南北太重中间过轻 海南商业地产布局不均匀

      海南商业地产虽然发展势头良好，但却存在冷热不均的情况。海口、三亚的商业地产趋于供过于求，而多数市县却是略显短缺不足。东西南北中商业布局功能不协调，海南的商业布局期盼走出头重脚轻的状况。　
　　 
　　南北太重中间过轻
　　 
　　商业的发展和城市的发展之间存在着一种天然的联系。城市形态结构的变化都会导致城市商业也发生相应的变化。
　　 
　　城市化快速推进的海口、三亚吸引了大量的资本涌入。海口近几年每年新增的商业地产面积都在几十万平方米，三亚也在短短几年从几万平方米猛增加到20万平方米。海口的商业发展水平远高于各市县，商业地产总量不断增加，层次不断提高，形态发生了根本性的变化。三亚作为南部中心城市，商业地产也相对繁华。
　　 
　　不过，海口、三亚商业相对繁华的背后，却难以掩饰商业网点布局不合理、业态结构无序、功能雷同的缺憾。以三亚为例，三亚市区310个具一定规模的零售网点中，以解放路为核心的河西区的网点为259个，占84％。三亚目前的主要商业网点多集中在传统商业街道，而一些新建的道路、开发区、小区和景点的网点建设明显不足。在5个乡镇，商业网点以传统农贸市场和小型网点为主，数量少，规模小。在景区，配套的商业设施不完善，远远不能满足游客多样化的需求。
　　 
　　省经贸厅有关人士认为，海南全省的商业没有均衡发展，中心城市零售市场的竞争越来越激烈，而一些市县的商业网点发展缓慢。中部山区县城商业业态普遍不丰富，零售品选择范围过小，甚至满足日常生活用品所需的超市也不像样。
　　 
　　一般市县商业发展滞后，除了本身消费力有限的制约外，另一个重要的原因是商业资本只关注中心城市的市场，而忽略了一般市县区域的零售商业考虑，导致没有合适的业态和场所供当地群众消费。
　　 
　　万国大都会负责人建议，在各市县新一轮的城市建设或改造中，应当十分重视社区商业中心的建设，进行示范性社区商业中心的规划和建设，配置各类专业专卖店、餐饮、服务、休闲、娱乐等。各区域的商业布局应当同本区域的市场与客流特征相一致，不是简单地把商品送过去，同时也要把现代流通方式与先进消费观念送过去。
　　 
　　旅游商业重视不够
　　 
　　海南旅游产业持续快速发展，今年的游客总人次估计超过了1800万。不仅游客显著增加，游客的消费实力也有明显提高，俄罗斯、韩国、日本等国家的境外游客绝对人数也迅速增长。这是非常庞大的消费人群，消费潜力巨大，但由于各方面的原因，海南旅游商品发展并不尽如人意。如何让海南旅游商品开发经营成为海南商业的重要力量，跟上海南旅游转型增效的脚步，值得业界人士深思。
　　 
　　有专家介绍，购物是衡量区域旅游业发展成熟与否的重要标志。发达国家的旅游购物收入，一般占旅游业总收入的40%—60%，而我国购物消费占旅游整体消费近年来也一直在20%左右徘徊，海南却在10%左右，这与海南旅游业发展的水平是极不相称的。
　　 
　　海口虽为海南商业的区域中心城市，但多数游客并不在海口停留，直接从机场前往旅游目的地。海口商业受益旅游产业的比例并不多。而在旅游沿线的一些旅游购物点，由于越来越多的游客知晓导游拿高额回扣的内幕，对传统旅游购物点产生抵触和反感情绪。就旅游产品本身而言，丰富性不够，吸引力也有限，不外乎珍珠、椰雕、贝壳、岛服等。珍珠和水晶加工上了一定规模和档次，但假冒伪劣品影响了市场的信誉。每个景点的旅游产品无论在外观形态，还是商品结构上，都大同小异，远远不能满足游客多样化的需求。
　　 
　　业内人士建议，可以在游客的旅游沿线城市或景区，打造特色商业圈，在规划上注意避免同质性，进行市场的特色创新，形成商业集群。
　　 
　　商业与房产需要对接
　　 
　　海南的商业房地产已进入了一个错综复杂的转型期。
　　 
　　在这个转型期间，海口赛格电子市场颇有一定的代表意义。位于海口国贸的瑞特广场底下五层全部建成商铺，开发商原希望通过“买间商铺成就富翁梦想”等炒作，快速卖铺套现资金，但由于第一摩尔等项目炒作的泡沫已经破灭，很多投资者对于商场内的“一铺养三代”不再信任，瑞特广场的底铺销售不理想。开发商只好高价借“壳”出海，借用深圳赛格电子市场的招牌进行招商。如今虽已勉强开业，但经营非常困难，偌大商场经常处于冷清状态。
　　 
　　住宅价格与商铺价格表面上的巨大利润落差，令许多开发商产生巨大的投资冲动，于是一幢幢临街建筑的裙楼部分悉数建成商铺。开发商们正在付出的高昂学费让人们意识到，目前商业业态与相关设施面临着无法避免的挑战与变革，海南的商业与房产市场的对接口径和可操作性还需要更深入、更科学的论证，需要实现有价值的对接。
　　 
　　海南城市化进程的步伐越来越快，海南现代商业地产存在呼之欲出的可能。更先进的商业业态升级换代已对海南现有商业形成步步紧逼之势，大润发、家乐福的超市业态引爆海口的消费热情。
　　 
　　随着海南的开发商们对商业规律认识的深化，投资必然理性，这一趋势必终结海口商业地产的盲目开发时代，现有商业地产酝酿突破现有格局，新的商业地产经营时代将到来。在传统的百货商场、大型超市、专卖店等的基础上，一种集购物、休闲、餐饮、娱乐、观光为一体的以体验消费为主的综合型业态，是未来的发展方向之一。
　　 
　　当然商业是经营出来的。没有先进的、发达的经济大环境，就不可能有真正的商业房地产。优质商业地产的未来空间，有赖海南经济的进一步发展。
　　 
　　谨慎的态度和科学的发展观，是海南的商业房地产彻底告别“童年”，走向成熟的关键。