千方百计地盘活烂尾楼 沈阳告别烂尾楼时代

在沈阳中街地区的繁华闹市中，多年的烂尾楼?亚商厦正在数着它的最后日子。今年冬天拆除之后，春天这里将建设一座大型综合购物广场。2009年底，原址上将挺立起久光百货，中街地区将形成集商品经营、旅游文化和商务活动于一体的全新商业形态。

　　2007年12月24日，记者从沈阳市城乡建设委员会获悉，经过近5年的治理，沈阳市的烂尾楼大多数相继获得了新生，有的已经重新投入使用。2007年，随着木兰大厦的重新启动，沈阳剩下的三四个停缓建工程也走完了司法程序，进入拍卖阶段。在奥运年到来之前，作为分赛场的沈阳告别了烂尾楼时代。

　　冲动的惩罚

　　据统计，到2000年年初，沈阳的烂尾楼共有36座。这些烂尾楼多动工兴建于上世纪90年代初期。当时席卷全国的房地产热潮也波及了沈阳，丰厚的利润冲动着省内外的大小开发商，他们一路狂奔紧赶慢赶地进入住宅、酒店、写字楼、商场等不动产的开发。

　　日汇大厦就是沈阳一座典型的烂尾楼。1993年，受火爆的房地产市场影响，日汇大厦也风风光光地开工建设。大厦规划23层，建筑面积15.8万平方米，准备开发为写字楼。两年后，因为开发方资金链条断裂，已完成主体框架的大厦被迫叫停。由于投资冲动造成的惩罚，日汇大厦消耗的不仅是土地资源和建筑成本，它同时也欠下了2.66亿元的银行债务。

　　居住在太清宫附近的张永新每天上班都从日汇大厦前经过。他说，整个大厦当时破破烂烂矗立在那里，经过风霜的侵蚀，生锈的钢筋离很远都能看见，路过的行人都会紧走几步离开大厦楼下，以避免有坠物落下。日汇大厦因此成为沈阳年龄最老、规模最大的“烂尾楼”。

　　事实上，“烂尾楼”在全国各大城市都或多或少地存在。沈阳建筑大学的一位专家说，烂尾楼是房地产热结下的恶果。在十几年前，开发商比拼的是固定资产投资额度，都畸形地认为越大越好，很少认真考虑投资的收益，导致投资的盲目性和随意性很大。同时，房地产开发商缺少运作项目的资金，也是造成“烂尾楼”出现的最主要原因。

　　由于冲动，部分房地产商在开发定位时的前期论证不够充分，对市场的需求量没能够有很好的测算，导致项目后期运作无法正常进行。

　　艰难的启动

　　由于严重影响城市形象，破坏投资环境，被称作城市的“盲肠”和“疮疤”，以停缓建工程为代表的烂尾楼到了不治理不行的地步。为此，沈阳市政府相继推出了一系列推动政策盘活烂尾楼。

　　记者了解到，早在2000年6月，沈阳市政府就出台了《沈阳市房地产开发经营管理办法》，其中第17条规定，房地产开发企业应按照限时制度的规定，按时完成房地产开发项目。对停缓建项目，可延长竣工时限，但延长时限最多不得超过一年。在延长时限内仍未竣工的，由市房地产开发主管部门收回项目建设权，重新组织招标、拍卖。2003年5月，沈阳市又明确表示对那些限期内不能启动或复工无望的烂尾工程，政府将依法采取代为处置、转让产权、强制拍卖，乃至强制拆除等措施。

　　《管理办法》的出台，拉开了沈阳市向烂尾楼宣战的序幕。然而，沈阳市建委开始着手整顿的时候，遇到了许多难以想象的困难：开发商缺少资金开发，同时债务纠纷错综复杂，银行贷款拖欠不还等等时刻纠缠在一起。更有个别开发商因为烂尾楼的市场前景不好，而拒绝重新开工。

　　为此，沈阳市建委在吸取全国其他城市成功经验的基础上，结合自身实际，提出了加大处置停缓建项目力度的实施意见，并采取了对不符合《规划目录》的原划拨用地一律补办出让手续，应缴纳的出让金和配套费均按照原批准时间的标准收费，简化复工审批手续等一系列具体措施，促使停缓建项目早日开工。市建委每次外出招商引资，都忘不了推介烂尾楼，千方百计地把烂尾楼盘活。

　　治理烂尾楼，沈阳一些城区还成立了专门的机构。记者了解到，沈河区委、区政府为盘活区内经济存量资源、推进楼宇经济、发展区域经济，于2005年3月设立沈河区经济存量资源启动办公室。办公室掌握着全区200平方米以上包括闲置楼宇、厂房、地块在内的存量资源，并且提供全过程跟踪与全方位服务。记者了解到，自办公室成立至今，已启动区内5000平方米以上重点闲置楼宇项目20个，总面积超过43万平方米，占全部重点存量资源总数的40%。这些沉睡已久的楼宇大项目的苏醒，使沈河区存量资源的发展潜能得到了极大限度的释放。

　　对于烂尾楼，沈阳市中级人民法院则采取了“一楼一策”的办法。对于开发商在短时间内能完成收尾工程的，法院千方百计促其完成；对于没有交付条件，开发商又无力完成后续工程的，法院委托拍卖行进行不分割拍卖，最大限度地保护其财产价值的实现。

　　蕴含的商机

　　如今漫步沈阳中街，恒隆广场的崛起改变了中街中段的人气。几年前，恒隆广场所在的原嘉阳广场是沈阳出名的烂尾楼，前后几次拍卖都没有拍出。2005年年末，来自香港的恒隆地产有限公司以7.6亿元的高价，成功地将嘉阳广场收入囊中，北中街由此被激活。

　　一些颇具实力投资者以不同方式介入沈阳烂尾楼工程，使越来越多的烂尾楼苏醒。3年前，在铁西区最繁华的商业街兴顺街，一座闲置了10年的烂尾楼被温州财团以1.9亿元盘下，如今，沈阳食品城已经成为东北三省最大的食品批发中心。

　　在外地，2007年以来，上海、苏州、南宁等市的烂尾楼都得到开发商的热烈追捧，很多停缓建多年的项目迎来了新生。香港某房地产公司近两年来有6个烂尾房地产项目在手，分别位于北京、沈阳、大连、青岛和成都。沈阳以外的5个项目总建筑面积约42.43万平方米，净资产值已达2.93亿美元。

　　“烂尾楼”之所以走红，专家解释了其中四点原因：首先因为国家出台了一系列房地产开发市场的从紧政策，避免过度炒卖楼盘。其次，楼价也取决于地价，现存的烂尾楼项目经过多年闲置，最初开发时的地价比现在要低很多，而且经过长期搁置，出售方的心理预期并不是很高，投资商往往可以用较低的资金购得，而获得后期较高的利润回报，这对缺少土地储备、希望进军异地市场的开发企业可谓短、平、快的捷径。第三，由于普遍开发较早，烂尾楼一般都处在城市的黄金路段，随着城市土地资源的稀缺，这些停缓建楼盘的区位优势日渐显现。第四，由于不需要前期阶段的操作，资金周转时间短，这不仅提高了资金的利用率，也提高了投资回报。据介绍，一个正常楼盘从开发到上市起码需要两三年，但接手烂尾楼不需要进行报建、打地基等前期工作，开发一般只需半年到一年的时间和数千万元资金，而其回报率却有可能高达150%至200%。