，不是说只是建住宅就加入这个洪流里面去，因为一个从乡下进了城的人，他不光是需要居住，如果是他只居住在城里面的话他是没有生存力量的，能力的，他一定要有就业的机会，要能够有地方去赚钱，能够去办公，能够去赚钱办公的话在城里面不可能再到工厂里面去，所以他只能在办公楼里面去，所以实际上在我不断的建办公楼，是完成这个城市化进程的一部分。

　　主持人马骧：什么时候建通县SOHO？运营水库SOHO？(笑)

　　潘石屹：那边就先不建，城里面还有好多机会(笑)

　　主持人马骧：我觉得潘总说的这个进程大家都能体会到，这种发展的洪流，刚才您说到大搬迁，大迁徙，让我觉得特高兴，为什么？其实对于网络媒体来说也是同样面临这么好的机会，中国这么多人，上网的是几千万，应该是突破亿的用户了，但是后面还有很多亿在等着，大家都会上网，所以更多的人会参与到比如说新浪的影响力和新浪给大家营造的这么一个信息环境中来，共同去创造更辉煌的盛典的场面。

　　潘石屹：确实，在这个世纪以来最大的变化，一个是从乡下往城里搬，这好像是一个物理世界的变化，另外一个就是网络世界的变化，多少人在上网，上网的话确实对中国的变化是翻天覆地的变化，是一个不得了的变化，互相之间信息的畅通，做生意模式的变化，人的观念的变化。

　　主持人马骧：我觉得我作为新浪网的工作人员，我特高兴的是什么，经常看电视，看电视上面广大城乡网吧的普及，大家除了玩游戏之外去网吧，肯定还会浏览各种信息，可能会上新浪，所以与其让他到城市来养成一个快速了解信息的好习惯，那不如网络普及到乡乡镇镇，到各个角落，在各个角落了解信息的速度是一样的，所以这个触角一伸出去比您那个大迁徙速度还快。

　　潘石屹：你这是反向的(笑)城市化进程是从乡下到城里面来，网络是渗透到世界的每一个角落去，我觉得这个是要结合起来的。可是在未来的十年二十年时间，大量的还是会往城里面搬，他不光是要网络，他的医疗、教育条件，然后包括中国大剧院，看看听听歌剧，城市的公园这些设施都要比乡下好的多。