东莞楼市:商业地产逆市大热 小户型“大甩卖”

今年楼市最后一次楼盘推售高峰终于在本月爆发。与往年不一样的是，今年年末东莞城区楼市大规模集中推售的只有一种产品——小户型。晶城、第一国际三期、名门世家、名门公寓、中信德方斯、卡布斯广场、君悦2046、景湖春晓公寓等近数十个全新小户产品几乎同时现身，一场楼市“寒冬”里的“营销大战”令整个楼市硝烟弥漫。　 

    这边小户型项目“年末大甩卖”销售成绩不尽如人意，另一边厢商业地产项目却个个都“叫好又叫座”，与小户型遭遇到的艰难销售局面形成强烈对比。

小户型项目“营销战”：小户型让利尺度大

    上个周末，大多数东莞市民都收到了数十条小户型楼盘短信的“狂轰滥炸”。 

    景湖春晓公寓、晶城、城南尚品、卡布斯等30~50平方米的小户型项目都以冲击力极强的价格、优惠折扣吸引买家看楼，某些楼盘打出“交5万送5万、送千元精装修”的让利承诺。有的楼盘做得更彻底，为了让买家低门槛入市，开发商以先垫付首期的形式承诺“零首付、一成首付”。

    相较于各大楼盘常见的送大礼、给予多重折扣相比，垫付首期的形式更能打动人心。如南城CBD中心区的晶城，以较好的区位优势、高赠送面积及一成首付等卖点成为年末小户营销大战中的胜利者，该盘12月16日开盘，共推出408套单位，当天销售约300套，在小户扎堆激战、投资客观望气氛浓的情况下，开盘当天实现了75%的销售率。

在此成功先例下，目前多个小户楼盘开始纷纷效仿，如城市假日三期也启动了一成首付置业计划，而早已开售的南城金升国际公寓为加快销售，也推出了零首付计划。

“价格战”：住宅价格回落至“6字头”

    在市场大势疲软的局势下，近期小户产品中如景湖春晓公寓、中信德方斯都推出了一批限量特价房，价格分别是每平方米5000多元、6000多元。而就在两个月前，这两个盘的定价都达到了每平方米8000元以上。

    但是出限量特价房只是各大楼盘促销的又一举措，限量房的数量都很有限，小户楼市貌似在“降价销售”，实际整体价位依然坚挺。德方斯除限量房的其他单位销售价位多在7800~9000元/平方米的范围，晶城较好单位的毛坯房价格也在7000元/平方米以上。

    业界预计，随着更多小户新品的推出，定价会更趋于理性，深国投时尚岛·蓝钻这种年度优质小户型定价8200元/平方米，有了该项目的市场参照价，后市会出现更多6000元/平方米价位的小户型。

业界观点

    中信地产策划师邱冰毅表示，小户型项目在营销上之所以会出现如此大的让利尺度，完全是因为“生不逢时”：

    刚好在房贷新政实施后、市场成交一片低迷时，东莞小户型产品大规模上市，而这种产品刚好是最受政策制约的产品，开发商为突破销售瓶颈、把握年末最后机会“冲业绩”，才会“出尽法宝”寻求突围。

商业地产项目

投资热钱转投写字楼商铺

莞商业地产突然逆市大热

    东莞住宅市场近期整体不景气，丝毫没有影响商业地产在近期突然大热。

   继莞城区西城楼大街100多个商铺热卖之后，10月初第一国际在房贷新政新鲜出炉后逆市推出数百个均价超万元的写字楼单位，也是一扫而空。

    近期，东莞推向市场的几个商业地产项目再掀租售热，商铺租售、招商一律大热，一扫楼市低迷的阴霾。

   业内分析人士认为，东莞商业地产历经数月低迷突然逆市大热的原因在于以下几点：楼市新政主要调控的是住宅类产品，在住宅市场投资遇挫的投资热钱转投受影响较小的写字楼、商铺，引致近期东莞大部分商铺写字楼租售突然大热；

    出现租售大热的商业项目本身的地理位置及投资前景就不错，如南城CBD中的第一国际写字楼、中央生活区核心地段的城市风景商业及即将开售的中环财富广场商铺等，都是投资者看好的投资区域。在这些优质商业地产项目的带动下，目前东莞商业地产市场一片火热，但商业项目后续经营乏力、写字楼空置率居高不下等现象仍然存在。