商业地产有前景也有陷阱 进军时机需要谨慎

在上个月刚刚结束的房展会上，不少细心的观众发现，相比往年，今年的商业地产项目明显增多，尤其是不少项目打出售后包租的口号，最高年回报12％。在上海，著名的写字楼、商场经营不善的比比皆是。正如著名商业专家姜新国说：“商业地产和住宅不一样，住宅市场好，都好。商业是个案性非常强，可能市场都好，某个项目不好，可能市场都不好，但是，某一个项目很好。”对此，业内专家提醒，投资者千万注意其中的投资风险。 
　　随着房地产行业、商业的发展，商业地产将会在越来越重要。开发商会越来越多的转向商业地产，绿地、大华、复地等都大力进军商业地产，投资者也会越来越多的投资商业地产，而不是住宅。不过，正如业界专家所说：商业地产既有前景，也有陷阱。

 　　大开发商进军商业地产：大势所趋

　　绿地集团将投资15亿开发建设、并委托洲际酒店集团管理四个酒店项目。另外，大华、复地也加大投资除了绿地大手笔投向商用物业外，其他的大房地产企业也不例外，纷纷进军商用地产领域。大华除了和铜锣湾合作虎城外，还在徐家汇有一个汇智大厦以及其它商业地产项目。大华集团副总裁陈宁对记者说：“大华专注房地产开发，不仅是住宅，也将大力发展商用地产。”香港上市的复地集团，也在天津、海南等地拿下了商业地产项目。

　　大企业进军商业地产是市场发展、以及企业发展的必然之举，香港的房地产企业都经历了从住宅到商业地产的过程：建住宅可以迅速获利，并可以很快做大规模。但是，做住宅，开发商无法获得土地增值的受益。因此，当企业做大之后，资金实力雄厚之后，开发商就开始进军商业地产，去获得稳定的租金收益。所以，香港的上市公司，都是依靠商业地产的租金获得稳定收益。

　　从香港大房地产企业商业地产所占的比例看，上海的大型房地产企业商业地产的比重并不高，因此，未来，大型房地产企业进军商业地产的将会越来越多。

 　　进军时机需要谨慎

　　平就直接指出：“开发商眼光短浅、商业地产产业链缺失相关的金融产品、与城市规划脱节是目前商业地产面临的三大问题。”他认为，目前我国商业地产亟待解决的问题太多，此时并非商业地产开发的大好时机。

 　　“过去我们对商业地产的复杂性认识不够”

 　　第一个，商业地产是董事长的事，不仅仅是总经理的事。商业房地产必须在公司战略层面上来决定要不要进入。进入商业房地产要有打持久战的准备。我们通常也讲它是四高，高投入、高产出、高风险、高贡献，所以进入房地产业一定要有这个思想准备。

　　第二个，商业地产还是市长的事。为什么那么讲，一个商业地产对城市的贡献，与城市经济的发展是密切相关的。它可以给你带来一个持久的税收贡献，是对城市来说是高贡献。同时，如果出了问题也是有高破坏性的。

　　第三个，也是行长的事。商业地产背后是一个金融的问题。国内商业房地产目前出的问题跟我们金融产品的缺陷有很大的关系，只有银行贷款没有严格意义上的金融。开发商有还款的压力，不卖也不行。这是前期开发，后期建成以后也没有机制，没有办法推出来，这些都会对商业地产产生很大的影响。商业地产要在中国真正的发展，金融问题必须要解决。

 　　“商业地产的发展一定要有一个很好的外部环境”

 　　他强调：“我觉得我们商业地产在中国的未来前景还是好的。但是，目前，商业地产的开发并不是一个很好的时机。商业地产的发展一定要有一个很好的外部环境。一个是金融问题，另外一个就是城市规划的问题。这些都有问题，没有很好的解决。” 他指出，商业中心的规划是商业主管部门在提，而不是政府在提，不是规划部门在提，商业部门有这种专业性的考虑，但是它没有调动资源的能力和权利。而规划部门有这个权利又不懂得商业的重要性，这就是问题的关键所在。

　　另外就是开发商资金问题，如果开发商资金实力不强，将会遇到很多问题。他说：“商业地产有一些滞后性的，现在可能看不到，但两三年以后就会集中爆发。”

 　　“中国商业前景很好”

 　　他也认为中国商业前景很好。他说，对前景做几个描述。一个就是我觉得商业地产有一个很好的前景，这包括两块，第一个是新增的需求量，休闲类消费会增加，中外资商业的竞争也会拉开开店的速度。居民区的郊区化也会成为一个新的方向。但是也要考虑到它的局限性，商业地产的发展背后有商业的制约，现在的商业品牌是不够多的，支撑不了。另外一个就是有些商业的机会可能被一些战略伙伴所锁定。所以我想对商业房地产的发展需要有更多的、系统性的，复杂的思考。

 　　高度警惕售后包租

　　这次房展会上，不少企业打出售后包租的幌子。不过，正如中星营销机构副总经理刘承健指出：“售后包租的风险投资是有风险的。” SOHO中国公司董事长兼联席总裁潘石屹也明确说，中国地产金融的风险不完全局限在信贷风险、土地风险范畴之中，保租销售这种销售模式，同样可能引发行业风险。

 　　何为售后包租

　　售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为，其形式包括“返租回报”、“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等，但万变不离其宗，终归是以“先销售后承租，同时给予一定比例租金回报”的方式吸引买家入场。同时，因为“售后包租”必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅等的销售过程中。

 　　售后包租的目的

　　据了解，目前绝大部分商业地产开发商资金严重不足，在营销方式上如果只租不卖，至少要有长达十几年的投资回收期，同时又因为难以找到有实力的投资商一次性买断，为了尽快套现，缓解资金压力，分割出售便成为他们的必然选择。

　　但是《商品房销售管理办法》明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。可见，法律条文是明令禁止售后包租的。售后包租的风险是显而易见的。

 　　售后包租的风险

　　首先，售后包租不过是一个开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至15%的售后包租收益率，实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来了。

　　其次，零风险承诺不现实。先售后租”也并非像商家承诺的那样是“绝对的零风险”。采取“售后包租”的方式涉及两种法律关系：一是购房人与开发商之间的买卖关系；二是购房人与第三方的委托租赁关系。其风险在于一旦租赁环节出现问题，最后承租商铺的企业经营不佳，或者不积极履行其支付租金的义务，开发商也就不能如期支付投资者的收益；严重些，如果开发商出现资金断链不能如期交房，投资美梦就会成为“资金黑洞”；

　　第三，即便是现房，“售后包租”虽不违规，也并不意味着稳赚。

 　　业内专家给投资者三条建议，规避风险

　　1，应当由开发商提供担保，承担连带责任。购房人应当与开发商、租赁公司共同签订合同，约定尽可能长的包租期，同时严格约定租赁公司不得提前解除合同，否则应承担巨额的经济赔偿责任，赔偿责任可以随未履行合同年限的减少而减少。合同中应将开发商作为租赁公司的担保方，一旦租赁公司不能承担赔偿责任时，开发商应承担连带赔偿责任。当然，最好约定一旦不能实现包租的投资目的时，购房人有权退房。

　　2，明确约定相应违约责任。如租金、租期、租金的交付方式、违约责任的确认等。

　　3，要查实合同另一方的企业经营状况、承担责任的能力。