商业地产被低估 春天还会到来仍需防范“春寒”

      2008年的脚步渐行渐近，回首动荡不平的07年深圳楼市，业内人士感慨颇多。12月，深圳搜房网隆重推出了搜房网2007中国地产人气榜(深圳) 。借此时机，搜房记者一线采访了几位业内专家，请他们谈谈即将过去的07年深圳楼市，展望2008年深圳楼市的发展走势。下面是高胜商业地产顾问机构高海君先生的观点： 

      后起勃发 商业地产价值遭低估

      在深圳房地产行业里，商业地产的光芒一直被住宅掩盖住。深圳庞大的外来人口所带来的刚性需求使得住宅物业价格的上涨速度远远超过商业物业。作为潜心研究国际国内商业地产的专家，高胜商业地产顾问机构高海君表示，商业地产价值和住宅价值在国际上基本介于1：5的范围。一个城市，一个商圈在同一地方开发商业地产或者住宅地产的时候，商业地产价值增长的幅度一定要领先于住宅，这才是正常的规律。但是中国目前出现了一种很不正常的现象：住宅增长空间超过商业地产增长空间！

      商业地产是一个高风险性的投资产品，而住宅从本质上来看不是一个投资产品，而是一个消费产品。当购买一个高风险的投资产品，还不如去投资一个几乎没有风险的产品，并且利润差距巨大的时候，所有人都会去规避风险，整个社会投资趋向就会发生改变。

      随着近两年来深圳房价的水涨船高，住宅已经成为投资者手中的快速生财工具。在谈到住宅物业和商业物业的收益周期差异时，高海君这样分析到，一个城市要有一个市，这个市是由人产生，这个时候才会产生商业物业。商业地产随着时间的推移，城市人口的增加、社会消费能力的增高，需求会不断扩大，租金水平也会不断提高。当这个商圈旺起来的时候，商铺才可能变成金铺、银铺。现在一些商铺的价值在开盘的时候就卖到了住宅的5倍以上，其实是在透支这个商铺未来5-6年甚至8年的升值空间或者经营价值，投资商业物业的人购买了商铺之后，3-5年内是没有收益的。这是商业地产物业和住宅地产物业在收益方面的巨大差异。而住宅随着时间推移，结构、环境、房屋折旧、价值都不会提升。在中国为什么会提升呢？是因为中国房地产开发很多时候只有十几年时间，甚至一些任何配套都没有三类市场，租赁价值是没有的。

      防范“春寒” 品牌开发商的“春天”不太远

      当谈到2008年深圳楼市是否会回暖时，高海君坚信，品牌房地产开发商和商业地产的春天还会持续，但是一定会有春寒，要做好防范春寒的工作。2008年楼市“春天”仍将到来的原因有两个：第一，房地产开发市场来讲，全国对住宅都有一个刚性需求。国家宏观调控政策调整，收缩银根，只是暂时地把这种需求压制住了。只要产品好，价格合理，这部分需求就会释放出来。第二，房地产行业消费投资有一个很奇怪的现象，绝大多数是区域化的置业。深圳作为沿海地区，拥有大量的人口并极需在此买房安家，这就决定了房价不会暴跌，需求持续存在。

      从宏观上来分析，深圳房地产住宅市场增长短期内会受到“春寒”的影响，投机者的炒房投资行为会遭到抑制。经过这次楼市震荡和政策调控之后，将会淘汰一些不专业不合格的房地产开发商。至于媒体报道“开发商将会有80%、90%消失”的说法，高海君认为只是学者的一厢情愿的想法。

      在回眸2007年眺望2008的时候，高海君用了一句话来总结：希望未来中国投资商是一个注重产品与注重资本相结合，给大家提供更好的适合市场需要的产品和服务。展望未来，充满信心，机会大大。