贾玉鹏：轨道交通聚合人流 促商业地产迅速发展

      近日，北京市规划委审查并批复了地铁6号线的规划方案。力争年内开工的地铁6号线西起海淀区的五路站，沿玲珑路、三里河路、朝阳北路，东至通州东小营终点，与目前的地铁1号线基本平行，线路与多条城市轨道交通线路换乘。

      地铁是现代大城市的第一交通符号，它使得城市的虚拟地盘得以获得几十公里以外的快速延伸，并将大量的地面人流转入地下，极大地减少交通成本与社会管理成本。一个新的地铁线会带起一个相对独立运行的小城市。

      6号线作为京城第二条东西走向大长廊，将极大地改善区域之间的交通，推动沿线区域房产价值的提升。在提升沿线住宅项目的开发与居住需求之余，同时会为沿线商业发展提供更为强大的人流支持。而且地铁6号线的开通，将不仅在表面上缩短了区域之间的空间距离，更主要的是可以通过这种快速的空间转移，可以更多地实现区域之间的资源共享。比如经济、文化、教育、医疗、代步工具发生变化，绿色出行……

     北京提速，大幕徐开。

      本期大话地产邀请社会、文化、商业、地产等多方面人士共同来分析一下6号线带给沿线区域乃至整个北京的变化与机遇。 

       ▲以下是明天信华投资业务发展中心业务总监贾玉鹏的精彩观点：

       轨道交通可促周边房价上涨20%

       整个轨道交通对房地产的影响，刚才韩教授提到了，对房地产的影响非常深远，我做的三个项目都在轨道附近，最早在回龙观，那个项目我做的，还有明天第一城，所以三个项目都是和轨道联系非常紧密，离轨道都非常近，步行距离在5分钟以内，我感觉轨道交通给房地产带来的影响还是确实比较深远的，对房价的涨幅，金总比较有发言权，轨道交通前后对房价影响比较大，分几个阶段，开工之后的一年之内，这种轨道的直接对房价的刺激作用，另外一种是轨道交通开通之后半年时间对房价的影响，你看我们一年之前透支的影响，一年之内直接的影响，我们算了房价除了正常的涨幅以外，大概带来10%的作用，通车之后，相对来说对房价影响又来带来10%的涨幅，从之前到半年之后，这个涨幅应该是在20%左右，除了正常房价的涨幅，对房价的涨幅应该说是非常明显的。

       轨道交通聚合人流 促商业地产迅速发展

      另外一个我觉得重点说一下，这个轨道交通对商业这种带动作用是比较明显的，因为轨道交通的站口有一个比较明显的聚合作用，人都到这儿来换乘也好，坐城铁、轻轨也好，他一吸一放有非常强的聚合作用，通过轨道交通的延伸，通过站点的集中，就把轨道附近的人生活习惯、包括商业分布业态，包括整个功能的划分，都带来比较大的变化，咱们看到北京东方新天地，就是一个比较明显的例子，它在轨道通了之后，他的业态，地下和地上的业态是两中完全不同的，地下是以快餐、饮食为主的，地上是完全按照商场的分布，如果没有地铁，地上和地下的业态是完全截然不同的两种业态，但它能很完美地结合在一起，主要原因是地下借助轨道交通，满足轨道交通快速通过，快速消费，不是那种高档消费的一个习性，你看地下业态分布包括快餐，小的饰品，满足轨道交通的特点，地上纯粹是购物中心的百货的商业，它把两个人群完美地结合在一起，在一个购物中心体现出来。所以这个就是说轨道对商业的改变，还是有一定的影响的，如果没有轨道的开通，地下和地上统一性规划、统一协调，但是有轨道通过，为了满足轨道消费的人群，地下也进行了改变，但这种改变也是比较成功的。

      如果确实是在轨道有规划的地方，进行相应的调整，根据住宅的轨道交通特点，我们定位后期有6号线通过，商业我们根据轨道交通的特点确实也做了调整，包括业态定位这块，我们业态定位当时就是休闲、娱乐的业态定位，当时我们考虑的不是非常重要，但是6号线开通信息之后，我们对整个休闲、娱乐这块，包括商务酒店这块的业态招商就加大这方面的比重，为什么这样？因为轨道交通带来的效果是把时间距离要缩短了，很多CBD区域的人符合居住酒店的需求，我们可以在轨道延伸的区域，设一些商务酒店，如果没有轨道交通，这种因素只能靠正常的交通，包括自驾车来满足，但是有轨道交通的时候，我们可以把商务酒店业态的比重适当地加大。

      同时根据国外的经验，就是从站点出来之后，轨道上盖的建筑这种商用价值是最高的，轨道上盖的建筑除了大型的商场，刚才我说的东方新天地，其他的确实有大量的人存储，但是是流动的消费，不能让整个消费者在这儿驻足停留，这个也有劣势和优势，国美这样的商业，我们经常打比方，这样的商业就是从轨道交通尤其站口出来之后，先要经过这个商业，这儿的商业价值是最高的，它从轨道交通站点出来之后，他从社区出来之后，他要上班，那么这个商业是必经之路，因为他靠近一个居民大社区，又离得轨道非常近，他消费完了直接就回家了，消费时间比较长。在上班早晚买快餐，考虑到地铁6号线的规划，考虑到周边的居住人群，这样这个区域的住宅就缺少这样一个在轨道和住宅之间比较成型的商业，这个商业基本由于轨道交通快速消费人群，大的社区的居住人群，根据轨道交通的商业业态，我们也进行了适当的调整。

      地铁6号线给通州的商务发展搭建桥梁

      我简单说几句，因为地铁确实未来发展这么快，5号线、6号线，有地铁的发展，北京轨道交通都串联在一起了，整个的发展即使没有这种规划，由于地铁的带动效应，周边的区域和城市中心的发展出现均衡发展的趋势，地铁关键因素是对不同区域的功能转变，再一个是对消费习惯的改变。功能改变是什么呢？通州虽然说是没有产业去支撑的，刚才李总也说到了，不像亦庄和顺义，但是其实地铁开通以后有一个先决条件，它对商务氛围的完善搭了一个桥，比如5号线，因为5号线规划，所以当时我们立水桥的区域就设计的写字楼，考虑到在这儿上班的人坐地铁比较方便，这儿具备建设写字楼的基本条件，6号线开到通州以后，站点附近，包括地铁沿线，具备的条件，他不能说所有氛围都完善，但基本的条件具备的。速8、如家这样的酒店，他也乐意选择轨道交通附近。他在轨道交通附近类似其他的多中心的区域，他的成本是非常低的，他们在选址的时候把轨道交通作为非常重要的条件，包括大型的郊区的购物中心，比如现在中关村国际商城，它是在北边，它就做郊区的商业，而且是大型的郊区商业中心，他把轨道交通看得也非常重。你看国际、国内的酒店，大型的商业购物中心的管理公司，包括写字楼的建设的开发公司，他们把轨道交通都作为一个非常重要的条件，其他的轨道交通通到郊区的区域，它对商务氛围的完善，包括商业配套的完善，确实有比较基础的条件，这对区域发展奠定了非常好的基础。但是地铁的效应我觉得非常大的，对区域的发展是有非常大的带动作用，对两轴两带多中心的发展支撑作用确实是非常明显的。