浙江首届商业地产开发与经营高峰论坛观点集粹

有人说，房地产业的一朵金花就是商业地产。商业地产以商业和地产结合的新型模式受到高度的关注，特别是浙江的商业地产，发展的速度令人惊讶。但不可否认的是，商业地产在发展中还存在很多问题，如商业与地产的脱节，开发和后期管理经营的高难度、高风险等，这些给这个生机勃勃的市场带来了很多困惑。

　　5月17日上午，由中国房地产业协会产业发展部、钱江晚报主办，浙江广利集团协办的“中国（浙江）首届商业地产开发与经营高峰论坛”在浙江世贸中心举行，房地产老总、零售业老总等共20多位人士进行了一场关于商业地产的“西湖论剑”。

　　开发商、经营者，只有一个能赚钱？

　　商业地产最难协调的是商家和房产商之间的矛盾，与会者认为：开发商与经营者之间存在着不小的心理差距。

　　杭州银泰百货有限公司总经理厉玲：零售业赚钱很辛苦，是一分一分地赚，利润率在3~5%之间，因此营业场地的租金不能太高，能够承受的日租金在1元/平方米左右；同时大型商场对地段、面积的要求却不低。而开发商对此类物业的开价往往很高。按照银泰目前的实力，应该可以开出七八家分店，全省各地也有很多物业适合开商场，但因为房租的问题，我们的步子迈不大。就像一个姑娘，虽然遇到了很多小伙子，可双方都嫌这嫌那，恋爱就没能谈成。

　　杭州联华华商集团发展总监兼党委副书记沈宪忠：联华华商集团以每年新增20家超市的速度发展，平均每18天就要开设一家6000平方米以上的超市，最大的达2.6万平方米，对物业的需求可以说是非常饥渴。
　　与大型商场面临的同样问题是，超市也是利润不高的零售企业，对房租也是要求尽量低廉，我们曾经在长兴看中了一个1.6万平方米的场地，但对方开出的最低价是每平方米2元/天，这样算起来，房租的成本就是1163万元/年，这对走薄利路线的超市来说压力太大，只好放弃。我们每年都要与60~70家房地产公司接触，但就租金问题谈成功的往往很少。

　　华元房地产有限公司营销总监金伟成：我们曾经做过市场调查，不少开发商以前开发的办公楼、商住楼所附带的商业用房，获利都不理想。主要的矛盾还是开发商与经营者的利益冲突。
　　开发商总是希望开发—出售—再开发的循环周期越短越好，这就不可能完成对商业地产完善的规划。对开发商来说，5~8年已经是他们最长的等待期了，他们觉得在这个时间段内必须把投资收回来，再长就不愿意了。

　　杭州武林路女装街管委会费英明：我们一年要接待几批来考察女装街的国内同行，在与他们的接触中，越来越感到合理、准确定位的重要性。这个定位包括对消费者的细分，对商业街规模、档次的确定，以及由哪些商业业态组合。

　　建议一：小业主与主力商家区别对待

　　华元房地产有限公司营销总监金伟成：真正长期的合作，应该是出售、出租、经营都占相当的比例，对一些能吸引人气的主力店要与其他商家区别对待，要让他们也能赚钱，开发商才能赚钱。

　　建议二：开发商与商家要转变获利观念

　　广厦商业集团总经理王岗：开发企业与经营企业的理念也需要对接。不是只有把物业卖掉才能有收益，租也能获利，利润可以通过多种手段和途径获得。对商家来说，买物业或者与开发企业合资也是可以考虑的模式。

　　开发商、经营者，为何总失之交臂

　　在商业地产的运营过程中，不缺开发商业物业的开发商，也不缺寻找商业物业的商家，遗憾的是，双方总是在相互寻找中失之交臂。专家们呼吁，开发商与经营者之间要加强沟通，这种沟通不仅仅是在事后，更应该在前期定位时就相互了解需求。

　　杭州联华华商集团发展总监兼党委副书记沈宪忠：我们曾在宁波与一物业的开发商谈判过。这个物业已经出售，涉及到300多家业主，情况十分复杂，还被要求以房地产销售价格确定业主回报率，这远远超出了超市的承受能力。结果谈判没有成，非常遗憾，本来这个物业的各方面条件都比较理想。

　　杭州百货大楼总经理顾灵华：对开发商来说，他们在做商业地产之前首先考虑的是获利，这是不行的。对百货业而言，出售后再返租的物业是最烦的，因为小业主很难协调。好不容易商场的人气聚集起来了，返租期一到，要提高租金或者说部分业主要收回物业，这些都是不能不考虑的问题，麻烦很多。

　　香港永昌凯利设计事务所孙志明：并非所有物业都能开发成商业物业；并非所有商业物业都是越大越好；并非地段好就一定是好的商业物业。如果定位不准，好物业也会弄坏。
　　我接触到的很多项目都是前期工作不到位，没有事先规划而造成无法经营。如果事先能跟经营者沟通，听听他们的意见和要求，就不会是这个样子了。不同业态有不同的功能要求，不能一概而论，只顾销售，不顾后面的经营，对业主的承诺自然成为泡影。

　　广厦商业集团总经理王岗：我参加过一个商业地产论坛，结果一打听，一屋子都是地产商，没有商界人士，纯粹由地产商谈商业地产，怎么会对路！

　　有数据说，2004年1季度，商业营业用房销售达到290亿元，同比去年增加60%，商业地产总规模3000万平方米，其中购物中心700万平方米以上。这个数字是非常惊人的。
　　商业物业要求相当高，房地产企业要增加与商家的接触；商家、投资者对房地产企业要加强理解；中介、学者、传媒对这个命题也要重视。

　　建议一：开发商与经营者事先要沟通

　　杭州解百集团股份有限公司总经理王季文：房地产与百货业如何结合？事先双方就应该进行充分的探讨，从投资开始就需要进行沟通。

　　过去，到展览馆展销几天也很赚钱，现在不一样了，场地功能是否符合商家的要求相当重要，功能与定位不符合，就会造成浪费。房地产公司要求百货业介入，这是很明智的，但显然目前做得还很不够。

　　百货业要介入商业物业的前期开发就必须考虑综合因素，包括本地顾客的消费习惯等。

　　建议二：前期定位要细致

　　浙大房地产研究中心主任赵杭生：相比较住宅开发，开发商对商业物业前期定位相当粗糙，对专业定位认识不足。有些开发商在施工中担心招商，在招商时担心经营，永远处于一个不放心的状态。前期定位应该与招商一样，使人一目了然。哪些租，哪些卖，哪些合作经营，都应该很清楚，从建设到经营，能一步到位。

　　什么样的商业地产才算成熟
　　
　　中国房地产业协会秘书长顾云昌：现在，商业地产发展十分迅速，很多开发商投身这一行业，全国在建的大型购物中心就达200多个，总投资超过1000亿元。是不是真的需要这么多购物中心？现在商铺的价格也让人看不懂，上次有个美国的房地产业内人士到上海，惊叹南京路商铺的价格已经超过美国曼哈顿第五大道的商铺，他认为这里面有泡沫存在。

　　许多楼盘片面侧重于建商铺，却不注重培养人气。比如很多开发区，没有注意在周围建立住宅区，结果白天很兴旺，晚上却一片漆黑。

　　第一太平戴维斯浙江首席代表杭根宝：很多开发商在开发商铺时总是急于出售，比如一幢写字楼，分成很多小块被卖掉，结果引出很多纠纷，因为卖出去后开发商就撒手不管了，没人很好地安排整幢写字楼的物业管理。苏宁电器集团连锁店发展部部长王建峰：去年苏宁的销售额达到140亿元，今年我们的计划是把全国的苏宁连锁店开到100家。现在让我们感到困难的并不是资金，而是选址、找店面，苏宁不离开市场，要走向沃尔玛那样的连锁大企业，需要找到适合的商业房源，尽快完成布点。

　　建议一：成熟的商业地产需考虑五点

　　香港永昌凯利设计事务所孙志明：成熟的商业网点需要满足哪些条件？首先，要确保常驻人口15万人左右；其次，生活区要占总面积的50%；第三，新区距离老城区要在15公里以内；第四，交通设施完备；第五，有龙头商业主体带动。

　　商业地产要跟着卖场规划调整，建筑结构要与卖场功能性质相适应，物业配套设施要完善，如停车配位、照明设计以及其他经营服务的配套等。

　　建议二：处理好两种关系

　　中国房地产业协会秘书长顾云昌：建设一个好的商业地产，要处理好两种关系。第一，“城”与“市”的关系。“城”是住人的地方，“市”是市场，住宅需要商业来配套，商业地产也需要考虑人文环境。第二，商业与地产的关系。商业的价值决定地产的价格，先商业后地产，对商业价值考察透彻后，地产的开发才会有鲜明的指导性。
（消息来源：钱江晚报　作者：詹丽华　张伟群）